전세 묵시적 갱신, 계약갱신청구권과 무엇이 다르고 언제 나갈 수 있나

전세 계약 만기가 다가오는데 집주인에게서 아무 연락이 없습니다. 나도 딱히 말을 꺼내지 않았습니다. 그러다 만기가 지나고 두어 달 뒤에 이사할 일이 생깁니다. 이때 검색을 하면 두 가지 말이 한꺼번에 쏟아집니다. "묵시적 갱신이니 3개월 전에 통보하면 된다"와 "계약갱신청구권을 쓴 셈이라 이제 못 쓴다"입니다.

두 번째 말은 틀렸습니다. 첫 번째 말도 절반만 맞습니다. "3개월 전"이 사람들이 생각하는 방향과 반대로 작동하기 때문입니다.

이 글은 전세 묵시적 갱신과 계약갱신청구권이 어디에서 갈리는지, 갱신된 뒤에 나갈 때 3개월을 어디서부터 세는지, 그리고 새 세입자를 구하는 중개보수를 누가 부담하는지를 「주택임대차보호법」 조문과 정부 자료를 근거로 정리합니다. 2020년 개정 이후 기한이 한 번 더 바뀌어 지금도 헷갈리는 조합은 뒤에 표로 따로 뒀습니다.

이름부터 정리하면 헷갈림이 절반은 걷힙니다

사람들이 쓰는 말은 계약갱신청구권이지만, 법 조문의 제목은 「주택임대차보호법」 제6조의3 계약갱신 요구 등입니다. 그래서 정부 자료와 판결문에는 대체로 계약갱신요구권으로 적혀 있습니다. 같은 것을 가리키는 두 이름이니 검색할 때는 둘 다 넣어 보는 편이 낫습니다.

반면 묵시적 갱신은 제6조 계약의 갱신에서 나옵니다. 법정갱신이라고도 부릅니다. 조문 번호가 다르다는 사실이 이 글의 출발점입니다. 두 제도는 나란히 있는 별개의 조문이고, 하나를 썼다고 다른 하나가 없어지지 않습니다.

묵시적 갱신은 아무도 말을 꺼내지 않았을 때 생깁니다

제6조 제1항은 이렇게 정합니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지나 조건변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그리고 같은 항 뒷문장은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다고 적습니다.

여기에 자주 지나치는 비대칭이 하나 있습니다.

누가	언제까지 말해야 갱신을 막나	구간의 형태
임대인	만료 6개월 전부터 2개월 전까지	시작과 끝이 다 있는 창
임차인	만료 2개월 전까지	끝만 있음

임대인은 너무 일찍 통지해도 이 구간을 벗어납니다. 반면 임차인 쪽은 종기만 정해져 있어 6개월보다 앞서 말해도 괜찮습니다.

갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다(제6조 제2항). 계약서를 새로 쓰지 않아도 법이 2년을 얹어 줍니다. 다만 제3항에 예외가 있습니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항을 적용하지 않습니다. 월세가 없는 순수 전세라면 차임 연체라는 말 자체가 성립하기 어렵지만, 뒤쪽 의무 위반 사유는 그대로 남습니다.

계약갱신청구권은 내가 손을 들어야 생깁니다

제6조의3은 성격이 반대입니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이며, 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

가만히 있어서 되는 일이 아닙니다. 국토교통부와 법무부가 함께 낸 「주택임대차보호법」 해설집은 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다고 적습니다. 갱신을 요구한다는 뜻이 상대에게 도달해야 합니다.

그리고 이쪽에는 임대인이 막을 수 있는 문이 있습니다. 제6조의3 제1항 각 호가 거절 사유를 정해 두는데, 요약하면 아래와 같습니다.

거절 사유 (요약)	성격
2기의 차임액 연체	임차인 귀책
거짓이나 부정한 방법으로 임차	임차인 귀책
합의로 상당한 보상을 제공	합의
임대인 동의 없는 전대	임차인 귀책
고의·중대한 과실로 주택 파손	임차인 귀책
주택의 전부 또는 일부 멸실	물리적 사유
철거·재건축 필요 (사전 고지 등 조건)	임대인 사정
임대인(직계존비속 포함)의 실제 거주	임대인 사정
의무의 현저한 위반 등 중대한 사유	임차인 귀책

분쟁이 가장 많이 붙는 칸은 실거주입니다. 해설집은 실거주를 이유로 거절한 뒤 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있다고 설명합니다.

한 가지 더. 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다는 강행규정입니다. 해설집은 이를 근거로 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 효력이 없다고 판단된다고 적고 있습니다. 계약서 특약란에 미리 적어 둬도 그대로 굳어지지 않는다는 뜻입니다.

표 하나로 본 전세 묵시적 갱신과 계약갱신청구권

구분	묵시적 갱신 (제6조)	계약갱신청구권 (제6조의3)
발동	양쪽 모두 통지를 하지 않음	임차인이 명확히 요구
요구 기한	임대인 6~2개월 전 / 임차인 2개월 전까지	만료 6~2개월 전
늘어나는 기간	2년	2년
횟수	제한 없음, 조건이 맞으면 반복	1회 한정
1회 카드 소진	소진되지 않음	소진됨
보증금·차임	전 임대차와 동일한 조건	동일 조건 + 협의로 5% 이내 증감
임대인의 거절	거절할 대상 자체가 없음	9개 사유로 거절 가능
임차인의 중도 해지	언제든 통지, 3개월 뒤 효력	언제든 통지, 3개월 뒤 효력
임대인의 중도 해지	불가	불가

한 줄로 줄이면 기간과 해지 규칙은 같고, 발동 방식과 횟수와 돈이 다릅니다.

묵시적 갱신은 1회 카드를 쓴 것이 아닙니다

이 글에서 가장 값이 나가는 한 줄입니다. 국토교통부·법무부 해설집은 이 질문을 항목으로 따로 두고 답합니다.

Q. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지? 그렇지 않습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다.

같은 자료의 다른 항목은 한 발 더 나갑니다. 연장계약이나 묵시적 갱신으로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재 계약의 만료 기한 안에 갱신을 요구할 수 있다고 적습니다. 개정법은 "최대 4년"을 보장하는 제도가 아니라, 지금 계약을 1회 2년 늘릴 수 있는 권리를 주는 제도라는 설명입니다.

묵시적 갱신이 두 번, 세 번 반복돼도 마찬가지입니다. 조건이 갖춰지면 그때마다 2년이 붙고, 그러고도 계약갱신청구권 1회는 그대로 남아 있습니다.

주의할 조합도 있습니다. 임차인이 갱신요구권을 쓰지 않고 임대인과 합의로 5%를 넘겨 새 계약을 쓰는 것은 가능한데, 해설집은 이 경우에도 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있다고 봅니다. 반대로 갱신요구권을 행사하면서 5%를 초과해 합의한 부분은 제10조·제10조의2에 따라 효력이 인정되지 않고, 초과 지급분은 반환을 청구할 수 있다고 적습니다.

나갈 때의 3개월, 기산점은 만료일이 아니라 통지일입니다

제6조의2 제1항은 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정하고, 제2항은 그 해지가 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다.

두 가지를 짚어야 합니다.

첫째, 이 권리는 임차인에게만 있습니다. 조문에 주체가 임차인으로 적혀 있습니다. 묵시적 갱신이 성립한 뒤 임대인이 마음을 바꿔 "역시 나가 달라"고 해도, 임대인 쪽에는 대응하는 해지권이 없습니다. 임대인은 2년에 묶이고 임차인은 3개월이면 빠져나오는 비대칭 구조입니다.

둘째, 3개월은 앞이 아니라 뒤로 셉니다. "3개월 전에 통보하면 만기에 나갈 수 있다"로 읽는 분이 많은데, 조문이 말하는 것은 통지가 도달한 날에 3개월을 더한 날짜입니다. 만기가 지난 뒤에 통지했다면 만기가 아니라 통지일 + 3개월에 계약이 끝납니다. 해설집은 그 기간 동안 임대료를 납부해야 한다고 덧붙입니다.

계약갱신청구권 쪽도 같습니다. 제6조의3 제4항이 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다고 정하기 때문입니다.

대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결이 이 기산점을 정면으로 다뤘습니다. 사안의 날짜는 이렇습니다.

시점	내용
2019. 3. 10. ~ 2021. 3. 9.	원래 임대차 기간
2021. 1. 5.	임차인의 갱신요구 도달
2021. 1. 29.	임차인의 해지통지 도달
원심 판단	2021. 6. 9. (갱신 기간이 시작된 뒤 3개월)
대법원 판단	2021. 4. 29. (해지통지 도달 + 3개월)

대법원은 해지통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지라고 밝혔습니다. 갱신 기간이 시작됐는지와 무관하게 통지 도달일부터 센다는 뜻입니다. 원심과 대법원의 결론이 40여 일 차이가 났고, 그 기간만큼 보증금 반환 시점과 임대료 부담이 달라졌습니다.

통지는 증거가 남는 방식으로 하는 편이 안전합니다. 법제처 생활법령정보는 내용증명 우편을 권합니다. 우체국이 3년간 보관하므로 나중에 등본을 받을 수 있습니다.

보증금 증액: 묵시적 갱신에는 올릴 자리가 없습니다

묵시적 갱신의 효과는 전 임대차와 동일한 조건입니다. 갱신 그 자체를 이유로 보증금이나 월세를 올릴 수는 없습니다. 임대인이 돈을 올리고 싶었다면 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 조건변경 통지를 했어야 하고, 그 통지를 하는 순간 묵시적 갱신이 아니라 협상 국면이 됩니다.

다만 계약이 굴러가는 동안에는 제7조의 차임 등의 증감청구권이 따로 살아 있습니다. 조세·공과금 부담이나 경제사정 변동으로 약정한 금액이 적절하지 않게 됐을 때 장래에 대해 증감을 청구하는 권리인데, 증액청구에는 두 개의 제동이 걸려 있습니다.

제동	내용
시기	계약 또는 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못함
금액	약정한 금액의 20분의 1(5%)을 초과하지 못함
지역 예외	시·도는 지역 여건을 고려해 그 범위에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있음

해설집은 임대료 제한이 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용된다고 설명하고, 5%는 상한일 뿐 임대인이 요구하면 무조건 올려 줘야 하는 숫자가 아니라고 못 박습니다. 협의가 안 되면 임대인은 제7조 요건을 들어 청구하고 분쟁조정 절차로 갈 수 있습니다. 조례 상한은 지자체마다 다르고 바뀔 수 있으니 해당 시·도 안내를 확인해야 합니다.

갱신된 계약을 신고해야 하는지도 자주 묻습니다. 보증금이나 차임에 변동이 없는 갱신은 신고 대상에서 빠지는 경우가 있고, 기준과 과태료는 전월세 신고제 대상과 과태료에 정리해 뒀습니다. 갱신하면서 보증금을 올렸다면 증액분에 대한 확정일자를 다시 받아야 순위가 서는데, 이 구조는 확정일자 전세권 차이 쪽이 자세합니다.

복비는 누가 내나

묵시적 갱신 상태에서 해지를 통지하고 나가면, 새 세입자를 구하는 중개보수를 누가 부담하느냐가 거의 반드시 붙습니다. 관행적으로 "중간에 나가는 사람이 내는 것"이라고 안내받는 일이 많습니다.

국토교통부는 묵시적갱신 기간 중 계약 해지 효력 발생 전 임차인 퇴실 시 중개보수 부담 주체라는 제목의 질의에 대해 2026년 3월 12일 회신을 내놨습니다. 회신은 임차인이 중개수수료를 부담해야 한다고 볼 수 없다는 취지의 판례를 들어, 임대인이 새로운 임차인과 계약을 체결하기 위해 지출한 중개수수료는 특별한 약정이 없는 한 임대인이 부담한다고 해석했습니다.

정리하면 해지 효력이 발생한 뒤에 나가는 경우는 계약이 적법하게 끝난 것이라 임차인이 낼 이유가 없고, 3개월을 채우기 전에 조기 퇴거하는 경우도 국토부 회신은 특별한 약정이 없으면 임대인 부담으로 봅니다. 계약서나 합의서에 특약이 있으면 그 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

다만 이것은 부담 주체에 관한 해석이고, 3개월이 차기 전에 나가면서 그 기간의 임대료까지 면제되는 것은 아닙니다. 조기 퇴거는 임대인과 따로 합의하는 국면이 되고, 그 협상에서 중개보수가 거래 조건으로 오르내립니다. 분쟁이 커지면 개별 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있으니 합의한 내용은 문자로라도 남겨 두세요. 보증금을 제때 못 받을 걱정이 있다면 전세사기 예방 체크리스트의 등기부 확인 순서를 먼저 밟는 편이 낫습니다.

2020년 개정 이후 헷갈리는 조합

2020년에 법이 두 번 움직였습니다. 하나는 계약갱신요구권과 5% 상한을 새로 넣은 개정(2020년 7월 31일 시행)이고, 다른 하나는 기한을 1개월에서 2개월로 앞당긴 개정(2020년 6월 9일 개정, 2020년 12월 10일 시행)입니다.

국가법령정보센터에 실린 중앙부처 해석은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 한다고 안내합니다. 지금 살고 있는 계약은 거의 전부 이 뒤에 체결되거나 갱신됐을 테니, 실무 기준은 2개월로 보면 됩니다. 인터넷에 남아 있는 "1개월 전까지"라는 설명은 2020년 12월 10일 이전 기준으로 쓰인 글일 가능성이 큽니다.

자주 엉키는 조합을 표로 펴면 이렇습니다.

상황	어떤 갱신인가	늘어나는 기간	보증금	갱신청구권 1회
양쪽 다 아무 말 없이 만기 통과	묵시적 갱신	2년	동일 조건	그대로 남음
임차인이 만기 3개월 전 "계속 살겠다" 통보	계약갱신청구권 행사	2년	5% 이내 협의	소진
임대인이 "5% 올리자" 통보, 임차인이 합의	합의 갱신(재계약)	합의한 기간	합의한 금액	그대로 남음
임대인이 "8% 올리자" 통보, 임차인이 수용	합의 갱신(재계약)	합의한 기간	합의한 금액	그대로 남음
임대인이 8%를 요구하자 임차인이 갱신청구권 행사	계약갱신청구권 행사	2년	5% 이내로 제한	소진
임차인이 만기 1개월 전에야 갱신 요구	기한 도과	요구권으로는 불가	협의 사항	행사 기회 놓침
묵시적 갱신 2년 뒤 다시 아무 말 없음	묵시적 갱신 반복	다시 2년	동일 조건	그대로 남음

마지막 줄이 자주 오해되는 자리입니다. 전세 묵시적 갱신이 반복돼도 1회 카드는 계속 손에 남아 있습니다. 여섯째 줄도 실수가 잦습니다. 만기 2개월 전을 넘기면 요구권 자체를 쓸 수 없고, 그 뒤에는 임대인이 응해 줄 때만 갱신이 됩니다.

전세 자금을 정책대출로 받은 상태라면 갱신할 때 대출 연장 절차가 따로 붙습니다. 상품별 조건은 버팀목 전세자금대출과 신혼부부 전세대출 비교, 나이 요건이 걸린다면 청년 전세대출 자격에 정리돼 있습니다. 보증 한도를 계산할 때 쓰이는 공시가격 기준은 공시가격은 어디에 쓰이나에서, 전세로 사는 기간이 청약 가점에 어떻게 잡히는지는 무주택기간 계산법에서 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 묵시적 갱신이 되면 계약갱신청구권을 쓴 것이 되나요? 아닙니다. 국토교통부·법무부 해설집은 묵시적으로 갱신된 경우 갱신요구권 행사로 보지 않는다고 명시합니다. 갱신요구권은 명확한 의사표시가 있어야 행사한 것으로 인정되므로, 아무 말 없이 갱신된 상태라면 1회는 그대로 남아 있습니다.

Q. 3개월 전에 나간다고 말하면 만기에 맞춰 나갈 수 있나요? 만기 이전 국면이라면 대체로 그렇게 맞아떨어지지만, 조문이 정한 것은 통지가 도달한 날부터 3개월입니다. 이미 만기가 지나 묵시적 갱신 상태라면 통지한 날에 3개월을 더한 날짜에 계약이 끝나고, 그때까지의 임대료는 부담해야 합니다.

Q. 집주인이 묵시적 갱신을 취소하고 나가라고 할 수 있나요? 제6조의2의 해지 통지권은 임차인에게만 주어져 있습니다. 묵시적 갱신이 성립한 뒤에는 임대인이 2년의 존속기간에 묶입니다. 다만 2기 차임 연체나 의무의 현저한 위반 같은 별도 사유가 있으면 다른 법리로 다퉈질 수 있습니다.

Q. 묵시적 갱신 중에 보증금을 올려 달라고 하면 들어줘야 하나요? 갱신 자체가 전 임대차와 동일한 조건이므로 갱신을 이유로 올릴 수는 없습니다. 계약이 굴러가는 동안의 증액청구는 제7조 요건을 갖춰야 하고, 직전 계약이나 증액으로부터 1년이 지나지 않았으면 청구 자체가 제한되며 금액도 5% 상한에 걸립니다. 5%는 상한일 뿐 자동으로 올라가는 숫자가 아닙니다.

Q. 계약갱신청구권으로 2년을 늘렸는데 1년 만에 나가고 싶습니다. 가능합니다. 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하므로 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결은 갱신 기간이 시작되기 전에 통지가 도달한 경우에도 같은 기준으로 계산한다고 판시했습니다.

Q. 중도 퇴거하면 복비는 제가 내야 하나요? 국토교통부는 2026년 3월 12일 회신에서, 임대인이 새 임차인과 계약을 체결하며 지출한 중개수수료는 특별한 약정이 없는 한 임대인이 부담한다고 해석했습니다. 다만 계약서에 특약이 있거나 3개월을 채우기 전에 조기 퇴거를 합의하는 국면이라면 결과가 달라질 수 있으니, 합의 내용을 글로 남겨 두세요.

Q. 만기 2개월 전을 넘겨 버렸는데 갱신청구권을 쓸 수 있나요? 행사 기간이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지로 정해져 있어 그 뒤에는 요구권으로 밀어붙일 수 없습니다. 다만 양쪽 다 통지를 하지 않은 상태라면 묵시적 갱신이 성립해 2년이 늘어나고, 그 경우 갱신청구권 1회는 다음 계약을 위해 남습니다.

한 줄 요약

• 전세 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 별개 조문입니다. 묵시적 갱신은 제6조, 계약갱신요구권은 제6조의3입니다.
• 묵시적 갱신은 1회 카드를 소진하지 않습니다. 몇 번 반복돼도 갱신청구권 1회는 그대로 남습니다.
• 늘어나는 기간 2년과 해지 통지 후 3개월은 두 제도가 같습니다. 3개월은 만료일이 아니라 통지가 도달한 날부터 셉니다.
• 돈이 갈립니다. 묵시적 갱신은 전 임대차와 동일한 조건이고, 갱신청구권 쪽은 협의로 5% 이내 증감입니다.
• 새 세입자 중개보수는 특별한 약정이 없으면 임대인 부담이라는 것이 국토교통부 회신의 해석입니다.

2026년 9월 기준으로 「주택임대차보호법」 제6조·제6조의2·제6조의3·제7조·제10조 조문과 국토교통부·법무부 「주택임대차보호법」 해설집, 국가법령정보센터에 실린 중앙부처 해석, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결을 대조해 정리했습니다. 임대료 증액 상한은 시·도 조례로 달리 정해질 수 있고 지자체별로 바뀔 수 있습니다. 개별 계약의 특약과 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 실제 분쟁 국면에서는 계약서 원본을 들고 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회 등 관할 기관의 상담을 받아 보시기 바랍니다.