전세 연장 계약서, 안 써도 되는 경우와 안 쓰면 잃는 것

만기가 두 달쯤 남았는데 집주인에게서 전화가 옵니다. "그냥 2년 더 사세요." 반가운 말인데 바로 다음 질문이 걸립니다. 계약서를 다시 써야 하나, 그냥 넘어가도 되나.

결론부터 말하면 조건이 하나도 바뀌지 않았다면 계약서를 쓰지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법이 알아서 2년을 늘려 주기 때문입니다. 문제는 조건이 바뀐 경우입니다. 특히 보증금을 올리면, 올린 돈의 순위가 처음 받아 둔 확정일자가 아니라 새로 받는 확정일자 날짜로 매겨집니다. 그 사이에 집에 근저당이 잡혀 있었다면 올려 준 돈만 그 근저당보다 뒤로 밀립니다.

이 글은 전세 연장 계약서를 새로 써야 하는 경우와 안 써도 되는 경우를 가르고, 안 쓰고 넘어갔을 때 실제로 무엇을 잃는지를 확정일자 순위, 전월세 신고, 전세대출 기한연장, 반환보증 갱신의 순서로 짚습니다. 양식 자체보다 판단이 먼저입니다.

연장으로 가는 길은 세 개, 서류가 각각 다릅니다

"2년 더 산다"는 결과는 같아도 거기에 도달하는 경로는 셋입니다. 이 셋을 구분하지 않으면 서류 이야기가 영영 정리되지 않습니다.

경로	어떻게 성립하나	계약서	보증금
묵시적 갱신	양쪽 다 기한 안에 아무 말을 안 함	필요 없음	전 임대차와 동일, 올릴 자리 없음
계약갱신요구권 행사	임차인이 만료 6개월~2개월 전 사이에 요구	의무는 아니나 쓰는 편이 안전	제7조 범위, 5% 상한
합의 재계약	양쪽이 새 조건에 합의	필요	합의한 대로, 5% 상한에 묶이지 않음

맨 아래 칸이 의외일 수 있습니다. 국토교통부는 「주택임대차보호법」 해석에서 "계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로, 임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다"라고 밝힌 바 있습니다. 5%는 갱신요구권을 행사했을 때 임대인을 묶는 상한이지, 모든 재계약에 걸리는 상한이 아닙니다.

대신 반대급부가 있습니다. 같은 해석은 그렇게 합의로 재계약한 경우 임차인은 향후 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있다고 덧붙입니다. 합의 재계약은 갱신요구권 카드를 쓰지 않은 것이므로, 그 카드는 손에 그대로 남습니다. 지금 7% 올려 주고 재계약하더라도 2년 뒤에 갱신요구권을 쓸 수 있다는 뜻입니다.

묵시적 갱신과 갱신요구권이 어디에서 갈리는지는 전세 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이에 조문 단위로 정리해 뒀습니다. 이 글은 그 다음 단계, 즉 종이를 다룹니다.

계약서 없이도 2년이 늘어나는 쪽

묵시적 갱신은 「주택임대차보호법」 제6조가 만들어 내는 상태입니다. 임대인이 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않고, 임차인도 2개월 전까지 그런 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그리고 그 존속기간은 2년입니다.

"동일한 조건"이라는 말에 계약서 이야기가 다 들어 있습니다. 보증금도 월세도 기간도 전과 같으니 새로 적을 것이 없고, 적을 것이 없으니 새 계약서도 새 확정일자도 필요 없습니다. 오히려 최초 계약서의 확정일자가 그대로 살아 있는 상태가 세입자에게 가장 유리합니다. 순위를 가장 앞에 둔 날짜이기 때문입니다. 조건이 같다면 새 계약서는 아무 권리도 추가해 주지 않습니다.

그런데 종이가 없으면 "끝냈다"를 증명할 사람도 없습니다

여기까지가 흔히 알려진 이야기이고, 지금부터가 덜 알려진 쪽입니다.

묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 그 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 문제는 "도달"을 나중에 무엇으로 증명하느냐입니다. 계약서라는 종이가 없는 상태에서는 이 통지가 유일한 기록이 됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 임대차계약이 해지 또는 종료되었음을 전제로 보증금을 대신 돌려줍니다. 계약이 아직 살아 있다고 판단되면 이행을 거절합니다. 그런데 임차인이 전화나 문자로 "나갈게요"라고 말해 놓고 임대인이 응답하지 않으면, 그 통지가 도달했다는 자료가 남지 않습니다. 2025년 국회에 제출된 HUG 자료를 인용한 보도에 따르면 묵시적 갱신을 이유로 보증 이행이 거절된 건수는 2021년 1건에서 2024년 150건으로 늘었습니다. 같은 보도에서 HUG는 이행 청구 시 임대인의 수신 내역이 확인되는 문자·메신저 기록이나 도달 내역이 있는 내용증명 같은 자료를 요구한다고 설명합니다.

계약서를 안 쓴 것 자체는 문제가 아닙니다. 문제는 그 상태에서 해지 의사까지 증거 없이 흘려보내는 것입니다. 통지는 내용증명 우편처럼 도달이 남는 방식으로 하세요. 보증금을 제때 못 받는 상황의 전체 순서는 전세금 돌려받기에 정리해 뒀습니다.

보증금을 올리는 순간 순위가 둘로 쪼개집니다

확정일자는 그 날짜 이후의 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 자리를 만들어 줍니다. 그런데 이 자리는 금액 단위가 아니라 날짜 단위로 붙습니다. 그래서 보증금을 올리면 하나의 보증금이 순위가 다른 두 덩어리로 쪼개집니다.

덩어리	순위의 근거	결과
기존 보증금	최초 계약서의 확정일자	처음 받은 순위 그대로 유지
증액분	새 계약서의 확정일자	그 날짜 기준으로 새로 순위가 섬

법제처 생활법령정보는 이 구조를 이렇게 설명합니다. 증액한 경우 "그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여 그 계약서에 확정일자를 받아 두어야" 한다고요. 그래야 그날부터 후순위 권리자보다 증액분을 우선해 변제받을 수 있습니다.

반대로 말하면, 증액분에 확정일자를 받지 않으면 그 돈은 순위가 아예 없는 상태로 남습니다. 전세 연장 계약서를 쓰고도 확정일자를 받지 않아 생기는 사고가 여기서 나옵니다.

더 아픈 경우는 그 사이에 집에 근저당이 새로 잡힌 때입니다. 법제처는 저당권 설정 이후 보증금을 증액한 임차인에 대해, "보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다"라고 설명합니다. 기존 보증금은 선순위라 지켜지는데, 증액분만 중간에 끼어든 근저당 뒤로 떨어지는 구조입니다.

그래서 증액하기 전에 등기부부터 다시 뗍니다

순서가 반대인 분이 많습니다. 금액을 먼저 합의하고, 계약서를 쓰고, 그다음에 등기부를 봅니다. 이미 늦습니다.

법제처는 "차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부를 확인하여 임차주택에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지는 않은지 확인한 후 증액 여부를 결정하는 것이 안전합니다"라고 안내합니다. 증액 여부 자체를 등기부를 보고 정하라는 말입니다.

실무 순서는 이렇게 잡는 편이 안전합니다.

1. 만기 3~4개월 전에 등기사항증명서를 떼어 을구를 봅니다. 처음 계약 때와 비교해 근저당이 늘었는지, 채권최고액이 바뀌었는지를 확인합니다.
2. 선순위 채권이 늘었다면 증액 자체를 재고합니다. 올려 준 돈만 뒤로 밀리는 거래라면 연장 대신 이사가 나을 수 있습니다.
3. 증액하기로 했다면 계약서를 쓰고 잔금을 치르는 날에 맞춰 확정일자를 받습니다. 돈이 먼저 넘어가고 서류가 뒤에 가면 그 틈이 위험 구간입니다.
4. 증액분을 보낸 뒤 등기부를 한 번 더 떼어 그날 새로 설정된 권리가 없는지 확인합니다.

등기부를 어떻게 읽는지는 전세사기 예방 체크리스트에, 확정일자가 전입신고·실거주와 어떻게 한 세트로 묶이는지는 확정일자와 전세권의 차이에 정리돼 있습니다. 확정일자 하나만으로는 순위가 서지 않는다는 것이 거기 핵심입니다.

감액 재계약은 새 계약서가 오히려 위험해질 수 있습니다

전셋값이 떨어진 구간에서는 반대 상황이 생깁니다. 보증금을 낮춰 재계약하면서 집주인이 차액을 돌려주는 경우입니다.

감액은 순위 측면에서 걱정할 일이 없습니다. 보증금이 줄어들 뿐 새로 보호받아야 할 돈이 생기지 않기 때문입니다. 최초 계약서의 확정일자가 그대로 유지되는 것이 가장 유리하고, 확정일자를 새로 받을 이유가 없습니다.

위험은 다른 데 있습니다. 감액 내용을 반영한다며 새 계약서를 쓰고 기존 계약서를 폐기하는 것입니다. 최초 계약서가 없어지면 처음 입주했을 때 확보한 대항력과 우선변제권의 기준일을 증명할 서류가 사라집니다. 줄어든 보증금이라도 그 돈이 선순위라는 사실을 입증하려면 확정일자가 찍힌 최초 계약서가 필요합니다.

그래서 감액 재계약은 둘 중 하나로 갑니다. 기존 계약서에 변경 내용을 적어 양쪽이 날인하거나, 새 계약서를 쓰되 종전 계약의 연장이라는 점과 최초 계약일·최초 확정일자를 특약에 명시하고 기존 계약서를 함께 보관하는 것입니다. 어느 쪽이든 원본을 버리지 않는 것이 핵심입니다.

감액분을 돌려받는 과정에 전세대출이 끼어 있으면 대출금 일부를 먼저 상환해야 하는 경우가 많아, 반환 시점과 상환 시점을 은행과 미리 맞춰야 합니다. 보증금에 질권이 걸려 있는 구조는 전세보증금 담보대출에서 다뤘습니다.

전월세 신고는 "금액이 바뀌었는가"로 갈립니다

연장할 때 신고를 해야 하는지도 자주 묻습니다. 기준은 간단합니다. 보증금이나 월세가 바뀌었는지입니다.

상황	신고
보증금·월세 그대로, 기간만 연장	대상에서 빠짐
보증금 증액	계약 체결일부터 30일 이내
보증금 감액	계약 체결일부터 30일 이내
전세를 월세로 전환	계약 체결일부터 30일 이내

"갱신은 신고 안 해도 된다"는 말이 도는데, 정확히는 금액 변동이 없는 갱신만 그렇습니다. 500만 원이라도 움직였다면 대상입니다. 지역·금액 기준과 과태료는 전월세 신고제 대상과 과태료에 있습니다.

신고를 한다면 덤이 하나 붙습니다. 신고하면서 계약서를 함께 제출하면 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 증액 재계약이라면 신고와 확정일자를 한 창구에서 끝낼 수 있습니다. 다만 확정일자가 붙어도 대항력은 별개라, 전입과 실거주를 유지해야 순위가 살아 있습니다.

전세대출 기한연장과 보증 갱신에 연장 계약서가 필요한 자리

전세대출을 끼고 사는 집이라면 연장은 집주인과의 문제로 끝나지 않습니다. 은행과 보증기관이 각각 서류를 봅니다.

한국주택금융공사(HF)의 전세지킴보증은 기한연장 기준이 공개돼 있어 구조를 보기 좋습니다. 공사 안내에 따르면 기한연장은 임대차계약기간 만료 1개월 전부터 전세지킴보증 만료일 이전까지 신청할 수 있고, 제출서류는 (갱신)임대차계약서 사본과 주민등록등본입니다. 전제는 임차보증금의 유지 또는 감액 조건으로 갱신계약일 것이고, 임차보증금의 증액이 있는 경우에는 신규취급 절차로 진행됩니다.

마지막 문장이 핵심입니다. 보증금을 올리면 그것은 "연장"이 아니라 새 건이 됩니다. 심사를 처음부터 다시 받고, 그 사이에 소득·자산 요건이나 상품 기준이 바뀌었다면 바뀐 기준으로 평가받습니다. 기금 전세대출도 연장 시점의 자격을 다시 보는 구조라, 요건을 통과하는지 확인하지 않은 채 증액부터 합의하면 돈이 안 나오는 상황이 생깁니다. 버팀목 쪽 자격 기준은 버팀목 전세자금대출 조건에, 금리를 낮추려 상품을 옮기는 판단은 전세대출 갈아타기에 정리돼 있습니다.

반환보증 쪽도 봅니다. HUG 전세보증금반환보증은 갱신 전세계약의 경우 갱신 전 전세계약기간의 만료일 이전 1개월부터 갱신 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전까지 신청할 수 있고, 제출서류로 확정일자부 임대차계약서(갱신계약인 경우 최초 전세계약서 포함)를 요구합니다. 여기서도 최초 계약서가 다시 등장합니다. 앞에서 "원본을 버리지 말라"고 한 이유가 이것입니다.

묵시적 갱신이라 아예 계약서가 없는 경우도 길이 있습니다. HUG는 묵시적으로 갱신돼 계약서를 따로 쓰지 않은 경우 별도의 갱신 계약서 없이도 보증 신청이 가능하다고 안내하며, 그 대신 전세계약갱신의향서 같은 서식을 제출받습니다. 조건은 종전 계약과 동일할 것이고, 이 경우 존속기간 2년을 보증기간으로 봅니다. 다만 서식 명칭과 요구 범위는 바뀔 수 있으니 신청 전에 보증기관 안내로 확인하세요. 보증과 대출이 묶인 상품의 구조는 허그 전세대출 조건과 한도에서 다뤘습니다.

직거래로 쓴 연장 계약서가 막힐 수 있는 지점

연장할 때는 중개보수를 아끼려 집주인과 둘이서 계약서를 쓰는 경우가 많습니다. 당사자끼리 서명한 계약서도 유효하고, 확정일자도 공인중개사 날인 없이 받을 수 있습니다. 주민센터는 계약서 원본과 신분증만 봅니다.

걸리는 곳은 보증·대출 심사입니다. 상품에 따라 공인중개사가 확인·날인한 계약서를 요건으로 두는 경우가 있습니다. 같은 사이트의 허그 전세대출 글에서 정리한 전세금안심대출보증이 그런 예입니다. 요건에 걸리면 계약 내용에는 아무 문제가 없는데도 서류 형식 때문에 보증이 막힙니다.

다만 요건은 상품별·시기별로 달라, 직거래로 쓴 연장 계약서가 일률적으로 막힌다고 말할 수는 없습니다. 안전한 순서는 계약서를 쓰기 전에 지금 쓰는 대출·보증 상품의 기한연장 요건을 은행에 먼저 물어보는 것입니다. 중개사 날인을 요구하는 상품이면 그때 중개사를 끼면 되고, 요구하지 않으면 직거래로 써도 됩니다. 다 쓰고 나서 물어보면 다시 써야 합니다.

경우별로 모으면 이렇게 됩니다

내 상황	계약서	확정일자	그 밖에 할 일
조건 그대로, 아무 말도 안 함	안 써도 됨	그대로 둠	나갈 땐 도달이 남는 방식으로 통지
조건 그대로, 갱신요구권 행사	써 두면 안전	그대로 둠	행사 사실·행사일을 특약에 명시
보증금 증액	써야 함	증액분에 새로	증액 전 등기부 확인, 30일 내 신고
보증금 감액	쓰거나 기존 계약서에 기재	새로 받지 않음	최초 계약서 보관, 30일 내 신고
전세를 월세로 전환	써야 함	새로 받음	상품 요건 재확인, 30일 내 신고
전세대출·반환보증 이용 중	상품 요건에 맞춰	상품 요건에 맞춰	쓰기 전에 은행·보증기관에 확인

표를 세로로 읽으면 전세 연장 계약서가 필요한 자리가 한 줄로 보입니다. 돈이 움직이면 쓰고, 안 움직이면 안 써도 됩니다. 쓰는 경우에는 거의 항상 확정일자가 따라붙습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 조건이 똑같은데 집주인이 계약서를 새로 쓰자고 합니다. 꼭 써야 하나요?
의무는 아닙니다. 묵시적 갱신이든 갱신요구권 행사든 법이 정한 효과가 계약서 없이도 생깁니다. 다만 새로 쓰는 것 자체가 손해는 아닙니다. 조건이 같다면 쓰든 안 쓰든 순위는 변하지 않습니다. 쓴다면 종전 계약의 연장이라는 점과 최초 계약일을 특약에 남기고, 기존 계약서를 함께 보관하세요.

Q. 보증금을 올렸는데 기존 계약서에 금액만 고쳐 적고 확정일자를 다시 받았습니다. 괜찮나요?
증액분에 확정일자가 붙었다면 그 날짜로 순위가 섭니다. 다만 한 장의 종이에 두 개의 날짜가 섞이면 나중에 기존 보증금의 최초 순위를 입증하기가 번거로워질 수 있습니다. 증액분을 별도 계약서나 별지로 분리하고, 최초 계약서는 원본 그대로 보관하는 편이 안전합니다.

Q. 묵시적 갱신이면 중개보수를 누가 내나요?
묵시적 갱신은 새 계약을 중개한 것이 아니므로 연장 자체에 중개보수가 발생하지 않습니다. 묵시적 갱신 상태에서 해지하고 나갈 때 새 세입자를 구하는 중개보수를 누가 내는지는 다툼이 잦은 지점이라 전세 묵시적 갱신 글에서 국토교통부 회신을 포함해 따로 다뤘습니다.

Q. 갱신요구권을 쓰면 무조건 5%까지만 올릴 수 있나요?
갱신요구권을 행사한 갱신에서는 증액이 5%를 넘을 수 없습니다. 그리고 5%는 상한일 뿐 임대인이 요구한다고 자동으로 올려 줘야 하는 숫자가 아닙니다. 다만 임차인이 갱신요구권을 쓰지 않고 합의로 새 계약을 맺는다면 5%를 넘는 인상도 가능하다는 것이 국토교통부 해석입니다. 시·도 조례로 상한을 달리 정할 수 있어 지역 안내도 확인하세요.

Q. 연장 계약서를 쓰면 계약갱신요구권을 쓴 것으로 처리되나요?
계약서를 썼다는 사실만으로 정해지지 않습니다. 갱신요구권을 행사해서 갱신된 것인지, 합의로 새 계약을 맺은 것인지가 갈립니다. 그래서 갱신요구권을 쓴 경우에는 "임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 체결하는 갱신계약"이라는 취지를 특약에 명시해 두는 편이 분쟁을 줄입니다. 반대로 카드를 남기고 싶다면 합의 재계약임을 분명히 해 두세요.

Q. 보증금을 올리지 않고 연장했는데 전세대출 기한연장이 거절될 수 있나요?
가능합니다. 기한연장은 보통 연장 시점의 무주택 여부와 소득·자산 요건을 다시 봅니다. 그 사이에 집을 샀거나 소득이 올라 기준을 넘었다면 연장이 막힐 수 있습니다. 상품마다 기준과 심사 시점이 달라 만기 2~3개월 전에 취급 은행에 확인하는 편이 안전합니다.

Q. 전세를 반전세로 바꾸면서 보증금을 낮췄습니다. 확정일자는 어떻게 되나요?
보증금이 줄어드는 쪽이라 새로 보호받을 금액이 생기지는 않지만, 월세가 붙으면서 조건 자체가 바뀝니다. 바뀐 조건의 계약서를 쓰되 최초 계약서를 반드시 보관하고, 처리 방식은 주민센터와 보증기관에 함께 확인하세요. 월세로 성격이 바뀔 때 기간을 어떻게 주장할 수 있는지는 월세 계약기간에 있습니다.

한 줄 요약

• 조건이 그대로면 전세 연장 계약서는 쓰지 않아도 됩니다. 법이 2년을 늘려 주고, 최초 확정일자가 그대로 살아 있는 쪽이 더 유리합니다.
• 보증금을 올리면 순위가 둘로 쪼개집니다. 기존 보증금은 최초 확정일자, 증액분은 새 확정일자 기준이라 그 사이에 잡힌 근저당보다 증액분만 뒤로 밀립니다.
• 그래서 증액 여부는 등기사항증명서를 다시 뗀 뒤에 정합니다. 금액부터 합의하면 순서가 거꾸로입니다.
• 감액 재계약에서는 최초 계약서를 절대 버리지 마세요. 보증 갱신 서류로도, 최초 순위 입증 자료로도 다시 쓰입니다.
• 대출·보증을 끼고 있다면 계약서를 쓰기 전에 기한연장 요건을 먼저 물어보세요. 증액은 "연장"이 아니라 신규 심사로 넘어가는 경우가 있습니다.

이 글은 2026년 10월 기준 「주택임대차보호법」 조문과 법제처 생활법령정보, 국토교통부 법령해석, 주택도시보증공사·한국주택금융공사의 공개 안내를 바탕으로 정리했습니다. 보증 상품의 신청 기한·제출서류·서식 명칭과 전세대출 기한연장 요건은 수시로 바뀌고 상품마다 다릅니다. 연장·재계약 전에 취급 은행과 보증기관, 관할 주민센터 안내로 반드시 확인하세요. 개별 사안의 법적 판단이 필요하면 전문가 상담을 권합니다.