공시가격은 어디에 쓰이나, 청약 무주택 인정과 전세보증 한도를 가르는 숫자

빌라를 계약하기 직전에 "이 집 공시가격이 얼마인지 아세요?"라는 질문을 받으면 대부분 답을 못 합니다. 매매가는 알고, 대출 한도도 알아봤는데, 정작 정부 서류에 적힌 그 집의 가격은 확인해 본 적이 없기 때문입니다.

그런데 그 숫자 하나가 청약에서 내가 무주택인지 유주택인지를 가르고, 전세보증에 가입할 수 있는지를 가르고, 은행이 잡아주는 담보가액을 가릅니다. 심지어 같은 방향으로 움직이지 않습니다. 공시가격이 낮으면 청약에서는 유리해지고 전세보증에서는 불리해집니다. 하나의 숫자가 제도마다 반대로 작동하는 셈입니다.

공시가격은 시세도 실거래가도 아닙니다

가장 먼저 정리할 것은 이 셋이 다른 숫자라는 점입니다.

공시가격은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 정부가 매년 1월 1일을 공시기준일로 삼아 조사하고 공시하는 부동산의 적정가격입니다. 내가 실제로 주고 산 값(실거래가)도 아니고, 지금 부동산에 붙어 있는 호가(시세)도 아닙니다. 조세와 각종 부담금, 복지 제도의 기준을 통일하기 위해 정부가 따로 매기는 값입니다.

그래서 실무에서는 이런 일이 생깁니다. 3억 원에 산 빌라의 공시가격이 1억 8천만 원으로 잡혀 있고, 은행에서는 또 다른 숫자를 부릅니다. 셋 다 틀린 게 아니라 쓰이는 목적이 다른 것입니다.

비슷한 이름의 용어가 여럿 있어 헷갈리기 쉬우니 한 번에 정리해 두겠습니다.

용어	정하는 곳	주로 쓰이는 곳	주택의 경우
공시가격	국토교통부·시군구 (부동산공시법)	조세·부담금·복지의 공통 기준	공동주택가격, 개별주택가격
실거래가	실제 거래 당사자가 신고	유상 취득세, 양도소득세	계약서에 적힌 금액
시세	KB·한국부동산원 등 조사기관	대출 담보평가, 전세보증	조사기관이 공표한 가격
기준시가	국세청	국세(양도·상속·증여)	원칙적으로 공시가격을 따름
시가표준액	지방자치단체	지방세	원칙적으로 공시가격을 따름

여기서 핵심은 마지막 두 줄입니다. 기준시가와 시가표준액은 이름만 다를 뿐, 주택에 대해서는 공시가격을 그대로 가져다 쓰는 것이 원칙입니다(지방세법 시행령 등). 그래서 "기준시가가 얼마죠?"라는 질문에 아파트라면 공동주택가격을 찾아보면 되는 경우가 많습니다. 다만 오피스텔이나 상업용 건물처럼 국세청이 별도로 고시하는 대상도 있으니, 주택이 아닌 물건은 국세청 안내를 따로 확인해야 합니다. 오피스텔이 제도마다 다르게 취급되는 이유는 오피스텔 주택수 글에 정리해 두었습니다.

공시가격은 종류가 다섯입니다

"공시가격 조회"를 검색해서 사이트에 들어가면 메뉴가 다섯 개라 당황하게 됩니다. 내 집이 어느 칸인지부터 알아야 합니다.

종류	대상	조사·공시 주체
공동주택가격	아파트, 연립주택, 다세대주택	국토교통부
표준주택가격	대표성 있는 단독주택(표준으로 선정된 것)	국토교통부
개별주택가격	그 밖의 단독주택·다가구주택	시장·군수·구청장
표준지공시지가	대표성 있는 토지(표준지)	국토교통부
개별공시지가	그 밖의 개별 토지	시장·군수·구청장

일상에서 "공시가격"이라고 부르는 것은 대개 위쪽 세 개, 그중에서도 공동주택가격입니다. 토지는 가격이 아니라 "지가"라고 불러 공시지가가 되고, 이건 아파트를 사려는 사람에게는 직접 관계가 없습니다. 빌라와 다세대주택도 공동주택이므로 공동주택가격 쪽에서 찾으면 되고, 단독주택이나 다가구주택은 개별주택가격 쪽입니다.

표준주택과 개별주택의 관계도 한 번만 짚어두면 헷갈리지 않습니다. 전국 단독주택을 전부 정부가 직접 조사할 수는 없으니, 대표성 있는 집을 표준주택으로 골라 국토교통부가 먼저 가격을 매기고, 지자체가 그 표준주택을 기준 삼아 나머지 개별주택 가격을 산정하는 2단계 구조입니다. 그래서 공시 시기도 표준주택이 먼저이고 개별주택이 나중입니다.

조회는 5분이면 끝납니다

공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 무료로 조회할 수 있습니다. 국토교통부가 소관하고 한국부동산원이 운영하는 공식 사이트이며, 별도 가입이나 결제가 필요 없습니다. 지자체 시·군·구 민원실에서도 확인할 수 있습니다.

절차는 이렇습니다.

1. 부동산공시가격 알리미 접속
2. 다섯 개 메뉴 중 내 물건에 맞는 것 선택 (아파트·빌라는 공동주택 공시가격)
3. 시·도, 시·군·구, 도로명 또는 지번, 단지, 동·호 순서로 좁혀 들어감
4. 연도별 공시가격 확인

여기서 실무적으로 중요한 점 두 가지가 있습니다.

첫째, 내 집이 아니어도 조회됩니다. 주소만 알면 되므로 계약하기 전에 그 집의 공시가격을 미리 확인할 수 있습니다. 전세 계약이든 매매든, 계약금을 넣기 전에 확인하는 것이 순서입니다. 열람 기간이 지난 뒤에도 언제든 조회할 수 있습니다.

둘째, 열람 기간과 조회 가능 여부는 별개입니다. 매년 정해진 열람·의견제출 기간은 "확정 전 가격안에 의견을 낼 수 있는 기간"이지, 그때만 볼 수 있다는 뜻이 아닙니다.

청약에서 공시가격이 하는 일

이 사이트를 보고 계신 분에게 가장 직접적인 자리입니다. 청약에는 작고 값싼 집을 갖고 있어도 무주택으로 봐주는 소형·저가주택 특례가 있고, 여기서 기준이 되는 것이 매매가가 아니라 공시가격입니다.

2024년 12월 18일 「주택공급에 관한 규칙」 개정으로 비아파트 기준이 크게 완화됐습니다.

구분	전용면적	공시가격 (수도권)	공시가격 (그 외)
아파트	60㎡ 이하	1억 6천만 원 이하	1억 원 이하
비아파트 (빌라·다세대·도시형생활주택 등)	85㎡ 이하	5억 원 이하	3억 원 이하

개정 전에는 비아파트도 아파트와 같이 60㎡·1억 6천만 원(수도권) 기준이었습니다. 면적과 가격 기준이 함께 올라가면서, 빌라를 한 채 갖고 있어도 청약에서 무주택으로 볼 여지가 넓어진 것입니다.

빌라와 다세대주택은 통상 공시가격이 매매가보다 상당히 낮게 잡히기 때문에, 실제로 5억 원 선 안에 들어오는 경우가 적지 않습니다. 3억 원에 산 빌라의 공시가격이 1억 8천만 원이라면, 판정에 쓰이는 숫자는 3억 원이 아니라 1억 8천만 원입니다.

다만 여기서 반드시 붙여야 할 단서가 있습니다. 이 특례가 모든 청약 유형에 자동으로 적용되지는 않습니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제53조는 무주택 여부를 판정할 때 공급 유형에 따라 적용되는 호가 달라지는 구조이고, 특별공급이나 공공주택 공급에서는 일반공급과 같은 기준이 그대로 통하지 않을 수 있습니다. 그래서 결론은 하나입니다.

• "빌라를 사면 청약을 아예 못 한다"는 틀렸습니다. 특례가 있습니다.
• "공시가격만 넘지 않으면 아무 문제 없다"도 틀렸습니다. 노리는 공급 유형에 따라 달라집니다.
• 내 집의 공시가격을 확인하고, 내가 넣을 공고문에서 그 유형의 판정 기준을 확인해야 답이 나옵니다.

같은 이유로, 이미 주택을 갖고 있는 상태에서 생애최초 특별공급이나 특별공급 유형을 노리고 있다면 특례만 믿고 넘어가면 안 됩니다. 무주택 상태가 언제부터 인정되는지는 무주택기간 계산법에서, 청약 용어 자체가 낯설다면 청약 용어사전에서 먼저 정리하시는 편이 빠릅니다.

빌라를 사면서 청약을 병행하려는 상황의 판단 구조는 청년미래보금자리론 글에서 더 자세히 다뤘습니다.

전세보증에서는 낮은 공시가격이 불리해집니다

청약에서 유리하게 작동하던 낮은 공시가격이, 전세로 넘어오면 방향이 뒤집힙니다.

전세보증금 반환보증에 가입하려면 보증기관이 그 집의 주택가격을 정해야 합니다. 그런데 빌라와 다세대주택은 거래가 드물어 KB나 한국부동산원 시세가 아예 안 잡히는 경우가 많습니다. 이때 순위에 따라 내려오다가 만나는 것이 공시가격의 140%입니다.

여기서 이른바 "공시가 126%"라는 말이 나옵니다. 공시가격에 140%를 곱해 주택가격을 정하고, 거기에 담보인정비율 90%를 다시 곱하면 결과적으로 공시가격의 126%가 보증 한도의 상한이 되기 때문입니다.

숫자로 보면 이렇습니다. 공시가격 1억 8천만 원짜리 빌라라면 주택가격은 2억 5,200만 원, 여기에 90%를 곱하면 2억 2,680만 원입니다. 전세 보증금이 2억 4천만 원이라면 보증 가입 자체가 막힙니다. 집주인은 시세가 2억 6천만 원이라고 말하겠지만, 보증기관이 보는 숫자는 공시가격에서 출발합니다.

그래서 빌라 전세 계약에서는 계약금을 넣기 전에 공시가격부터 확인하는 것이 사실상 필수입니다. 보증 가입이 거절되는 집은 그 자체로 위험 신호이기도 합니다. 산정 순서와 담보인정비율의 자세한 구조는 허그 전세대출 글에, 계약 전 등기부등본에서 함께 봐야 할 항목은 전세사기 예방 체크리스트에 정리돼 있습니다.

대출에서 공시가격은 순위표의 아랫칸입니다

주택담보대출에서도 공시가격이 등장하지만, 첫 번째로 보는 숫자는 아닙니다.

정책대출을 예로 들면, 주택가격 평가는 한국부동산원이나 KB의 가격정보를 먼저 보고, 그것이 없을 때 공시가격, 분양가격, 감정가액 순으로 내려갑니다. 그리고 매매가액과 비교해 낮은 쪽을 씁니다. 즉 공시가격은 시세가 잡히지 않는 물건에서 대타로 등판하는 숫자입니다.

이 구조가 중요한 이유는 주택가격 상한선 때문입니다. 정책대출은 대부분 "주택가격 몇 억 원 이하"라는 조건을 두는데, 여기서 말하는 주택가격이 매매가가 아니라 위 순서로 정해진 평가액입니다. 시세가 없는 빌라를 사면서 평가액이 공시가격으로 잡히면, 매매가보다 낮게 나와 상한 조건을 통과하는 경우도 있고 반대로 한도가 깎이는 경우도 있습니다.

각 상품의 주택가격 기준과 한도 구조는 디딤돌대출, 보금자리론 글에 정리돼 있고, 한도를 결정하는 규제 자체가 궁금하다면 LTV·DSR·DTI 글을 보시면 됩니다.

세금과 복지에서는 출발점 역할을 합니다

공시가격이 가장 자주 언급되는 자리는 사실 세금입니다. 다만 이쪽은 제도마다 적용 비율과 기준선이 매년 달라지므로, 구조만 잡아두고 숫자는 그때그때 확인하는 편이 안전합니다.

제도	공시가격이 하는 역할
재산세	공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출
종합부동산세	보유 주택 공시가격 합산액에서 공제액을 뺀 뒤 과세
건강보험료(지역가입자)	재산 점수 산정의 기초 자료로 활용
각종 복지 재산 기준	재산 환산 시 주택 가액 산정의 기준으로 활용

여기서 실수하기 쉬운 것이 취득세입니다. 집을 사서 내는 취득세는 원칙적으로 실제 거래금액을 기준으로 하지, 공시가격을 기준으로 하지 않습니다. 공시가격이 낮다고 취득세가 줄어드는 구조가 아닙니다. 상속이나 증여처럼 대가 없이 받는 경우에는 계산 방식이 달라지므로, 세금 문제는 금액이 큰 만큼 세무 전문가나 관할 기관 안내로 확인하시기 바랍니다.

공정시장가액비율이나 종부세 공제액 같은 수치는 정책에 따라 개정이 잦습니다. 이 글에서는 일부러 구체적인 비율을 적지 않았으니, 실제 세액이 궁금하다면 위택스나 국세청 등 관할 기관 안내를 확인하세요.

공시가격이 이상할 때: 열람과 이의신청

공시가격은 확정되기 전에 미리 보고 의견을 낼 수 있는 기간이 있고, 확정된 뒤에도 이의신청을 할 수 있습니다. 이 두 단계를 구분하는 것이 중요합니다.

공동주택가격 정기분(1월 1일 기준)의 흐름은 이렇습니다.

단계	시기	무엇을 하나
공시기준일	매년 1월 1일	이 시점의 상태를 기준으로 조사
열람·의견제출	공시 전 약 3주간 (2026년은 3월 중순~4월 초)	확정 전 가격안에 의견 제출
결정·공시	4월 30일까지	공동주택가격 확정
이의신청	공시일부터 30일 이내	확정 가격에 이의 신청

이의신청은 부동산공시가격 알리미에서 온라인으로 하거나, 물건 소재지 관할 시·군·구 민원실 또는 한국부동산원 지사에 서면으로 제출할 수 있습니다.

한 가지 덧붙이면, 1월 1일 이후에 사용승인을 받은 신축 주택처럼 정기 공시 때 가격이 없던 물건을 위한 추가 공시가 따로 있습니다. 1월 1일부터 5월 31일 사이에 사유가 생긴 경우 6월 1일을 기준일로 삼아 9월 30일까지 결정·공시하는 구조입니다. 입주한 지 얼마 안 된 아파트의 공시가격이 조회되지 않는다면 아직 이 절차가 끝나지 않았을 가능성이 큽니다.

이의신청은 낮춰달라는 쪽으로만 하는 게 아닙니다. 공시가격이 너무 낮게 잡혀 전세보증 한도가 안 나오는 상황이라면 반대 방향의 의견도 있을 수 있습니다. 다만 이의신청은 가격이 잘못 산정됐다는 근거를 제시하는 절차이지, 원하는 결과를 요구하는 절차가 아니라는 점은 감안하셔야 합니다.

자주 하는 오해 세 가지

"공시가격은 시세의 몇 퍼센트다"라고 딱 정해져 있다 — 정부가 공시가격을 어느 수준으로 맞출지에 대한 정책은 여러 차례 바뀌어 왔고, 지역과 주택 유형에 따라 실제 비율도 제각각입니다. 특정 비율을 대입해 역산하는 방식은 권하지 않습니다.

공시가격이 낮으면 무조건 좋다 — 세금과 청약 특례에서는 유리하지만, 전세보증 한도와 담보평가에서는 불리하게 작동합니다. 같은 숫자가 제도에 따라 반대로 움직입니다.

공시가격은 매매가를 보면 대충 알 수 있다 — 아파트는 그나마 편차가 작은 편이지만, 빌라와 다세대주택은 매매가와 공시가격의 격차가 크고 단지마다 다릅니다. 추정하지 말고 조회하는 것이 맞습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 공시가격은 어디서 조회하나요? 부동산공시가격 알리미에서 무료로 조회할 수 있습니다. 국토교통부 소관, 한국부동산원 운영의 공식 사이트입니다. 시·군·구 민원실에서도 확인할 수 있고, 아파트와 빌라는 공동주택 공시가격 메뉴에서 찾으면 됩니다.

Q. 내 집이 아닌 곳의 공시가격도 볼 수 있나요? 주소로 조회하는 방식이라 계약 전에 미리 확인할 수 있습니다. 빌라 전세를 알아보는 중이라면 계약금을 넣기 전에 이 확인을 먼저 하시는 편이 좋습니다.

Q. 새 아파트라 공시가격이 조회되지 않습니다. 1월 1일 이후에 사용승인을 받은 주택은 정기 공시 대상에 없어서 그렇습니다. 1월 1일부터 5월 31일 사이에 사유가 발생한 경우 6월 1일을 기준일로 해 9월 30일까지 결정·공시되는 절차가 따로 있습니다. 아직 그 절차가 진행 중일 수 있습니다.

Q. 빌라를 사면 청약에서 무주택이 아니게 되나요? 소형·저가주택 특례에 해당하면 무주택으로 볼 여지가 있고, 기준은 매매가가 아니라 공시가격입니다. 2024년 12월 개정으로 비아파트는 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격 5억 원(수도권) 이하로 완화됐습니다. 다만 이 특례가 모든 공급 유형에 그대로 적용되는 것은 아니므로, 노리는 유형의 입주자모집공고문에서 반드시 본인 기준을 확인하세요.

Q. 공시가격과 전세보증금은 무슨 관계인가요? 시세가 잡히지 않는 빌라·다세대는 공시가격의 140%가 주택가격이 되고, 여기에 담보인정비율을 곱한 금액이 보증 한도의 상한이 됩니다. 보증금이 그 선을 넘으면 보증 가입이 막힙니다. 자세한 구조는 허그 전세대출 글에 정리했습니다.

Q. 공시가격이 실제보다 높게 나온 것 같습니다. 바꿀 수 있나요? 공시 전 열람·의견제출 기간에 의견을 내거나, 결정·공시일부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 부동산공시가격 알리미 온라인 제출 또는 관할 시·군·구 민원실, 한국부동산원 지사 제출이 가능합니다.

Q. 공시가격은 매년 언제 바뀌나요? 공동주택가격 정기분은 매년 1월 1일을 기준일로 삼아 4월 30일까지 결정·공시됩니다. 열람·의견제출은 그 전에 약 3주간 진행되며, 구체적인 날짜는 해마다 다르니 부동산공시가격 알리미 공지에서 확인하세요.

Q. 취득세도 공시가격으로 계산되나요? 집을 사서 내는 취득세는 원칙적으로 실제 거래금액이 기준입니다. 공시가격이 낮다고 취득세가 줄지 않습니다. 상속이나 증여는 계산 방식이 달라지므로 세무 전문가나 관할 기관 안내로 확인하시기 바랍니다.

한 줄 요약

• 공시가격은 정부가 매년 1월 1일 기준으로 공시하는 부동산 적정가격이며, 실거래가와도 시세와도 다른 별개의 숫자입니다.
• 청약에서는 소형·저가주택 특례 판정 기준으로 쓰입니다. 아파트는 60㎡·1억 6천만 원(수도권), 비아파트는 85㎡·5억 원(수도권)까지 완화됐지만 공급 유형에 따라 적용이 갈립니다.
• 전세보증에서는 시세가 없는 빌라의 주택가격을 공시가격 × 140%로 산정합니다. 청약에서 유리했던 낮은 공시가격이 여기서는 불리해집니다.
• 대출에서는 시세가 없을 때 등판하는 2순위 평가 근거이고, 매매가와 비교해 낮은 쪽이 주택가격이 됩니다.
• 조회는 부동산공시가격 알리미에서 무료이며 내 집이 아니어도 됩니다. 결정·공시는 4월 30일까지, 이의신청은 공시일부터 30일 이내입니다.

이 글의 기준·일정은 2026년 9월 초에 「부동산 가격공시에 관한 법률」과 부동산공시가격 알리미 공식 안내, 「주택공급에 관한 규칙」 개정 안내를 확인해 정리했습니다. 소형·저가주택 특례의 면적·공시가격 기준과 적용되는 공급 유형은 제도 개정에 따라 달라질 수 있고, 청약 자격 판정은 최종적으로 해당 단지의 입주자모집공고문과 청약 접수 기관의 판단을 따릅니다. 전세보증 주택가격 산정 방식과 담보인정비율, 정책대출의 주택가격 기준도 기관 규정에 따라 변경될 수 있습니다. 세금 관련 비율과 공제 기준은 매년 개정되므로 반드시 관할 기관 안내에서 최신 수치를 확인하시기 바랍니다. 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 상품의 가입이나 투자를 권유하지 않습니다.