전월세 신고제 대상과 과태료, 계도기간이 끝난 뒤 달라진 것

이사 준비에는 챙길 것이 한둘이 아닙니다. 계약서를 쓰고, 잔금을 치르고, 전입신고를 하고, 확정일자를 받습니다. 이 목록에 몇 년 전부터 하나가 더 붙었습니다. 주택 임대차 계약 신고, 흔히 전월세 신고라고 부르는 절차입니다.

그동안은 안 해도 별일이 없었습니다. 2021년 6월 시행 이후 4년 내내 계도기간이었기 때문입니다. 그래서 "그런 게 있다더라" 정도로만 알고 넘어간 사람이 많습니다. 문제는 그 계도기간이 2025년 5월 31일자로 끝났다는 점입니다. 지금은 기한을 넘기면 실제로 과태료가 나옵니다.

이 글은 전월세 신고제가 정확히 누구에게 적용되는지, 30일을 어디서부터 세는지, 안 하면 얼마를 무는지를 순서대로 정리합니다. 그리고 가장 오해가 많은 지점, 신고를 했다고 해서 보증금이 자동으로 안전해지는 것은 아니라는 점도 짚습니다.

신고하라는 제도이지, 허락을 받으라는 제도가 아닙니다

먼저 성격부터 정리하는 편이 좋습니다. 이 제도의 정식 명칭은 주택 임대차 계약 신고제이고, 근거는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2입니다. 조문은 이렇게 되어 있습니다. 임대차계약당사자는 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우, 보증금과 차임 등을 계약 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.

여기서 읽어야 할 단어는 "신고"입니다. 허가나 승인이 아닙니다. 조건을 심사받아 통과해야 하는 절차가 아니라, 이미 체결된 계약의 내용을 행정기관에 알리는 절차입니다. 신고를 했다고 계약이 유효해지는 것도 아니고, 안 했다고 계약이 무효가 되는 것도 아닙니다. 계약 자체의 효력과 신고 의무는 별개의 문제입니다.

제도가 생긴 이유도 여기서 나옵니다. 매매는 실거래가 신고로 가격 정보가 쌓여 왔지만, 임대차는 확정일자를 받은 계약만 부분적으로 잡혔습니다. 계약 정보를 모아 공개하면 세입자가 자기 동네의 실제 시세를 확인하고 협상할 수 있다는 것이 도입 취지였습니다.

다만 취지가 좋다고 의무가 가벼워지지는 않습니다. 신고 의무는 임대인과 임차인 양쪽에 있고, 과태료도 양쪽에 부과될 수 있습니다. "집주인이 알아서 하겠지"라고 두면 세입자 본인도 대상이 됩니다.

대상인지 아닌지는 지역과 금액, 두 축으로 갈립니다

모든 임대차 계약이 신고 대상은 아닙니다. 지역 조건과 금액 조건을 둘 다 충족해야 의무가 생깁니다.

축 하나: 어디에 있는 집인가

구분	신고 대상 여부
서울특별시 · 경기도 · 인천광역시 (수도권 전역)	대상
광역시 (부산·대구·광주·대전·울산)	대상
세종특별자치시	대상
제주시	대상
도(道)에 속한 시(市) 지역	대상
도(道)에 속한 군(郡) 지역	제외

가장 놓치기 쉬운 칸이 마지막 줄입니다. 같은 도 안에 있어도 시냐 군이냐에 따라 갈립니다. 도의 군 지역에 있는 집이라면 보증금이 아무리 커도 이 제도의 신고 대상이 아닙니다. 반대로 수도권은 군 지역이라도 "수도권 전역"에 포함되어 대상입니다.

내 주소가 어느 칸인지 애매하다면 짐작하지 말고 관할 시·군·구청에 확인하세요. 지역 적용 범위는 시행령 사항이라 개정될 수 있습니다.

축 둘: 금액이 기준을 넘는가

항목	기준	판정
보증금	6천만 원 초과	넘으면 대상
월 차임(월세)	30만 원 초과	넘으면 대상
두 기준의 관계	또는(OR)	하나만 넘어도 대상

이 표에서 사고가 가장 많이 나는 부분이 세 번째 줄입니다. 두 기준은 그리고가 아니라 또는입니다. 둘 다 넘어야 하는 것이 아니라, 하나만 넘어도 신고 대상입니다.

경우를 나눠 보면 분명해집니다.

계약 조건	보증금 기준	월세 기준	결론
전세 보증금 1억 원	초과	(월세 없음)	대상
보증금 5천만 원 · 월세 40만 원	미달	초과	대상
보증금 8천만 원 · 월세 20만 원	초과	미달	대상
보증금 3천만 원 · 월세 25만 원	미달	미달	대상 아님
전세 보증금 6천만 원 (정확히)	"초과"가 아님	(월세 없음)	대상 아님

마지막 줄도 볼 만합니다. 법 문언이 "초과"이므로 정확히 6천만 원이면 넘은 것이 아닙니다. 월세도 정확히 30만 원이면 초과가 아닙니다. 다만 1원이라도 넘어가면 대상이 되니, 경계선에 걸린 계약이라면 그냥 신고해 두는 쪽이 마음 편합니다.

한 가지 더. 관리비는 차임이 아닙니다. 월세 25만 원에 관리비 10만 원인 계약을 "합쳐서 35만 원이니 대상"이라고 보지 않는 것이 일반적인 해석입니다. 다만 관리비 명목으로 사실상 차임을 받는 구조라면 판단이 달라질 수 있으니, 애매하면 신고 접수처에 문의하세요.

30일 시계는 잔금일이 아니라 계약 체결일부터 돕니다

기한 계산에서 가장 흔한 착각이 이것입니다. 많은 사람이 입주일이나 잔금일을 기준으로 생각합니다. 법 조문은 그렇게 되어 있지 않습니다. 기준은 계약 체결일, 즉 계약서에 도장을 찍은 날입니다.

계약서를 3월에 쓰고 입주를 6월에 하는 경우가 드물지 않습니다. 이때 기한은 3월 계약일부터 30일 이내이지 6월 입주 후가 아닙니다. 입주 후 전입신고하면서 같이 하려고 미뤄 두면 이미 기한이 한참 지난 상태가 됩니다.

기한이 걸리는 상황은 세 가지입니다.

상황	기산일	기한
신규 계약 체결	계약 체결일	30일 이내
갱신 계약 (금액이 바뀐 경우)	계약 체결일	30일 이내
보증금·차임 변경 또는 계약 해제	변경·해제가 확정된 날	30일 이내

세 번째 줄은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의3에 따로 규정되어 있습니다. 처음 신고를 마쳤다고 끝이 아니라는 뜻입니다. 계약 도중에 보증금을 올리거나 내리기로 합의했다면 그 시점부터 다시 30일이 돕니다. 중도 해지도 마찬가지입니다.

반대로 금액이 전혀 바뀌지 않은 갱신은 신고 대상이 아닙니다. 보증금과 월세를 그대로 두고 기간만 2년 더 연장했다면 별도 신고 없이 넘어갑니다. 이 구분 때문에 "갱신은 신고 안 해도 된다"는 말이 도는데, 정확히는 금액 변동이 없는 갱신만 그렇습니다. 5백만 원이라도 올렸다면 신고해야 합니다.

계도기간 4년이 끝났고, 과태료는 오히려 낮아졌습니다

여기가 이 글에서 가장 실질적인 부분입니다.

제도는 2021년 6월 1일에 시행됐지만, 과태료를 부과하지 않는 계도기간이 붙었습니다. 그리고 이 계도기간은 한 번에 끝나지 않고 여러 차례 연장을 거쳐 2021년 6월 1일부터 2025년 5월 31일까지 이어졌습니다. 4년입니다. 제도가 있는 줄도 모르는 사람이 많았던 이유입니다.

계도기간 종료를 앞두고 정부는 두 가지를 동시에 발표했습니다. 하나는 2025년 6월 1일부터 과태료를 실제로 부과한다는 것, 다른 하나는 지연 신고 과태료 기준을 낮춘다는 것이었습니다. 시행령을 고쳐 최대 100만 원이던 지연 신고 과태료를 최소 2만 원에서 최대 30만 원으로 완화했습니다.

위반 유형	과태료	비고
미신고 · 지연 신고	2만 원 ~ 30만 원	2025.6.1 시행령 개정으로 인하 (종전 최대 100만 원)
거짓 신고	100만 원 이하	인하 대상 아님

두 줄의 차이를 눈여겨볼 만합니다. 깜빡하고 늦게 낸 것과 사실과 다르게 적어 낸 것은 취급이 다릅니다. 실제 보증금은 2억인데 1억으로 줄여 신고하는 식이라면 지연 신고와 같은 선에 두지 않습니다. 신고가 귀찮다고 금액을 대충 적어 넣는 것이 가장 나쁜 선택인 이유입니다.

지연·미신고 과태료가 2만 원과 30만 원 사이의 어디에 놓이는지는 지연 기간과 계약 금액에 따라 시행령 별표에서 갈립니다. 하한인 2만 원은 계약 금액 1억 원 미만이면서 지연 기간이 3개월 이하인 경우입니다. 여기서 계약 금액이 커지거나 지연이 길어질수록 올라가고, 공동 신고를 거부한 경우가 상한선에 가깝습니다. 구간별 정확한 금액과 감경 사유는 관할 지자체가 적용하는 기준을 따르므로, 이미 기한을 넘긴 상태라면 직접 문의해 확인하는 편이 정확합니다.

한 가지 중요한 경계선이 있습니다. 과태료 부과는 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약을 대상으로 시작됐습니다. 계도기간 안에 계약해 신고하지 않고 지나온 건까지 소급해 물리는 구조가 아닙니다. 다만 그 계약이 이후에 갱신되거나 금액이 바뀌면 그 시점의 신고 의무는 새로 생깁니다.

확정일자는 따라오지만, 대항력까지 따라오지는 않습니다

전월세 신고제를 설명할 때 가장 자주 등장하는 혜택이 확정일자 자동 부여입니다. 맞는 말입니다. 신고할 때 임대차계약서를 함께 제출하면 「주택임대차보호법」에 따른 확정일자가 부여된 것으로 봅니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의5 제3항). 확정일자를 따로 받으러 갈 필요가 없어집니다.

문제는 여기서 한 걸음 더 나가 "신고했으니 보증금은 안전하다"고 이해해 버리는 경우입니다. 그렇지 않습니다. 세입자를 지키는 장치는 하나가 아니라 둘이고, 신고가 챙겨 주는 것은 그중 하나뿐입니다.

장치	무엇을 지켜 주나	무엇이 있어야 생기나
대항력	집이 팔리거나 경매로 넘어가도 계약 기간을 마칠 때까지 살 수 있는 힘	주택의 인도(실제 이사·점유) + 전입신고
우선변제권	경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 순서	대항력 + 확정일자

표를 세로로 읽으면 구조가 보입니다. 우선변제권은 대항력 위에 확정일자를 얹어야 완성됩니다. 대항력이 없으면 확정일자만 백 장 있어도 우선변제권이 생기지 않습니다. 그런데 전월세 신고가 대신해 주는 것은 확정일자 한 칸뿐입니다. 임대차 신고만 하고 이사도 전입신고도 하지 않은 상태라면, 확정일자는 있어도 보증금 순위는 서지 않습니다. 신고는 신고고, 전입신고와 입주는 별도로 해야 합니다.

이 구분은 보증금을 지키는 다른 수단과도 이어집니다. 대항력과 우선변제권이 갖춰져도 앞선 근저당이 크면 순위가 밀릴 수 있고, 그래서 등기부등본 확인과 보증보험이 따로 필요합니다. 그 이야기는 전세사기 예방 체크리스트에 정리해 두었습니다.

전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 봅니다

절차를 하나라도 줄이고 싶다면 이 조항을 기억해 둘 만합니다. 임차인이 「주민등록법」에 따라 전입신고를 하는 경우 이 법에 따른 주택 임대차 계약의 신고를 한 것으로 봅니다(같은 법 제6조의5 제1항). 조문은 계약서 제출을 조건으로 달고 있지 않습니다. 임대차계약서 제출은 앞에서 본 확정일자 의제(같은 조 제3항)의 요건입니다.

즉 이사한 뒤 주민센터에 가서 전입신고를 하면, 그 한 번으로 전입신고와 임대차 신고가 함께 처리됩니다. 여기에 임대차계약서까지 제출하면 확정일자도 따라옵니다. 창구 세 번 갈 일을 한 번으로 줄이는 경로입니다.

다만 조건이 하나 붙습니다. 앞에서 본 대로 신고 기한은 계약 체결일부터 30일입니다. 계약과 입주 사이가 30일 넘게 벌어지는 계약이라면, 전입신고를 기다렸다가 한 번에 처리하는 방식은 기한을 넘기게 됩니다. 이 경우에는 임대차 신고를 먼저 따로 하고, 나중에 이사한 뒤 전입신고를 별도로 해야 합니다.

신고 방법과 준비물

신고 창구는 두 갈래입니다.

방법	어디로	참고
방문	주택 소재지 관할 읍·면·동 주민센터 통합민원창구	전입신고와 함께 처리 가능
온라인	국토교통부 부동산거래관리시스템	본인 인증 수단 필요

기본 준비물은 임대차계약서와 신고인 신분 확인 수단입니다. 세부 절차와 인증 방식은 시스템 개편에 따라 바뀔 수 있으니, 온라인으로 처리하려면 접속해서 안내를 먼저 읽어 보세요.

법 조문은 임대인과 임차인이 공동으로 신고하라고 정하지만, 둘이 함께 창구에 가야 한다는 뜻은 아닙니다. 한 명이 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 뒤 임대차계약서 등 계약 체결 사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부해 제출하면 공동으로 신고서를 제출한 것으로 봅니다(같은 법 시행규칙 제6조의2 제3항). 실무에서 세입자 혼자 처리하는 경우가 많은 이유입니다.

상대방이 협조를 거부하면 단독신고사유서를 붙여 혼자 신고할 수 있습니다(법 제6조의2 제3항). 집주인이 "신고하지 말자"고 해도 내 의무를 이행할 방법은 남아 있고, 상대가 반대한다는 사정이 내 과태료를 면제해 주지도 않습니다.

신고하지 않아도 되는 경우

지역과 금액 기준에 미달하는 계약 외에도 신고 의무에서 빠지는 경우들이 있습니다.

유형	설명
금액 변동 없는 갱신 계약	보증금·월세 그대로 기간만 연장한 경우
일시적 거주가 명백한 임대차	단기 체류 등
공공주택사업자가 관련 법령에 따라 별도 신고하는 경우	사업자가 신고
민간임대사업자가 관련 법령에 따라 별도 신고하는 경우	사업자가 신고

아래 두 줄은 다른 법에서 이미 같은 정보를 신고하고 있어 중복을 덜어 주는 취지입니다. 등록임대주택에 들어가는 세입자라면 임대인 쪽에서 별도 신고 체계를 밟고 있을 수 있으니 계약할 때 확인해 보세요. 여기 적은 제외 사유는 요약이며, 개별 사안이 어느 칸에 들어가는지 애매하면 관할 지자체 안내를 따르는 것이 정확합니다.

신고하면 세금이 나온다는 이야기에 대하여

전월세 신고제 이야기가 나올 때마다 따라붙는 걱정이 임대소득 과세입니다. 이 우려 때문에 신고를 꺼리는 임대인이 있고, 세입자에게 신고하지 말자고 요구하는 경우도 있습니다.

확인된 것과 확인되지 않은 것을 갈라 두겠습니다. 확인된 것은 제도 도입 당시 정부가 이 자료를 과세 목적으로 활용할 계획이 없다고 밝힌 바 있다는 점입니다. 확인되지 않은 것은 앞으로도 그럴 것인지입니다. 자료의 활용 범위는 정책 판단에 따라 달라질 수 있어, 향후 방침을 이 글이 보증할 수는 없습니다.

다만 세입자 입장에서는 두 가지가 정리됩니다. 첫째, 주택임대소득의 과세 여부는 임대차 신고와 무관하게 세법이 정합니다. 보유 주택 수와 임대 수입, 기준시가 요건에 따라 갈리는 문제입니다. 주택 수 계산이 헷갈린다면 오피스텔의 주택수 포함 여부나 공시가격이 쓰이는 곳을 참고할 만합니다.

둘째, 신고 의무는 임차인에게도 있습니다. 임대인의 세금 사정과 무관하게 내 과태료 위험이 존재합니다. 집주인의 요구를 들어주고 신고하지 않았다가 과태료가 나오면 그것은 내 부담입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전월세 신고제 대상인데 아직 신고하지 않았습니다. 지금이라도 하면 되나요?
기한을 넘겼더라도 신고하는 편이 낫습니다. 지연 과태료는 지연 기간이 길수록 올라가는 구조라, 늦게라도 접수하면 부담이 커지는 것을 막을 수 있습니다. 접수 전에 관할 주민센터에 상황을 설명하고 적용 기준을 확인해 보세요.

Q2. 확정일자를 이미 따로 받았는데 임대차 신고도 해야 하나요?
네. 순서가 반대입니다. 임대차 신고를 하면 확정일자가 부여된 것으로 보는 것이지, 확정일자를 받았다고 신고 의무가 사라지지는 않습니다. 두 절차의 근거 법이 다릅니다.

Q3. 집주인이 신고하지 말자고 합니다. 안 해도 되나요?
신고 의무는 임대인과 임차인 양쪽에 있으므로, 상대의 요구가 내 의무를 없애 주지 않습니다. 상대가 협조하지 않으면 단독신고사유서를 붙여 혼자 신고할 수 있습니다.

Q4. 보증금이 정확히 6천만 원이면 신고 대상인가요?
법 문언이 "초과"이므로 정확히 6천만 원이면 그 기준만으로는 대상이 아닙니다. 다만 월세가 30만 원을 넘으면 그 조건으로 대상이 됩니다. 경계선에 걸린 계약이라면 신고해 두어도 불이익은 없습니다.

Q5. 계약 기간 중에 보증금을 올리기로 했습니다. 다시 신고해야 하나요?
네. 보증금이나 차임이 변경되면 변경이 확정된 날부터 30일 이내에 변경 신고를 해야 합니다. 계약이 중도 해제된 경우도 같은 기한으로 해제 신고 대상입니다.

Q6. 도(道)에 있는 군 지역 집도 신고해야 하나요?
도에 속한 군 지역은 신고 대상 지역에서 제외되는 것으로 안내되고 있습니다. 다만 수도권(서울·경기·인천)은 전역이 대상이라 군 지역이라도 포함됩니다. 내 주소가 어느 쪽인지는 관할 지자체에 확인하는 편이 정확합니다.

Q7. 전월세 신고를 하면 전입신고를 안 해도 되나요?
아닙니다. 방향이 반대입니다. 전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 보지만, 임대차 신고를 했다고 전입신고가 된 것으로 보지는 않습니다. 대항력은 전입신고와 실제 거주가 있어야 생기므로 전입신고는 반드시 따로 챙겨야 합니다.

Q8. 전세대출을 받을 때 임대차 신고가 필요한가요?
대출 심사에 필요한 서류는 상품과 취급 은행에 따라 다릅니다. 확정일자나 임대차 신고필증을 요구하는 경우가 있으므로, 실행 일정에 맞춰 미리 준비해 두면 안전합니다. 상품별 조건은 버팀목 전세자금대출이나 신혼부부 전세대출 비교 글을 참고하고, 최종 서류 목록은 취급 은행에 확인하세요.

한 줄 요약

• 전월세 신고제는 수도권 전역·광역시·세종시·제주시·도의 시 지역에서 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약을 계약 체결일부터 30일 이내에 신고하는 제도입니다. 두 금액 기준은 "또는"이라 하나만 넘어도 대상입니다.
• 4년간 이어진 계도기간이 2025년 5월 31일자로 종료되어, 2025년 6월 1일 이후 체결한 계약부터 과태료가 부과됩니다. 지연·미신고는 2만 원에서 30만 원, 거짓 신고는 100만 원 이하입니다.
• 30일은 잔금일이나 입주일이 아니라 계약서에 도장을 찍은 날부터 셉니다. 금액이 바뀌거나 계약이 해제되면 그날부터 다시 30일이 돕니다.
• 신고하며 계약서를 내면 확정일자는 자동으로 붙지만 대항력은 따라오지 않습니다. 전입신고와 실제 거주는 별도로 챙겨야 보증금 순위가 섭니다.
• 신고 의무는 임대인과 임차인 양쪽에 있고, 상대가 거부하면 단독 신고가 가능합니다. 상대의 반대가 내 과태료를 면제해 주지는 않습니다.

이 글은 2026년 9월 기준으로 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」과 정부 공식 안내를 확인해 정리했습니다. 신고 대상 지역과 금액 기준, 과태료 세부 금액은 시행령·시행규칙 사항이라 개정될 수 있고, 개별 계약이 신고 대상인지와 구간별 과태료 적용은 관할 지자체의 판단을 따릅니다. 실제 신고 전에는 주택 소재지 관할 주민센터 또는 시·군·구청에 확인하시기 바랍니다. 임대소득 과세 여부는 이 제도와 별개로 세법이 정하는 문제이므로 국세청 안내나 세무 전문가에게 확인하세요. 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 법률·세무 자문이 아닙니다.