월세 보증금 반환, 집주인이 빼도 되는 돈과 뺄 수 없는 돈

이사 일주일 전쯤 집주인에게서 문자가 옵니다. "도배랑 장판 새로 해야 할 것 같아서 보증금에서 80만 원 빼고 보낼게요." 두 가지가 동시에 떠오릅니다. 그래도 되는 건가, 안 된다고 하면 보증금을 아예 못 받는 건 아닌가.

결론부터 말하면 집주인이 보증금에서 뺄 수 있는 돈은 "내가 졌어야 할 빚"으로 좁혀집니다. 보증금은 맡겨 둔 돈이 아니라 임차인의 채무를 담보하려고 잡혀 있는 돈이라, 밀린 월세와 미납 관리비처럼 내가 내야 했는데 안 낸 돈은 계약이 끝날 때 자동으로 빠집니다. 반대로 법무부 주택임대차표준계약서는 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 않는다고 못 박고 있습니다. 도배와 장판이 어느 쪽인지는 바로 여기서 갈립니다.

이 글은 월세 보증금 반환 과정에서 공제 이야기가 나왔을 때 항목을 하나씩 가르는 데 집중합니다. 밀린 돈, 원상복구 비용, 마지막 달 월세 일할분, 오히려 돌려받고 나와야 하는 돈을 민법 조문과 표준계약서 문구로 정리했습니다. 돈을 못 받을 때 밟는 절차는 전세금 돌려받기에 단계별로 있으니, 여기서는 금액을 다투는 국면만 다룹니다.

보증금은 맡긴 돈이 아니라 담보로 잡힌 돈입니다

출발점을 잘못 잡으면 뒤의 판단이 전부 어긋납니다. 보증금을 "잠시 맡겨 둔 내 돈"으로 보면 집주인이 뭘 빼는 것 자체가 부당해 보이고, "집주인 돈"으로 보면 얼마를 떼도 어쩔 수 없어 보입니다. 둘 다 아닙니다.

대법원은 임대차보증금의 성격을 이렇게 정리합니다. "임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결).

문장에서 가져갈 것이 세 개입니다. 첫째, 공제 대상은 "임차인의 채무"라서 내가 부담하는 빚이 아니면 애초에 후보가 아닙니다. 집주인이 자기 건물에 쓰는 돈은 아무리 급해도 내 보증금에서 나올 돈이 아닙니다. 둘째, 공제 시점은 계약이 끝나고 집을 넘길 때라, 계약이 살아 있는 동안에는 보증금에서 월세가 자동으로 빠지지 않습니다. 셋째, 별도의 의사표시가 필요 없습니다. 집주인이 통보하지 않았다고 해서 밀린 월세가 사라지는 것도 아닙니다.

대법원은 "임차인이 임대차목적물을 사용·수익하는 동안 그 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무는 임대차계약에서 달리 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차관계의 성질상 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속한다"고 봅니다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결). 관리비와 공과금이 공제 대상이라는 근거가 이것입니다.

표준계약서 제10조 제1항도 "임차인은 계약종료 시 공과금과 관리비를 정산하여야 한다"고 적고 있습니다.

보증금이 있다고 마지막 달 월세를 안 내면 생기는 일

"어차피 보증금에서 까면 되니까 마지막 두세 달은 월세를 안 내도 되지 않나." 가장 흔한 사고 지점입니다. 앞의 법리에서 공제는 계약이 끝나고 집을 반환할 때 일어납니다. 계약이 살아 있는 동안에는 보증금에 돈이 쌓여 있어도 그것이 월세로 자동 전환되지 않습니다. 그래서 월세를 안 내면 그냥 연체입니다.

연체가 쌓이면 계약이 깨집니다. 민법 제640조는 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정하고, 표준계약서 제7조 제2항도 같은 내용을 담고 있습니다. 두 달치가 밀리는 순간 집주인에게 해지권이 생긴다는 뜻입니다. 여기에 특약상 연체료까지 붙으면 보증금에서 빠지는 금액은 밀린 월세 원금보다 커집니다. 보증금은 연체를 막아 주는 쿠션이 아니라 연체를 정산하는 계산대라고 보는 편이 정확합니다.

원상복구가 어디까지인지가 다툼의 대부분입니다

밀린 돈은 숫자가 분명해 싸울 일이 적습니다. 월세 보증금 반환 분쟁이 길어지는 자리는 거의 전부 원상복구입니다. 법 조문은 의외로 짧습니다. 민법 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다"고 적고, 제654조가 이 조항을 임대차에 준용합니다. 즉 "원상에 회복하라"는 말만 있고 원상이 어느 시점의 상태인지는 법에 없습니다.

범위를 채워 주는 것이 표준계약서입니다. 법무부 주택임대차표준계약서 제9조(계약의 종료)는 이렇습니다. "임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다. 다만, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 아니한다."

뒤의 단서 한 줄이 핵심입니다. 세월이 흘러 낡은 것과 살면서 자연스럽게 생기는 파손은 임차인이 되돌려 놓을 대상이 아니라는 뜻입니다. 법원도 비슷한 선을 그었습니다. 서울중앙지방법원은 2007년 판결에서 "임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다"고 판시했습니다(서울중앙지법 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결). 이 사건에서 계약서의 "원래 도면 상태로 복구한다"는 일반적 문구는 통상의 손모까지 떠넘기는 근거로는 부족하다고 보았습니다.

다만 이 판결은 하급심입니다. 통상의 손모를 누가 부담하느냐는 지금도 특약과 사실관계에 따라 결론이 갈리는 영역이라, "법적으로 100% 집주인 부담"이라고 단정하고 들어가면 협상에서 오히려 신뢰를 잃습니다.

어떤 흔적인가	누구 몫으로 보는 쪽이 일반적인가	이유
가구를 놓아 눌린 장판 자국	임대인	통상의 사용에서 예정된 변화
햇빛에 바랜 벽지·마루	임대인	시간이 만든 노후화
못을 박은 구멍, 벽에 붙인 시트 자국	임차인	임차인이 가한 변경
반려동물이 긁거나 물어뜯은 문·몰딩	임차인	통상의 사용 범위를 벗어남
실내 흡연으로 밴 냄새·변색	임차인	통상의 사용으로 보기 어려움
물건을 떨어뜨려 깨진 타일·싱크대	임차인	고의·과실에 의한 파손
곰팡이	갈림	구조·단열 결함이면 임대인, 환기 방치면 임차인

표의 마지막 줄이 가장 자주 붙는 싸움입니다. 곰팡이는 원인이 결로인지 누수인지 생활 습관인지에 따라 결론이 뒤집히는데, 그 원인을 입주 후에 증명하기 어렵습니다. 그래서 입주 당일 사진이 가장 싼 보험입니다. 벽 모서리, 창틀, 싱크대 하부, 욕실 천장을 날짜가 남게 찍어 두세요.

특약에 적혀 있으면 달라지나

"퇴거 시 도배·장판은 임차인이 새로 해 놓는다." 계약서 특약란에서 흔히 보는 문장입니다. 임대차는 사적 계약이라 합의한 내용이 먼저입니다. 다만 앞의 판결은 통상의 손모를 임차인에게 떠넘기려면 조건을 붙였습니다. 임차인이 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 계약서 조항 자체에 구체적으로 명시되어 있거나, 임대인이 그 취지를 명확히 설명해 임차인이 알고 합의한 경우여야 한다는 취지입니다.

특약 문구	어떻게 작동하기 쉬운가
"원상복구한다" 한 줄만	범위가 특정되지 않아 통상의 손모까지 넘기는 근거로는 약함
"퇴거 시 도배·장판 교체"	항목이 특정돼 있어 유효하게 작동할 여지가 큼
금액까지 적힌 경우(예: 도배 ○○만 원)	다툼이 가장 적음, 대신 계약 때 받아들일지 판단해야 함

정리하면 싸움은 퇴거할 때가 아니라 계약서에 서명하는 날 반쯤 결정됩니다. 특약에 "도배·장판 교체"가 있다면 그 자리에서 빼 달라고 하거나, 못 빼면 그만큼을 월세 협상에 반영하세요. 계약서 문구를 남기는 원리는 월세 계약기간을 1년으로 쓸 때 글의 특약 부분과 같습니다.

뺄 수 없는 돈, 오히려 받아 나와야 하는 돈

공제 이야기만 하다 보면 놓치는 쪽이 있습니다. 나갈 때 내가 받아 나와야 하는 돈입니다.

장기수선충당금. 아파트라면 관리비 고지서 안에 이 항목이 들어 있습니다. 건물의 장기 수선을 위해 쌓는 돈이라 원래 소유자 몫인데, 실무에서는 관리비에 섞여 거주자가 매달 냅니다. 공동주택관리법 시행령 제31조 제8항은 "공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다"고 정합니다. 같은 조 제9항은 "관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다"고 적고 있습니다. 표준계약서 제10조 제2항도 임차인이 임대인에게 반환을 청구할 수 있다고 명시합니다. 이사 전에 관리사무소에서 납부 확인서를 받아 두세요.

임대인이 부담해야 할 수선비. 민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 정합니다. 표준계약서 제4조도 난방·상하수도·전기시설 등 주요설비의 노후·불량 수선은 임대인 부담, 임차인의 고의·과실에 기한 파손과 전구 등 통상의 간단한 수선·소모품 교체는 임차인 부담으로 해석된다고 예시합니다. 임대인이 부담할 수선비를 내가 먼저 냈다면 민법 제626조 제1항에 따라 상환을 청구할 수 있으니 영수증을 버리지 마세요.

새 세입자를 구하는 중개보수. 계약 기간을 다 채우고 만기에 나가는 경우라면 새 임차인을 구하는 비용은 원칙적으로 임대인 몫입니다. 중간에 나가는 경우에는 결론이 달라질 수 있는데, 이 부분은 국토교통부 회신까지 포함해 전세 묵시적 갱신 글에서 따로 다뤘습니다.

마지막 달 월세는 어떻게 계산하나

만기가 월 중간에 걸리면 마지막 달 월세가 남습니다. 납부일이 매달 25일이고 퇴거일이 다음 달 10일이라면, 한 달치를 다 내고 나중에 돌려받는지 처음부터 일할로 내면 되는지가 문제입니다.

먼저 분명히 해 둘 것은 "월세는 일할로 계산한다"는 조문이 법에 따로 있지는 않다는 점입니다. 실무에서 일할 정산이 일반적인 이유는 계약 해석과 관행 때문이고, 그래서 계약서에 다른 약정이 있으면 그쪽이 먼저입니다.

그래도 순서를 잡으면 이렇게 됩니다.

1. 계약서에 정산 방식이 적혀 있는지 먼저 봅니다. 적혀 있으면 그대로입니다.
2. 없으면 퇴거일 전에 집주인에게 문자로 제안합니다. "10일 퇴거 예정이라 ○월분은 25일부터 10일까지 ○○일치 ○○원으로 정산하겠습니다" 정도면 충분합니다.
3. 이미 한 달치를 냈다면 남는 일수분은 돌려받을 돈이니 반환 금액 계산에 반영됐는지 확인하고, 관리비는 퇴거 당일 검침과 정산을 관리사무소에 미리 예약해 둡니다.

날짜가 중요한 이유는 하나 더 있습니다. 월세 보증금 반환 의무는 계약이 끝나야 생깁니다. 묵시적으로 갱신된 상태에서 나가는 거라면 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 효력이 생기고, 그 기간의 월세는 내야 합니다. 이 계산은 전세 묵시적 갱신 글에 조문 단위로 정리돼 있습니다.

공제 내역은 금액이 아니라 근거로 받으세요

"수리비 80만 원 뺐습니다"라는 문자 한 통만 오는 경우가 많습니다. 바로 싸우지 말고 근거를 요구하는 쪽으로 방향을 잡으세요. 법리가 그쪽에 서 있습니다.

대법원 2005다8323, 8330 판결의 법리는 공제의 입증 구조를 이렇게 나눕니다. 임대인이 보증금에서 공제하려면 공제되어야 할 차임채권·관리비채권 등의 발생원인에 관하여 임대인이 주장·입증해야 하고, 그 채권이 변제 등으로 소멸했는지는 임차인이 주장·입증합니다. 즉 "왜 이 돈이 생겼는지"를 설명할 책임은 집주인에게 있습니다. 세입자가 "그 수리는 필요 없었다"를 먼저 증명해야 하는 구조가 아닙니다.

요구할 것은 세 가지입니다.

요구할 것	왜 필요한가
항목별 공제 내역	밀린 월세·관리비와 원상복구 비용을 분리해야 다툴 자리가 보임
견적서 또는 영수증	실제 지출인지, 추정 금액인지가 갈림
해당 부분의 사진	통상의 손모인지 임차인 과실인지 판단 근거

이 대화는 문자나 메신저로 하세요. 통화를 했다면 끝나고 "방금 통화한 내용 정리합니다"로 시작하는 문자를 한 통 보내 두는 것만으로도 기록이 됩니다.

일부만 동의하는 경우에는 다툼 없는 금액을 먼저 받고 다투는 금액만 남겨 두세요. "밀린 관리비 12만 원은 공제에 동의하니 나머지는 먼저 보내 주시고, 도배 비용은 견적서를 보고 이야기하겠습니다"처럼요. 전액을 묶어 두면 시간이 세입자에게 불리하게 흐릅니다.

먼저 나가면 협상력이 사라집니다

마지막이자 가장 비싼 실수입니다. 공제 금액을 다투는 중인데 이사 날짜가 정해져 있다는 이유로 짐을 다 빼고 열쇠를 넘긴 뒤 주민등록까지 옮기는 경우입니다.

표준계약서 제9조는 임차인의 반환과 임대인의 보증금 반환을 "이와 동시에"로 연결합니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 계속 점유하고 있는 것은 무단 점유가 아니고, 집을 비워 달라는 요구에 응하지 않을 수 있습니다. 먼저 비워 주면 이 지렛대가 사라집니다.

더 큰 문제는 대항력입니다. 점유와 주민등록이 유지되어야 보증금에 대한 순위가 살아 있어서, 전출을 먼저 하면 다투던 80만 원이 아니라 보증금 전부가 위험해집니다. 이 구조는 확정일자와 전세권의 차이에, 집을 비워야 하는데 돈을 못 받는 상황에서 쓰는 임차권등기명령은 전세금 돌려받기에 정리돼 있습니다.

금액 차이가 좁혀지지 않으면 법원 전에 조정 절차가 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 보증금 반환과 원상회복 분쟁을 다루고, 표준계약서 특약란도 소 제기 전 조정 신청을 선택지로 안내하면서 조정을 통할 경우 60일(최대 90일) 이내에 결과를 받아 볼 수 있다고 적고 있습니다. 다만 접수 창구와 관할, 수수료, 상대방이 응하지 않을 때의 처리는 위원회 안내로 확인해야 합니다.

퇴거 2주 전부터의 순서

시점	할 일
퇴거 2~3주 전	특약의 원상복구 문구 확인, 입주 당시 사진 찾기, 마지막 달 월세 정산 방식을 문자로 제안
퇴거 1주 전	장기수선충당금 납부 확인서 요청, 공과금 자동이체 해지 예약
퇴거 당일	관리비·전기·가스·수도 검침 정산, 집 상태 사진 촬영(빈 집 기준)
보증금 입금 전	공제 주장이 나오면 항목·견적서·사진 요구 후 다툼 없는 금액부터 수령
보증금 수령 후	열쇠 인도, 전출 신고

마지막 두 줄의 순서를 바꾸지 마세요. 돈이 먼저고 열쇠가 나중입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 2년 살았는데 도배·장판 비용을 전액 청구받았습니다. 내야 하나요?
특약에 도배·장판 교체가 구체적으로 적혀 있는지부터 보세요. 없다면 표준계약서 제9조 단서의 "통상 생길 수 있는 파손"은 원상복구의무에 들어가지 않는다고 주장할 근거가 있습니다. 다만 못 자국, 반려동물 훼손, 흡연 변색처럼 임차인이 만든 손상은 별개로 계산됩니다. 전액이냐 아니냐가 아니라 부분으로 갈라서 협상하는 편이 현실적입니다.

Q. 집주인이 "청소비"를 뺀다고 합니다.
입주 때 청소된 상태로 받았고 퇴거 때도 통상 수준으로 치워 놓았다면 별도 청소비는 당연한 공제 항목이 아닙니다. 다만 청소비 특약이 있거나 폐기물을 두고 나왔다면 실제 처리 비용이 공제될 수 있습니다.

Q. 마지막 달 월세를 안 내고 보증금에서 까 달라고 해도 되나요?
집주인이 동의하면 가능하지만, 동의 없이 일방적으로 안 내면 연체입니다. 민법 제640조상 2기의 차임액에 달하면 임대인에게 해지권이 생기고, 특약에 따라 연체료도 붙을 수 있습니다. 하려면 미리 문자로 합의를 받아 두세요.

Q. 장기수선충당금은 얼마나 돌려받나요?
금액은 단지와 거주 기간에 따라 다릅니다. 관리사무소에서 발급받는 납부 확인서에 거주 기간 동안 납부한 금액이 집계되어 나오니 그 숫자로 청구하면 됩니다. 아파트가 아닌 다가구·빌라는 해당 항목 자체가 없는 경우가 많습니다.

Q. 집주인이 공제액만 알려 주고 영수증을 안 줍니다.
공제되는 채권의 발생원인은 임대인이 주장·입증해야 한다는 것이 대법원 2005다8323, 8330 판결의 법리입니다. 영수증이나 견적서를 요구하는 것은 무리한 요구가 아닙니다. 요구한 사실 자체를 문자로 남겨 두면 나중에 조정이나 소송에서 자료가 됩니다.

Q. 보증금을 다 못 받았는데 이사 날짜가 다가옵니다.
짐과 주민등록을 먼저 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 먼저 밟아 순위를 고정한 뒤 움직이는 것이 순서입니다. 신청 방법과 기간은 전세금 돌려받기에 있습니다.

Q. 보증금을 올려 재계약하면서 월세를 낮췄습니다. 반환에 영향이 있나요?
반환보다 순위가 문제입니다. 증액분은 새로 받은 확정일자 날짜로 순위가 서서, 그 사이 근저당이 잡혔다면 올려 준 돈만 뒤로 밀립니다. 재계약 서류는 전세 연장 계약서에, 금액이 바뀌었을 때의 신고 의무는 전월세 신고에 있습니다.

한 줄 요약

• 보증금은 맡긴 돈이 아니라 담보로 잡힌 돈입니다. 밀린 월세와 미납 관리비는 계약이 끝나고 집을 넘길 때 별도의 의사표시 없이 당연히 공제됩니다.
• 원상복구는 내가 바꾸거나 망가뜨린 것까지입니다. 표준계약서 제9조는 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손은 원상복구의무에 포함되지 않는다고 적고 있습니다. 다만 통상의 손모를 누가 부담하느냐는 특약 문구와 사실관계에 따라 갈려서, 특약에 "도배·장판 교체"가 들어가는지가 계약 날에 이미 절반을 결정합니다.
• 장기수선충당금은 공제 대상이 아니라 돌려받고 나올 돈입니다. 퇴거 전에 관리사무소에서 납부 확인서를 받아 두세요.
• 공제액을 통보받으면 금액이 아니라 항목·견적서·사진을 요구하세요. 공제 채권의 발생원인을 설명할 책임은 임대인에게 있습니다.
• 보증금을 받기 전에 짐을 빼고 전출하지 마세요. 동시이행 항변권과 대항력을 함께 잃고, 다툴 힘도 그때 사라집니다.

이 글은 2026년 10월 기준 「민법」, 「공동주택관리법 시행령」 조문과 법무부 주택임대차표준계약서, 공개된 판결의 법리를 바탕으로 정리했습니다. 원상복구 범위와 공제 가능 금액은 계약서 특약, 입주 당시 상태, 거주 기간 등 개별 사정에 따라 결론이 달라지고, 인용한 하급심 판단이 모든 사안에 그대로 적용되지는 않습니다. 분쟁 조정 절차의 신청 방법·수수료·처리 기간은 관할 위원회 안내로 확인하시고, 금액이 크거나 다툼이 길어지면 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.