전세사기 예방 체크리스트 — 등기부등본·확정일자·전세보증금 반환보증 한 번에

전세대출을 좋은 조건에 받았더라도, 보증금을 못 돌려받으면 모든 게 물거품입니다. 전세사기와 깡통전세를 피하는 방법은 어렵지 않습니다. 계약 전·계약할 때·계약 후 단계별로 꼭 확인할 것만 챙기고, 마지막에 전세보증금 반환보증까지 걸어두면 됩니다. 무주택 세입자가 보증금을 지키는 핵심을 한 번에 정리했습니다.

왜 이렇게 중요한가 — 깡통전세와 전세사기

집값(시세)보다 보증금과 대출이 더 많은 깡통전세는, 집이 경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못합니다. 전세사기는 이 구조를 악용해 시세를 부풀리거나 근저당을 숨기고 보증금을 가로채는 수법입니다. 그래서 "내 보증금이 안전하게 회수될 수 있는 집인가"를 계약 전에 검증하는 것이 가장 중요합니다.

1단계 · 계약 전 — 등기부등본과 전세가율

집을 계약하기 전에 등기사항전부증명서(등기부등본)를 직접 떼어 확인하세요. 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다.

• 소유자 확인: 등기부상 소유자와 계약 상대(임대인)가 같은 사람인지 확인합니다.
• 근저당권·채권최고액: 집을 담보로 잡힌 대출이 얼마인지 봅니다. 근저당이 많으면 경매 시 세입자 순위가 밀립니다.
• 압류·가압류·경매 기입: 이런 표시가 있으면 위험 신호이니 피하세요.

그리고 전세가율을 계산합니다. (선순위 근저당 + 내 보증금)이 집 시세의 70% 이하면 비교적 안전하고, 80%를 넘으면 위험합니다. 시세는 국토교통부 실거래가·시세 사이트로 교차 확인하세요.

다가구주택은 나보다 먼저 들어온 선순위 임차인의 보증금 합계도 함께 따져야 합니다. 나까지 포함한 총 보증금이 시세를 넘으면 위험합니다.

2단계 · 계약할 때 — 임대인·특약·세금 체납

• 임대인 신분 확인: 신분증과 등기부상 소유자 일치, 대리인이면 위임장·인감증명서를 확인합니다.
• 미납 국세·지방세 열람: 임대인이 세금을 체납하면 그 세금이 내 보증금보다 우선할 수 있습니다. 임대인 동의를 받아(또는 계약 후 임차인 단독으로) 미납 국세를 열람하세요.
• 안전 특약 넣기: "잔금일 다음 날까지 근저당 등 담보를 설정하지 않는다", "위반 시 계약 해제·손해배상" 같은 특약을 계약서에 넣으면 잔금일 전후 근저당이 끼어드는 사고를 막을 수 있습니다.

3단계 · 계약 후 즉시 — 확정일자와 전입신고

이 단계가 보증금을 지키는 법적 안전장치입니다. 두 가지를 반드시, 최대한 빨리 해야 합니다.

• 확정일자 → 우선변제권: 계약서에 확정일자를 받으면(주민센터·인터넷등기소), 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 권리가 생깁니다. 계약 직후 바로 받으세요.
• 전입신고 → 대항력: 이사 후 전입신고를 하면 집주인이 바뀌어도 계속 거주하며 보증금을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다.

주의할 점은 대항력은 전입신고한 다음 날 0시부터 효력이 생긴다는 것입니다. 그 하루의 빈틈에 근저당이 설정되면 순위가 밀릴 수 있으므로, 잔금·이사 당일 전입신고를 마치고 위의 안전 특약으로 보완하는 것이 좋습니다. (전입신고 즉시 대항력이 발생하도록 제도 개선도 추진되고 있습니다.)

4단계 · 최후의 안전장치 — 전세보증금 반환보증

앞 단계를 모두 지켜도 100%는 없습니다. 전세보증금 반환보증(전세보증보험)은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 돌려주는 최후의 안전장치입니다. 세 기관이 운영하며, 조건이 조금씩 다릅니다.

구분	HUG	HF	SGI
운영	주택도시보증공사	한국주택금융공사	서울보증보험
보증료율(연)	약 0.10~0.21%	약 0.04~0.18%(가장 낮음)	아파트 약 0.23%·기타 약 0.26%
보증 한도	수도권 7억·그 외 5억	HF 전세대출 이용자 대상	아파트 한도 큼(기타 10억 이내)
특징	청년·신혼 보증료 할인	금리 낮고 전세대출과 연계	아파트 보증금 큰 경우 유리

• 보증료: 보증금액 × 보증료율 × 기간으로 계산됩니다. HUG는 연소득 2,500만 원 이하 청년 60%, 혼인 7년 이내 신혼부부 40% 등 보증료 할인이 있습니다(소득 구간별 할인율은 상이).
• 가입 요건(HUG 예): 전세보증금이 공시가격의 일정 비율(이른바 '공시가 126% 룰') 이내여야 하는 등 요건이 있습니다. 보증보험 가입이 거절되는 집은 그 자체로 위험 신호이니 계약을 피하세요.

보증료율·한도·가입 요건은 기관 고시에 따라 바뀝니다. 가입 전 HUG·HF·SGI 공식 안내에서 본인 조건을 확인하세요.

한눈에 보는 체크리스트

• 등기부등본에서 소유자·근저당·압류 확인
• (근저당 + 내 보증금)이 시세의 70% 이하인지 계산
• 다가구면 선순위 임차인 보증금까지 합산
• 임대인 신분·미납 국세 확인
• "근저당 설정 금지" 안전 특약 삽입
• 계약 직후 확정일자, 이사 당일 전입신고
• 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인·가입

전세에서 내 집 마련으로

전세를 안전하게 지키는 동안 내 집 마련도 준비하세요. 전세보증금은 버팀목 전세자금대출로 이자를 아끼고, 청약은 청약통장 만들기부터 시작해 매매 단계에서 디딤돌대출·보금자리론으로 이어가는 것이 정석 코스입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 확정일자와 전입신고 중 뭐가 더 중요한가요? 둘 다 필요합니다. 전입신고는 대항력(집주인이 바뀌어도 거주·보증금 주장), 확정일자는 우선변제권(경매 시 우선 배당)을 만듭니다. 계약 직후 확정일자, 이사 당일 전입신고를 함께 하세요.

Q. 전세가율은 몇 %까지 안전한가요? 선순위 근저당과 내 보증금을 합친 금액이 시세의 70% 이하면 비교적 안전하고, 80%를 넘으면 위험합니다. 깡통전세를 피하는 핵심 기준입니다.

Q. 전세보증금 반환보증은 꼭 들어야 하나요? 의무는 아니지만, 보증금을 지키는 가장 확실한 안전장치입니다. 특히 빌라·다가구·깡통전세 우려가 있는 집이라면 강력히 권장합니다. 가입이 거절되는 집은 계약 자체를 피하세요.

Q. 계약 후 집주인이 바뀌면 보증금은 어떻게 되나요? 전입신고로 대항력을 갖췄다면, 새 집주인에게도 임대차 관계를 주장할 수 있어 계약기간 동안 거주하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

개별 사안은 권리관계·물건 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 전 등기부등본과 공식 기관(HUG·HF·SGI, 전세사기예방센터) 안내를 반드시 확인하고, 필요하면 전문가 상담을 받으세요. 본 글은 일반적인 이해를 돕기 위한 참고용입니다.

한 줄 요약

• 전세사기 예방의 핵심은 계약 전 등기부등본·전세가율(70% 이하) 확인이다.
• 계약 후에는 확정일자(우선변제권) + 전입신고(대항력)를 최대한 빨리 갖춰야 한다.
• 마지막으로 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI)까지 걸어두면 보증금을 이중으로 지킬 수 있다. 가입이 거절되는 집은 피하라.