청약 용어사전 — 처음 보는 단어부터 한 번에 이해하기

청약을 처음 알아볼 때 가장 먼저 부딪히는 벽은 용어입니다. 입주자모집공고문 한 장에 "국민주택·1순위·예치금·가점제·전매제한·분양가상한제"가 쏟아지는데, 하나라도 모르면 내가 신청할 수 있는지조차 판단이 안 됩니다. 이 글에서 꼭 필요한 용어만 실제 판단에 쓰이는 순서로 정리했습니다.

1. 주택 종류 — 국민주택 vs 민영주택

가장 먼저 갈리는 기준입니다. 어떤 주택이냐에 따라 자격·당첨 방식이 완전히 달라집니다.

구분	국민주택	민영주택
공급 주체	LH·SH 등 공공	건설사(자이·래미안 등)
규모	전용 85㎡ 이하	제한 없음
핵심 기준	납입 횟수·인정금액	예치금·가점

즉 국민주택은 "매달 꾸준히 넣었나", 민영주택은 "목돈이 예치돼 있나 + 가점이 높은가"를 봅니다.

2. 청약통장 관련 용어

• 주택청약종합저축: 지금 새로 가입하는 청약통장. 이거 하나로 국민·민영 모두 청약할 수 있습니다. → 청약통장 만들기
• 납입 인정금액: 국민주택에서 인정해 주는 월 납입액. 한 회차당 최대 25만 원까지 인정됩니다(그 이상 넣어도 초과분은 인정 안 됨).
• 예치금: 민영주택 청약에 필요한 통장 잔액 기준. 지역·면적별로 다르며, 모집공고일 전까지만 채우면 됩니다.
• 1순위: 가입기간·납입횟수(또는 예치금) 요건을 채운 상태. 인기 단지는 1순위에서 마감되므로 사실상 필수입니다. → 청약통장 1순위 조건

3. 당첨자를 어떻게 뽑나 — 가점제와 추첨제

• 가점제: 점수가 높은 순서대로 당첨. 84점 만점이며 무주택기간(32점)·부양가족수(35점)·통장 가입기간(17점)으로 구성됩니다. → 청약 가점 계산법
• 추첨제: 자격만 되면 무작위 추첨. 가점이 낮은 2030에게 현실적인 통로입니다.
• 무주택기간: 만 30세(30세 이전 혼인 시 혼인신고일)부터 공고일까지 무주택이었던 기간. → 무주택기간 계산법
• 부양가족수: 본인을 제외한 세대원 수. 배점이 가장 크고 부적격이 가장 많이 나오는 항목입니다. → 부양가족수 계산법

가점이 궁금하다면 청약 가점 계산기로 먼저 계산해 보세요.

4. 특별공급 관련

• 특별공급(특공): 정책 대상자에게 물량을 따로 배정하는 제도. 경쟁 모수가 작아 유리하지만 당첨은 평생 한 번뿐입니다. → 특별공급 총정리
• 일반공급: 특별공급을 뺀 나머지 물량. 가점제·추첨제로 뽑습니다.
• 우선공급: 같은 물량 안에서 특정 대상(예: 신생아 가구)을 먼저 뽑는 방식.
• 도시근로자 월평균소득: 특공 소득기준의 잣대가 되는 통계값. "소득 100% 이하" 식으로 쓰입니다.

5. 공고·일정 관련

• 입주자모집공고: 단지의 모든 조건이 확정 공개되는 공식 문서. 인터넷 정보와 다르면 언제나 공고문이 기준입니다.
• 청약Home: 실제 청약 접수·가점 계산·당첨 확인을 하는 공식 사이트(한국부동산원).
• 정당계약: 당첨자가 계약하는 기간. 이때 계약하지 않으면 당첨이 무효가 됩니다.
• 무순위 청약(줍줍): 미계약·부적격으로 남은 물량을 추첨으로 재공급. → 무순위 청약 신청 방법

6. 규제·제한 관련 (여기서 많이 걸립니다)

• 분양가상한제: 분양가를 일정 수준 이하로 제한하는 제도. 분양가가 저렴한 대신 전매제한·실거주의무가 따라붙는 경우가 많습니다.
• 전매제한: 일정 기간 분양권을 팔 수 없게 하는 규제.
• 실거주의무: 입주 후 일정 기간 직접 살아야 하는 의무.
• 투기과열지구·조정대상지역: 이른바 규제지역. 청약 자격·대출·재당첨 제한이 강화됩니다.
• 재당첨 제한: 당첨 이력이 있으면 일정 기간 다시 당첨될 수 없는 제도. 계약을 포기해도 이력은 남습니다.
• 부적격 당첨: 자격을 잘못 계산해 당첨이 취소되는 것. 일정 기간 청약이 제한됩니다. → 재당첨 제한·부적격 총정리

7. 대출 관련

• LTV: 집값 대비 빌릴 수 있는 비율(담보 기준).
• DSR: 내 소득 대비 모든 대출 원리금 비율. 은행권 40%가 기준으로 가장 엄격합니다.
• DTI: 소득 대비 주담대 원리금 + 기타대출 이자 비율. → LTV·DSR·DTI 쉽게 정리
• 중도금 대출: 분양대금 중 중도금을 치르기 위한 대출(무이자·이자후불제 등 조건이 단지마다 다름).
• 정책대출: 정부 기금 재원의 저리 대출. 구입은 디딤돌·보금자리론·신생아 특례, 전세는 버팀목이 대표적입니다.

초보자가 밟으면 좋은 순서

용어가 잡혔다면 이 순서로 준비하면 됩니다.

1. 청약통장 만들기 — 하루라도 빨리(가입기간이 곧 점수) → 가이드
2. 1순위 요건 채우기 — 목표 시점 계산 → 1순위 조건
3. 내 가점 확인 — 가점제/추첨제 중 어디를 노릴지 결정 → 가점 계산기
4. 특공 자격 확인 — 해당되면 특공이 훨씬 유리 → 특별공급 총정리
5. 자금 계획 — 당첨 후 포기하지 않도록 대출 한도 미리 계산 → LTV·DSR·DTI

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 국민주택과 민영주택 중 뭐가 유리한가요? 소득이 낮고 매달 꾸준히 납입해 왔다면 국민주택이, 목돈과 가점이 있다면 민영주택이 유리합니다. 청약통장은 하나로 둘 다 신청할 수 있습니다.

Q. 예치금은 미리 넣어둬야 하나요? 모집공고일 전까지만 채우면 됩니다. 평소 소액만 넣다가 공고가 뜨면 부족분을 한 번에 넣어도 인정됩니다(민영주택 기준).

Q. 가점이 낮으면 방법이 없나요? 추첨제 물량과 특별공급을 노리면 됩니다. 특히 신혼·출산·생애최초 가구는 특공이 훨씬 유리합니다.

Q. 공고문과 인터넷 정보가 다르면요? 언제나 입주자모집공고문이 기준입니다. 세부 조건은 단지마다 다르므로 반드시 공고문을 직접 확인하세요.

청약 제도는 정책에 따라 자주 바뀝니다. 신청 전 반드시 청약Home과 입주자모집공고문에서 최신 기준을 확인하세요. 본 글은 일반적인 이해를 돕기 위한 참고용입니다.

한 줄 요약

• 먼저 국민주택(납입횟수)과 민영주택(예치금·가점)을 구분하는 것이 출발점이다.
• 당첨 방식은 가점제(84점)와 추첨제, 그리고 특별공급(평생 1회)으로 나뉜다.
• 분양가상한제·전매제한·재당첨 제한은 당첨 이후를 좌우하니 신청 전에 확인해야 한다.
• 모든 조건의 최종 기준은 입주자모집공고문이다.