1순위 조건, 서울은 이제 전 지역에서 2년과 세대주를 봅니다

청약 안내 글을 보면 1순위 조건이 대개 이렇게 적혀 있습니다. 수도권은 가입 1년, 지방은 6개월. 틀린 말은 아닌데, 2025년 10월 16일 이후 서울에서 청약하는 사람에게는 맞지 않는 설명이 됐습니다. 서울 25개 구 전체와 경기 12곳이 투기과열지구·조정대상지역으로 지정되면서, 이 지역 단지의 1순위 문턱이 가입 2년, 세대주, 5년 내 당첨 이력 없음으로 올라갔기 때문입니다.

이 글은 1순위 조건을 두 단계로 나눠 봅니다. 먼저 통장이 채워야 하는 요건, 그다음 규제지역에서 추가로 붙는 요건입니다. 근거는 「주택공급에 관한 규칙」 제27조(국민주택)와 제28조(민영주택), 별표 2(예치기준금액)이고, 2026년 9월 기준으로 확인했습니다.

1순위 조건은 두 단계로 봅니다

1순위로 접수했다가 부적격이 되지 않으려면 두 단계를 모두 통과해야 합니다. 통장은 채웠는데 규제지역 요건을 모르거나, 규제지역인 줄은 알았는데 예치금 기준을 잘못 잡으면 둘 다 1순위가 아닙니다.

단계	보는 것	적용 범위
1단계 통장 요건	가입기간, 납입 횟수(국민주택) 또는 예치금(민영주택)	모든 지역
2단계 추가 요건	세대주, 세대의 5년 내 당첨 이력, 가입 2년(국민주택은 24회), 민영주택은 2주택 이상 세대 제외	투기과열지구·청약과열지역만

판단 기준 시점은 둘 다 입주자모집공고일입니다. 청약 신청일이 아닙니다. 공고일에 요건이 안 맞으면 그 뒤에 채워도 그 단지에서는 1순위가 되지 않습니다.

1단계, 통장이 채워야 하는 요건

국민주택은 LH·SH 같은 공공이 짓는 전용 85㎡ 이하 주택이고, 민영주택은 민간 건설사가 공급하는 주택입니다. 국민주택은 몇 번 넣었는지를, 민영주택은 얼마가 들어 있는지를 봅니다.

공급 지역	국민주택 1순위	민영주택 1순위
수도권	가입 1년, 월납입 12회 이상	가입 1년, 예치기준금액 이상
수도권 외	가입 6개월, 월납입 6회 이상	가입 6개월, 예치기준금액 이상
투기과열지구·청약과열지역	가입 2년, 월납입 24회 이상 + 2단계 요건	가입 2년, 예치기준금액 이상 + 2단계 요건
위축지역	가입 1개월	가입 1개월, 예치기준금액 이상

수도권 비규제지역이라도 안심할 수는 없습니다. 제27조는 수도권에서 청약 과열이 우려되면 시·도지사가 국민주택 1순위의 가입기간과 납입 횟수를 24개월, 24회까지 늘려 공고할 수 있게 합니다. 같은 경기도 안에서도 단지마다 기준이 다를 수 있다는 뜻이라, 결국 그 단지 공고문의 1순위 자격란이 최종 기준입니다.

국민주택은 애초에 무주택세대구성원만 신청할 수 있습니다. 무주택 여부를 어떻게 따지는지는 무주택기간 계산법과 오피스텔이 주택 수에 들어가는지에서 다뤘습니다. 통장을 아직 안 만들었다면 청약통장 만들기부터 보세요.

서울 전역과 경기 12곳은 지금 규제지역입니다

2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로, 이미 규제지역이던 강남·서초·송파·용산에 더해 서울의 나머지 21개 구와 경기 12곳이 투기과열지구·조정대상지역으로 지정됐습니다. 효력은 10월 16일부터입니다.

구분	지역
서울	25개 자치구 전체
경기	과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시

규제지역 지정은 국토교통부가 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 정하고, 반기마다 다시 검토합니다. 2026년 9월 현재 이 지역들의 해제 발표는 확인되지 않았지만, 지정은 수시로 바뀔 수 있습니다. 청약 직전에는 단지 공고문에 적힌 규제지역 여부를 먼저 보세요. 공고문이 그 단지에 적용되는 기준을 적어 둡니다.

2단계, 규제지역에서 추가로 보는 네 가지

규제지역 단지에서는 통장 요건을 다 채워도 아래 중 하나라도 걸리면 1순위가 아니라 2순위로 접수해야 합니다.

요건	국민주택	민영주택	흔히 걸리는 경우
세대주일 것	필요	필요	부모님 집에 세대원으로 등록된 30대
세대 전원이 5년 내 다른 주택에 당첨된 적 없을 것	필요	필요	배우자나 부모가 몇 년 전 당첨된 경우
가입 2년	필요(24회 이상)	필요	통장을 1년 반 전에 만든 경우
2주택 이상 소유 세대가 아닐 것	해당 없음(무주택만 신청)	필요	세대원 명의 주택이 있는 경우

가장 많이 놓치는 건 첫째 줄입니다. 비규제지역에서는 세대원도 1순위가 되기 때문에, 예전에 경기도 단지에 1순위로 넣어 본 사람이 서울 단지에서도 당연히 1순위라고 생각하기 쉽습니다. 서울은 이제 전 지역이 규제지역이라 공고일 현재 세대주가 아니면 1순위가 아닙니다.

둘째 줄의 당첨 이력은 본인만이 아니라 세대 전체를 봅니다. 당첨 이력이 있으면 재당첨 제한도 따로 걸릴 수 있으니 재당첨 제한과 부적격도 함께 확인하세요.

예치금은 단지 주소가 아니라 내 주소 기준입니다

민영주택 예치기준금액은 별표 2에 지역·전용면적별로 정해져 있습니다. 여기서 말하는 지역은 분양 단지가 있는 곳이 아니라 청약하는 사람이 사는 곳입니다.

청약자 거주지	85㎡ 이하	102㎡ 이하	135㎡ 이하	모든 면적
서울·부산	300만 원	600만 원	1,000만 원	1,500만 원
기타 광역시	250만 원	400만 원	700만 원	1,000만 원
기타 시·군	200만 원	300만 원	400만 원	500만 원

그래서 같은 서울 단지 84㎡에 청약해도 서울 사는 사람은 300만 원, 인천 사는 사람은 250만 원, 경기도 시·군에 사는 사람은 200만 원이 기준입니다. 다만 예치금 기준이 낮다고 당첨 기회가 같은 건 아닙니다. 해당 지역 거주자 우선공급이 따로 있어서, 신청 가능 여부와 당첨 순서는 공고문의 거주지 요건을 따로 확인해야 합니다.

시점도 중요합니다. 예치금은 입주자모집공고일 현재 잔액으로 봅니다. 공고를 보고 나서 부족분을 넣으면 그 단지 기준으로는 늦을 수 있습니다. 청약을 계획하는 면적대가 있다면 공고가 뜨기 전에 미리 맞춰 두는 편이 안전합니다. 면적 구간 경계에 걸리는 타입(전용 85㎡를 조금 넘는 경우 등)은 공고문의 전용면적을 소수점까지 보고 어느 구간인지 확인하세요.

1순위가 됐다고 끝이 아닙니다

1순위 조건은 줄에 설 자격이고, 인기 단지는 대부분 1순위 안에서 마감됩니다. 1순위끼리 겨룰 때는 기준이 또 따로 있습니다.

구분	1순위 안에서 당첨을 가르는 기준
국민주택 40㎡ 초과	3년 이상 무주택세대구성원 중 납입인정금액 총액이 많은 순
국민주택 40㎡ 이하	3년 이상 무주택세대구성원 중 납입 횟수가 많은 순
민영주택	면적과 지역에 따라 가점제와 추첨제 비율로 선정

국민주택 쪽에서 월 납입 인정 한도가 중요한 이유가 여기 있습니다. 2024년 11월부터 한 달에 최대 25만 원까지 인정되므로, 같은 기간을 넣었어도 월 10만 원씩 넣은 사람과 25만 원씩 넣은 사람의 저축 총액은 차이가 납니다. 민영주택이라면 청약 가점 계산법에서 내 점수를 먼저 보고, 점수가 같을 때 어떻게 되는지는 가점 동점자 처리에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 경기도에 사는데 서울 아파트에 청약하면 예치금은 얼마가 기준인가요? A. 내 거주지 기준이라 경기도 시·군 거주자는 85㎡ 이하 200만 원입니다. 다만 서울 단지는 서울 거주자 우선공급이 있어 당첨 순서가 뒤로 밀릴 수 있으니 공고문의 거주지 요건을 함께 보세요.

Q. 공고가 뜬 뒤에 예치금을 채우면 1순위가 되나요? A. 예치금은 입주자모집공고일 현재 잔액으로 판단합니다. 공고일이 지나서 넣은 돈은 그 단지 기준으로는 인정되지 않을 수 있으니 공고 전에 채워 두세요.

Q. 부모님과 같이 사는 세대원인데 서울 청약 1순위가 될 수 있나요? A. 2026년 9월 현재 서울은 전 지역이 규제지역이라 공고일 현재 세대주여야 1순위입니다. 세대원이면 2순위로 접수하게 됩니다.

Q. 통장을 해지하고 다시 만들면 1순위 기간이 이어지나요? A. 이어지지 않습니다. 가입기간과 납입 회차가 처음부터 다시 쌓입니다. 해지 전에 확인할 것은 청약통장 해지 불이익에 정리했습니다.

Q. 1순위인데 계속 떨어집니다. 뭘 더 해야 하나요? A. 1순위는 자격이고 당첨은 1순위 안의 경쟁입니다. 국민주택은 저축 총액이나 납입 횟수, 민영주택은 가점 또는 추첨으로 갈립니다. 어느 쪽 경쟁인지부터 확인하세요.

Q. 규제지역이 해제되면 기준이 다시 바뀌나요? A. 해제되면 그 지역 단지에는 비규제지역 기준(수도권 1년 등)이 다시 적용됩니다. 다만 수도권은 시·도지사가 기간을 늘려 공고할 수 있으니 결국 해당 공고문이 기준입니다.

이 글은 2026년 9월 기준 「주택공급에 관한 규칙」(2026년 6월 15일 시행본)과 국토교통부 발표를 바탕으로 정리했습니다. 규제지역 지정과 세부 기준은 바뀔 수 있으므로 실제 청약 전에는 청약홈과 해당 단지 입주자모집공고문에서 최신 기준을 확인하세요. 이 글은 제도 안내이며 개별 상담이 아닙니다.

한 줄 요약

• 1순위 조건은 통장 요건과 규제지역 추가 요건, 두 단계로 봅니다.
• 2025년 10월 16일부터 서울 전역과 경기 12곳은 가입 2년, 세대주, 5년 내 당첨 이력 없음이 붙습니다.
• 민영주택 예치금은 단지가 아니라 내 주소 기준이고, 공고일 현재 잔액으로 봅니다.
• 1순위는 자격일 뿐이고, 당첨은 1순위 안에서 총액·횟수·가점으로 다시 갈립니다.