전세금 돌려받기, 이사를 먼저 나가면 순서가 무너집니다

계약 만기는 지났는데 통장에 돈이 들어오지 않습니다. 집주인은 전화를 받습니다. 받기는 받는데 하는 말이 늘 같습니다. "다음 세입자가 들어와야 드릴 수 있어요." 그 사이 새로 계약한 집의 잔금일은 다가오고, 이사 날짜는 이미 잡혀 있습니다.

이 상황에서 세입자가 가장 많이 하는 실수는 법을 몰라서 생기지 않습니다. 급해서 생깁니다. 일단 짐을 옮기고 전입신고부터 새 집으로 해 놓은 다음에 천천히 받아 내겠다고 생각하는 순간, 보증금을 지켜 주던 장치가 통째로 꺼집니다.

이 글은 전세금 돌려받기를 내용증명, 임차권등기명령, 보증 이행청구, 지급명령, 반환청구소송이라는 다섯 자리로 나누어, 각 자리에서 무엇을 하고 얼마나 걸리고 얼마가 드는지를 「주택임대차보호법」과 「민사소송법」 조문을 근거로 정리합니다. 계약 전에 집을 고르는 단계는 전세사기 예방 체크리스트에 따로 정리해 두었으니, 이 글은 이미 사고가 난 다음만 다룹니다.

순서를 밟기 전에, 짐부터 빼면 안 되는 이유

세입자를 보호하는 두 권리는 등기부가 아니라 생활 사실에 붙어 있습니다.

「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 이것이 대항력입니다. 여기에 계약서상 확정일자가 더해지면 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 우선변제권이 붙습니다(같은 법 제3조의2 제2항).

문장을 거꾸로 읽으면 무서워집니다. 짐을 빼면 인도가 끊기고 전출하면 주민등록이 끊깁니다. 둘 중 하나만 끊겨도 대항력이 사라지고, 대항력에 얹혀 있던 우선변제권도 함께 사라집니다. 집주인이 보증금을 안 줬다는 사정은 이 계산에 들어가지 않습니다.

그래서 전세금 돌려받기의 첫 번째 규칙은 소송 전략이 아니라 이것입니다. 보증금을 받거나 임차권등기를 마치기 전에는 그 집에서 나가지 마세요. 뒤에 나오는 2단계가 존재하는 이유가 바로 이 족쇄를 푸는 것입니다.

그리고 한 가지 더. 집을 비워 줄 의무와 보증금을 받을 권리는 맞물려 있습니다. 판례는 임대차가 끝났을 때 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무를 동시이행 관계로 봅니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 계속 살고 있는 것은 무단 점유가 아니라는 뜻입니다. 집주인이 "계약 끝났으니 당장 비우라"고 하더라도, 보증금을 받지 않은 채 열쇠를 넘길 이유는 없습니다.

내가 한 행동	대항력	우선변제권	결과
그대로 살고 있음	유지	유지	안전, 다만 이사를 못 감
짐만 뺌(전입은 유지)	상실 위험	상실 위험	점유가 끊겨 다툼의 소지
전출신고만 함(짐은 둠)	상실	상실	순위가 날아감
임차권등기를 마친 뒤 이사	유지	유지	이사해도 순위 보존

1단계. 내용증명은 압박이 아니라 증거입니다

내용증명을 보내면 집주인이 겁을 먹고 돈을 줄 것 같지만, 내용증명 자체에는 강제력이 전혀 없습니다. 우체국이 "이런 내용의 문서를 이날 이 사람에게 보냈다"는 사실을 증명해 줄 뿐입니다. 돈을 받아 내는 수단이 아니라, 뒤 단계에서 쓸 기록을 만드는 작업이라고 생각하는 편이 정확합니다.

그래도 보내야 하는 이유가 셋 있습니다.

첫째, 반환을 요구한 날짜가 고정됩니다. 뒤에 소송이나 지급명령으로 가면 "언제부터 안 줬느냐"가 지연손해금 계산의 기준이 됩니다. 문자와 통화 녹취도 증거가 되지만, 날짜와 내용이 함께 공증되는 문서가 다루기 편합니다.

둘째, 계약이 끝났다는 사실 자체를 남깁니다. 2단계 임차권등기명령은 조문상 "임대차가 끝난 후"에만 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항). 갱신 거절 통지를 제때 하지 않아 계약이 묵시적으로 갱신되어 버렸다면 임대차가 끝난 것이 아니어서 이 입구부터 막힙니다. 통지 시한이 헷갈린다면 전세 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이를 먼저 확인하세요.

셋째, 시효의 출발점이 됩니다. 내용증명으로 돈을 달라고 하는 것은 민법상 최고에 해당하는데, 「민법」 제174조는 최고는 6개월 안에 재판상 청구, 압류나 가압류, 가처분 등을 하지 않으면 시효중단의 효력이 없다고 정합니다. 내용증명 한 통으로 시간이 무한정 벌리지는 않습니다. 보증금반환채권의 소멸시효는 10년이고 판례는 임차인이 계속 점유하는 동안에는 시효가 진행하지 않는다고 보지만, 짐을 빼고 나온 뒤라면 이야기가 달라질 수 있으니 시간이 오래 흘렀다면 꼭 전문가에게 확인하세요.

2단계. 임차권등기명령, 이사를 가능하게 만드는 장치

전세금 돌려받기에서 실질적으로 가장 중요한 단계입니다. 앞에서 본 족쇄, 즉 "나가면 권리가 사라진다"를 법으로 푸는 유일한 장치이기 때문입니다.

「주택임대차보호법」 제3조의3이 근거입니다. 핵심은 세 가지입니다.

하나, 집주인 동의가 필요 없습니다. 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차인이 단독으로 신청합니다(제1항). 전세권 설정등기가 집주인의 협조를 전제로 하는 것과 결정적으로 다른 지점입니다. 둘의 차이는 확정일자와 전세권 설정의 차이에 정리해 두었습니다.

둘, 등기를 마치면 순위가 얼어붙습니다. 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득했던 경우에는 그 권리가 유지되며, 등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 권리는 유지된다고 정합니다. 이 한 줄 덕분에 짐을 빼고 전출신고를 해도 순위가 날아가지 않습니다. 새 집으로 이사할 수 있게 되는 것이 이 단계의 실익입니다.

셋, 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다. 제8항은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 실무에서는 보증금을 받으면서 이 비용까지 함께 정산하고 등기를 말소해 주는 경우가 많습니다.

전세대출을 끼고 있다면 제9항도 봐 두세요. 금융기관등이 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 되어 있습니다. 보증금에 질권이 걸려 있다면 은행도 이해관계자입니다(전세보증금 담보대출, 전세자금대출 집주인 동의 참고).

예전보다 빨라진 지점

과거에는 결정이 집주인에게 송달된 뒤에야 등기가 진행됐습니다. 그래서 집주인이 송달을 피하면 결정을 받고도 등기가 안 돼 세입자가 몇 달을 묶이는 일이 있었습니다. 2023년 7월 19일 시행된 개정으로 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 등기 기입을 진행할 수 있게 바뀌었습니다.

다만 "며칠이면 끝난다"고 단정하지는 마세요. 보정 명령이나 법원·등기소 사정에 따라 기간이 달라집니다. 체감상 2주 안팎으로 보되 이사 날짜는 여유를 두고 잡으세요.

한 가지 더, 집주인에게는 꽤 아픈 등기입니다

제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 소액임차인 최우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 등기부에 임차권등기가 박혀 있는 집에는 새 세입자가 들어오기를 꺼립니다. 집주인 입장에서는 "다음 세입자를 받아서 돌려주겠다"는 계획이 어려워진다는 뜻이라, 결과적으로 협상력이 생깁니다.

같은 조문은 반대 방향으로도 읽힙니다. 집을 구하는 중이라면 등기부에 임차권등기가 보이는 집은 피하세요. 앞사람이 보증금을 못 받고 나간 집이고, 내가 들어가면 최우선변제 안전망에서 빠집니다.

3단계. 반환보증이 있으면 여기서 끝납니다

전세보증금 반환보증에 미리 가입해 둔 경우에만 쓸 수 있는 길입니다. 다섯 단계 중 가장 빠르고 확실한 자리인데, 입구가 계약 시점에 닫힌다는 점이 잔인합니다.

뼈대는 이렇습니다. 보증사고가 나면 임차인이 보증기관에 이행을 청구하고, 보증기관이 보증금을 먼저 돌려준 뒤 집주인에게 구상합니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 안내는 보증사고를 두 가지로 설명합니다. 하나는 전세계약이 해지되거나 종료된 후 1개월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못한 경우이고, 다른 하나는 계약 기간 중 경매나 공매가 진행되어 배당 후에도 보증금을 받지 못한 경우입니다.

여기서 2단계와 3단계가 맞물립니다. 같은 안내는 개인 임차인의 경우 주택임차권등기를 마친 뒤 보증이행을 청구하도록 하고 있습니다. 임차권등기명령이 "이사를 가기 위한 절차"이자 동시에 "보증금을 받기 위한 요건"이 되는 셈입니다. 또한 보증금을 수령하기 전에 퇴거·전출을 해서는 안 된다는 안내와, 집을 비워 주는 절차를 마쳐야 이행금을 받을 수 있다는 안내가 함께 붙습니다.

항목	반환보증이 있을 때	반환보증이 없을 때
돈을 주는 주체	보증기관이 먼저 지급	집주인에게서 직접 받아야 함
걸리는 시간	요건을 갖추면 비교적 짧음	소송·경매까지 가면 해를 넘기기도
임차권등기	청구 요건으로 요구됨	이사를 위해 스스로 해야 함
집주인 자력	보증기관이 떠안고 구상	집주인에게 돈이 없으면 못 받음

표의 마지막 줄이 보증의 진짜 가치입니다. 판결을 받아도 집주인에게 재산이 없으면 돈은 돌아오지 않습니다. 보증은 그 위험을 기관에 넘기는 장치입니다.

보증기관은 한 곳이 아니고 가입 요건과 한도, 이행 절차와 청구 기한이 기관·상품마다 다릅니다. 보증금이 공시가격에 연동된 한도를 넘지 않아야 하는 조건이 붙기도 합니다. 기관별 비교는 전세사기 예방 체크리스트에 정리해 두었으니, 청구 전에는 가입한 상품의 약관과 보증기관 안내로 요건과 기한을 직접 확인하세요. 기한을 넘기면 요건을 다 갖추고도 지급을 못 받을 수 있습니다.

4단계. 지급명령은 싸고 빠르지만, 한 줄로 되돌릴 수 있습니다

보증이 없다면 집주인에게 직접 받아 내는 길로 가야 하고, 그 첫 칸이 지급명령입니다. 「민사소송법」의 독촉절차로(제462조), 법원이 채무자를 심문하지 않고 서면 심리만으로 돈을 지급하라고 명하는 재판입니다(제467조). 신청은 채무자의 보통재판적이 있는 지방법원에 합니다(제463조).

장점은 두 가지입니다. 인지액이 소장의 10분의 1이고(「민사소송등인지법」 제7조 제2항), 변론 기일 없이 서류만으로 진행되어 빠릅니다. 집주인이 지급명령 정본을 받고 2주 안에 이의신청을 하지 않으면 확정되고, 확정된 지급명령은 확정판결과 같은 효력을 가집니다(제474조). 이 단계에서 끝나면 강제집행까지 바로 갈 수 있습니다.

단점도 분명합니다. 집주인이 2주 안에 이의신청을 하면 지급명령은 그 범위에서 효력을 잃고(제470조 제1항), 사건은 그대로 통상의 민사소송으로 넘어갑니다. 이의신청에는 이유를 적을 필요도 없습니다. 다투기로 마음먹은 집주인이라면 종이 한 장으로 무력화되는 절차라는 뜻입니다. 이때 이미 낸 인지액은 버려지지 않고, 소장 인지액에서 공제한 차액만 보정하면 됩니다.

그래서 판단 기준은 집주인의 태도입니다. 금액 자체는 인정하면서 돈이 없다고만 하는 상황이면 지급명령이 효율적입니다. 반대로 수리비나 원상회복을 이유로 공제를 주장하며 다투는 상황이거나 주소를 알 수 없어 송달이 어려운 상황이라면, 어차피 소송으로 갈 가능성이 높아 처음부터 소를 제기하는 편이 나을 수 있습니다.

5단계. 반환청구소송과 강제경매, 시간과 돈이 드는 자리

보증금반환청구소송에서 이기면 집행권원을 얻습니다. 그 판결을 들고 임차주택에 강제경매를 신청하고, 매각대금에서 순위에 따라 배당을 받는 것이 마지막 그림입니다.

여기서 확정일자만 가진 임차인과 전세권을 설정한 임차인의 차이가 드러납니다. 확정일자와 대항요건이 만들어 주는 우선변제권은 배당 순위에 관한 권리이지 경매를 시작할 권한이 아닙니다. 그래서 판결이나 확정된 지급명령 같은 집행권원을 먼저 확보해야 합니다. 전세권은 「민법」 제318조로 판결 없이 경매를 청구할 수 있어 이 단계를 건너뜁니다. 자세한 비교는 확정일자 전세권 차이 글에 있습니다.

소액사건으로 오해하지 마세요. 소액사건심판은 소송목적의 값이 3,000만 원을 넘지 않는 사건에만 적용됩니다. 전세보증금은 대개 이 선을 훌쩍 넘으므로, 기간과 비용을 처음부터 통상 소송 기준으로 잡아 두세요.

지연손해금도 알아 둘 만합니다. 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따라 금전 지급을 구하는 소장이 피고에게 송달된 다음 날부터는 연 12%의 법정이율이 적용되고, 그 전 기간은 민법상 법정이율인 연 5%가 기준입니다. 다만 동시이행 관계 때문에 보증금 반환이 언제부터 지체 상태가 되는지는 사안마다 달라질 수 있으니, 금액이 크다면 전문가와 상의해 청구 범위를 잡으세요.

경매가 시작되면 배당요구 종기 안에 권리신고와 배당요구를 해야 배당에 들어갑니다. 임차권등기를 마친 경우에는 취급이 달라질 수 있으니 경매개시결정 통지를 받으면 바로 법원 안내를 확인하세요. 그리고 배당은 순위 싸움이라, 선순위 근저당이 두텁다면 이겨도 받을 돈이 남지 않습니다. 계약 전에 등기부를 보는 일이 결국 여기서 결판나는 셈입니다. 소송 비용이 부담된다면 공공 법률구조 기관과 전세 피해 상담 창구가 운영되고 있으니, 지원 대상과 범위를 관할 기관 안내로 확인해 보세요.

돈 계산, 단계별로 얼마가 드나

전세금 돌려받기에서 사람들이 가장 늦게 확인하는 것이 비용입니다. 기준이 되는 조문은 「민사소송등인지법」 제2조입니다. 소장에 붙이는 인지액은 소송목적의 값에 따라 이렇게 갈립니다.

소송목적의 값	인지액 계산식
1,000만 원 미만	값 × 50/10,000
1,000만 원 이상 1억 원 미만	값 × 45/10,000 + 5,000원
1억 원 이상 10억 원 미만	값 × 40/10,000 + 55,000원
10억 원 이상	값 × 35/10,000 + 555,000원

보증금 3억 원으로 계산하면 소장 인지액은 125만 5,000원이 나옵니다. 같은 금액으로 지급명령을 신청하면 그 10분의 1인 12만 5,500원 수준입니다. 전자소송으로 접수하면 인지액이 일정 비율 줄어듭니다.

앞 단계들은 훨씬 쌉니다. 내용증명은 우편 요금 수준이고, 임차권등기명령은 인지와 송달료, 등록면허세, 등기수수료를 합쳐 수만 원대에서 끝나며 그마저도 집주인에게 청구할 수 있습니다. 강제경매까지 가면 집행비용이 별도로 들고 변호사를 선임하면 보수가 또 붙습니다. 금액과 요율은 법원 고시와 지방세 규정에 따라 바뀌고 특히 송달료는 횟수 단가가 조정되므로, 신청 직전에 관할 법원 안내로 확인하세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 이사 날짜가 이미 잡혔습니다. 보증금을 못 받았는데 가도 되나요?
임차권등기를 마친 뒤에 가세요. 「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 그 뒤에 대항요건을 상실하더라도 권리가 유지된다고 정합니다. 등기 전에 짐을 빼고 전출신고를 하면 순위가 사라지니, 이사 일정을 거꾸로 계산해 두세요.

Q2. 집주인이 "다음 세입자가 들어오면 준다"고 합니다. 기다려야 하나요?
기다릴 의무는 없습니다. 보증금 반환은 임대차가 끝나면 생기는 집주인의 의무이고, 새 세입자를 구하는 일은 집주인의 사정입니다. 다만 현실적으로 돈이 그렇게 돌아오는 경우가 많으니, 기다리더라도 1단계와 2단계는 함께 진행해 두세요. 절차를 밟는다고 협상이 닫히지는 않습니다.

Q3. 보증금을 안 줬으니 집을 안 비워도 되나요?
판례는 보증금 반환 의무와 주택 인도 의무를 동시이행 관계로 보아, 보증금을 받지 못한 상태의 점유를 무단 점유로 보지 않습니다. 다만 집주인이 보증금을 반환하거나 적법하게 이행을 제공한 뒤에도 비우지 않으면 이야기가 달라집니다. 다툼이 커지면 상담을 받으세요.

Q4. 임차권등기명령과 전세권 설정 중 무엇을 해야 하나요?
시점이 다릅니다. 전세권은 계약 중에 집주인 동의를 받아 설정하고, 임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤 임차인이 혼자 신청합니다. 만기가 지난 상황이라면 임차권등기명령이 답입니다. 구조 비교는 확정일자 전세권 차이 글에 있고, 계약서에 확정일자를 자동으로 받는 경로는 전월세 신고제 글에 정리해 두었습니다.

Q5. 전세대출을 받은 상태인데 만기에 보증금을 못 받으면 대출은 어떻게 되나요?
대출은 그대로 남고 이자도 계속 나갑니다. 질권이 설정되어 있다면 만기에 보증금 중 대출분은 은행으로 가야 하는 구조이니, 상황이 생기면 은행에 먼저 알리세요. 「주택임대차보호법」 제3조의3 제9항은 금융기관등이 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 구조는 전세자금대출 집주인 동의 글에 있습니다.

Q6. 지급명령을 신청했는데 집주인이 이의신청을 했습니다. 처음부터 다시인가요?
아닙니다. 지급명령은 효력을 잃지만 사건은 통상의 민사소송으로 이어집니다(「민사소송법」 제470조 제1항). 이미 낸 인지액도 날아가지 않고, 소장 인지액에서 공제한 차액만 보정하면 됩니다. 다만 다툴 뜻이 분명한 집주인이라면 처음부터 소를 제기하는 선택지도 함께 검토하세요.

Q7. 전세보증금 반환보증에 지금 가입해서 받을 수는 없나요?
없습니다. 보증은 사고가 나기 전에 가입해 두는 상품이고, 가입 가능 기간도 정해져 있습니다. 지금 사고가 난 상태라면 2단계부터 5단계까지가 선택지입니다. 다음 전셋집에서는 계약 단계에서 가입 가능 여부부터 확인하세요. 가입이 거절되는 집은 그 자체가 위험 신호입니다.

한 줄 요약

• 전세금 돌려받기의 첫 규칙은 절차가 아니라 현상 유지입니다. 보증금을 받거나 임차권등기를 마치기 전에는 짐을 빼지도, 전출신고를 하지도 마세요.
• 임차권등기명령이 핵심 장치입니다. 집주인 동의 없이 혼자 신청할 수 있고, 등기를 마치면 이사를 가도 순위가 유지되며, 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다.
• 반환보증에 미리 가입해 두었다면 이행 청구가 가장 빠릅니다. 다만 개인 임차인은 임차권등기를 마친 뒤 청구하도록 안내되어 있습니다.
• 지급명령은 인지액이 소장의 10분의 1이고 빠르지만, 집주인이 2주 안에 이의하면 그대로 소송으로 넘어갑니다.
• 소송까지 가면 보증금 3억 원 기준 인지액만 약 125만 원이고, 전세보증금은 대개 소액사건 범위 3,000만 원을 넘습니다. 계약 전에 등기부를 보고 보증에 가입하는 쪽이 압도적으로 쌉니다.

이 글은 2026년 10월 기준으로 「주택임대차보호법」, 「민사소송법」, 「민사소송등인지법」, 「민법」, 「소송촉진 등에 관한 특례법」 조문과 주택도시보증공사의 보증이행 안내, 찾기 쉬운 생활법령정보의 절차 설명을 확인해 정리했습니다. 인지액·송달료·등록면허세 등 비용과 처리 기간은 법원 고시와 사건 사정에 따라 수시로 바뀌고, 보증 상품의 가입 요건·보증사고 정의·이행청구 기한은 보증기관과 상품, 가입 시점에 따라 다릅니다. 소송과 경매는 개별 권리관계에 따라 결론이 크게 달라지는 영역입니다. 절차를 밟기 전에는 관할 법원과 가입한 보증기관의 안내로 직접 확인하시고, 금액이 크거나 집주인이 다투는 사안이라면 반드시 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.