1주택자 전세자금대출, 정책대출이 막힌 자리에서 은행이 열리는 구조

집이 한 채 있습니다. 그런데 그 집에 들어가 살 수가 없습니다. 발령이 나서 다른 도시로 가야 하거나, 아이 학교 때문에 옮겨야 하거나, 입주가 2년 뒤라 그때까지 어딘가에 살아야 합니다. 그래서 전세를 알아보는데 검색 결과가 둘로 갈립니다. "1주택자는 전세대출 안 됩니다"와 "1주택자도 됩니다"가 나란히 떠 있습니다.

둘 다 반쪽만 맞습니다. 갈리는 지점은 집이 있느냐가 아니라 어느 돈을 쓰려 하느냐이기 때문입니다. 같은 사람이 주택도시기금 창구에서는 서류를 내밀기도 전에 탈락하고, 바로 옆 은행 창구에서는 조건부로 통과합니다.

이 글은 1주택자 전세자금대출이 막히는 자리와 열리는 자리를 네 개의 기준으로 나눠 정리합니다. 상품별 소득·한도 표는 다시 그리지 않습니다. 여기서 다룰 것은 내 경우가 애초에 통과하느냐라는 앞단의 판정입니다.

먼저 창구가 갈립니다

전세자금대출이라고 불리는 돈은 성격이 다른 두 갈래입니다.

하나는 주택도시기금에서 나오는 정책대출입니다. 버팀목 계열이 여기에 속합니다. 금리가 낮은 대신 정책 목적이 분명하고, 그 목적은 무주택자의 주거 안정입니다. 그래서 자격 요건의 첫 줄이 "대출 신청일 현재 무주택 세대주"이고, 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.

중요한 것은 1주택자에게 적용되는 것이 한도 축소가 아니라 대상 제외라는 점입니다. 소득이 낮아도, 보유한 집이 값싼 지방 주택이어도, 실거주가 불가능한 사정이 분명해도 무주택 요건 자체를 비켜 갈 방법은 없습니다.

다른 하나는 은행이 재원을 대는 일반 전세자금대출입니다. 은행이 돈을 내주되 떼일 위험은 보증기관이 받칩니다. 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증이 그 역할을 합니다. 그래서 이 쪽에서는 "집이 있느냐"가 탈락 사유가 아니라 심사 항목이 됩니다.

구분	주택도시기금 전세 상품	은행 일반 전세자금대출
재원	주택도시기금	은행 자금
위험 부담	기금·보증기관	보증기관(HF·HUG·SGI)
주택 보유	무주택 세대주 요건	합산 1주택 이내면 심사 대상
1주택자 결과	자격 단계에서 탈락	조건 충족 시 가능, 한도는 축소
금리	낮음	시중 금리 수준

정리하면 1주택자 전세자금대출을 찾는 사람의 첫 판단은 "예외 조항이 있나"가 아니라 "처음부터 은행 쪽 상품을 봐야 한다"는 사실을 받아들이는 일입니다. 기금 상품의 자격·금리·한도는 버팀목 전세자금대출, 청년 전세대출 자격, 신혼부부 전세대출 비교에 정리해 뒀지만, 1주택 상태라면 그 표들은 지금 내 것이 아닙니다.

기준 ① 주택 수, 1주택과 2주택 사이의 벽

은행 창구로 넘어왔다면 첫 관문은 주택 수입니다. 한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 보증대상자 요건으로 본인과 배우자(배우자예정자 포함)의 합산 주택보유수가 1주택 이내일 것을 두고 있습니다.

읽을 때 주의할 지점이 둘 있습니다.

첫째, 기준이 세대가 아니라 본인과 배우자입니다. 기금 상품은 세대원 전원의 무주택을 보지만 이 보증은 부부를 기준으로 셈합니다. 같이 사는 부모님 명의의 집과 배우자 명의의 집은 결과가 다르게 나올 수 있습니다.

둘째, 1주택과 2주택의 차이가 한도 차이가 아니라 가부 차이입니다. 부부 합산 2주택부터는 보증 자체가 어려워집니다. 한도를 깎인 채로라도 길이 있는 1주택자와는 성격이 다릅니다.

분양권과 입주권을 어떻게 세는지도 사고가 잦은 지점입니다. 공사는 소유권 등기가 되지 않았더라도 분양권(입주권)을 보유하고 해당 주택에 대한 잔금대출을 받았다면 주택을 보유한 것으로 본다고 안내한 바 있습니다. 등기를 안 쳤으니 무주택이라고 생각하고 움직였다가 심사에서 뒤집히는 경우가 여기서 나옵니다. 청약은 또 셈법이 달라서 청약 주택수 제외 기준과 오피스텔의 주택수 포함 여부를 그대로 가져오면 틀립니다.

기준 ② 보유 주택의 가격

주택 수를 통과해도 그 집이 얼마짜리냐가 다음 관문입니다.

한국주택금융공사는 2019년 11월 11일부터 9억 원을 초과하는 주택 보유자에 대한 전세자금보증을 제한했습니다. 고가주택을 보유한 사람이 공적보증 전세대출을 끼고 갭투자에 나서는 것을 막고, 지원을 실수요자 쪽으로 돌리겠다는 취지였습니다. 주택도시보증공사도 비슷한 시기에 고가주택 보유자의 전세 관련 보증을 제한했습니다.

이미 보증을 이용하던 사람에게는 완충이 있었습니다. 시행일 이후 취득한 주택이 9억 원을 넘으면 1회에 한해 기한 연장이 되고, 그 다음부터는 주택을 처분하거나 전액 상환해야 하는 구조였습니다.

가격 판단의 기준이 무엇인지는 공개된 상품 안내만으로 단정하기 어렵습니다. 보증기관과 상품에 따라 어떤 가격 자료를 쓰는지, 공동명의일 때 지분을 어떻게 보는지가 갈립니다. 공시가격의 쓰임새는 공시가격 활용처 정리에 따로 적어 뒀지만, 전세자금보증에서 내 집이 얼마로 평가되는지는 신청할 은행과 보증기관에 직접 물어야 합니다. 시세가 9억 원 언저리라면 더더욱 그렇습니다.

그리고 이 기준에는 예외가 있습니다. 뒤에서 따로 다루겠습니다.

기준 ③ 규제지역의 3억 원 초과 아파트

세 번째 관문은 1주택자 전세자금대출에서 가장 자주 사고가 나는 자리입니다. 조건이 보유만이 아니라 앞으로의 취득까지 묶기 때문입니다.

한국주택금융공사의 일반전세자금보증 이용대상에는 이런 요건이 들어 있습니다. 본인과 배우자(배우자예정자 포함)가 가격이 3억 원을 초과하는 투기지역·투기과열지구 내 소재 아파트의 소유권을 취득하지 않을 것.

문장이 "보유하지 않을 것"이 아니라 "취득하지 않을 것"입니다. 2020년 7월 10일 시행된 규제의 연장선으로, 당시 발표는 두 방향이었습니다. 규제지역의 3억 원 초과 아파트를 이미 산 사람에게는 신규 전세대출을 제한하고, 전세대출을 받은 뒤 그런 아파트를 사면 즉시 회수한다는 것입니다.

상황	결과
규제지역 3억 초과 아파트 보유 중	신규 전세자금보증 제한
전세대출 이용 중 해당 아파트 취득	대출 즉시 회수 대상
회수 시 추가 제재	일정 기간 주택 관련 대출 이용 제한, 연체 등록
매수 주택에 임차인 잔여계약 존재	잔여기간까지 회수가 유예될 수 있음
상속으로 취득	규제 대상에서 제외되는 것으로 안내된 사례

전세로 살면서 집을 한 채 더 늘릴 계획이라면 전세대출 계약서에 이 조항이 어떤 문구로 들어가 있는지 반드시 확인하세요. 대출받을 때는 문제가 없었는데 그 뒤의 매수 한 건으로 대출이 통째로 회수되는 구조라 사후 수습이 어렵습니다.

그리고 "규제지역"은 고정값이 아닙니다. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 지정은 정부 발표에 따라 수시로 바뀌고, 최근 몇 년 사이에도 서울 전역과 경기 일부가 새로 묶이는 변동이 있었습니다. 작년에 비규제지역이었다는 기억으로 판단하면 안 됩니다. 계약 직전에 국토교통부 공고로 그 시점의 지정 현황을 확인하세요. 지역 규제와 대출 한도의 관계는 LTV·DSR·DTI 정리에 적어 뒀습니다.

기준 ④ 실거주 이력, 2027년 1월 시행 예정

네 번째 기준은 아직 시행 전이지만 계약 일정을 짤 때 지금부터 넣어야 하는 변수입니다. 2026년 8월 13일 발표된 대책은 1주택자의 전세대출을 두 방향에서 조였습니다.

하나, 보증비율 인하. 1주택자의 전세대출 보증비율이 수도권·규제지역은 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 각각 10%포인트 낮아집니다. 보증비율이 떨어지면 같은 조건에서도 실제로 나오는 금액이 줄어듭니다. 무주택자의 보증비율은 바뀌지 않습니다.

둘, 비거주 1주택자의 전세대출 제한. 수도권·규제지역에 아파트를 보유하면서 그 집에 한 번도 실거주한 적이 없는 1주택자는 전세대출을 받을 수 없게 됩니다. 신규만이 아니라 만기 연장도 막힙니다. 집을 사 두고 전세를 놓은 뒤 본인은 다른 집에 전세로 사는 방식을 겨냥한 조치입니다.

시행 시점은 2027년 1월로 예고돼 있습니다. 예외로 안내된 경우는 다음과 같습니다.

예외로 거론된 상황	내용
거주 이력이 있는 경우	부부 중 한 명이라도 그 집에 산 적이 있으면 계속 이용 가능
가족에게 전세를 준 경우	가족이 임차인인 경우가 예외로 언급됨
법령상 거주 의무가 예정된 경우	향후 거주 의무가 법으로 정해진 주택
보증금을 못 받고 있는 경우	집주인의 미반환으로 상환이 어려운 경우
직장·자녀 교육 등 실수요	실수요 인정 범위에 포함하겠다는 방향이 제시됨

다만 세부 기준은 아직 확정된 것으로 보기 어렵습니다. 거주 기간을 얼마나 채워야 "산 적이 있다"로 인정되는지가 제시되지 않아 혼선이 예상된다는 지적이 발표 직후부터 나왔습니다. 2027년에 걸치는 계약이라면 계약 시점에 공지를 다시 확인해야 합니다.

여기에 더해 2025년 10월 발표된 조치로 수도권·규제지역의 1주택자 신규 전세대출은 이자상환분이 DSR에 반영되는 흐름도 걸려 있습니다. 적용 범위는 허그 전세대출 글에 정리해 뒀습니다.

예외를 여는 열쇠는 "실거주 사유"입니다

지금까지의 기준이 전부 막는 쪽이었다면, 이 항목은 여는 쪽입니다.

9억 원 초과 주택 보유자 제한을 도입하면서 공사는 예외를 함께 뒀습니다. 9억 원 초과 주택을 보유한 1주택자라도 직장 이전, 자녀 교육, 질병 치료, 부모 봉양 등의 사유로 전세가 불가피하고 부부합산 연소득이 1억 원 이하이면 전세자금보증을 이용할 수 있다는 내용입니다.

규제지역 아파트 관련 규제에도 비슷한 성격의 실수요 예외가 함께 안내됐는데, 여기에는 까다로운 단서가 붙었습니다. 직장 이동·자녀 교육·부모 봉양 등으로 실제 이사가 필요한 경우여야 하고, 시·군 간 이동이어야 하며 서울과 광역시 안에서의 이동은 인정되지 않는다는 것이었습니다.

축	자주 하는 오해	실제 구조
사유	사정이 딱하면 통한다	열거된 사유에 해당해야 함(직장·교육·질병·봉양 등)
소득	소득이 낮을수록 유리	고가주택 예외는 부부합산 1억 원 이하라는 상한 형태
거리	멀리 가기만 하면 됨	규제지역 예외는 시·군 간 이동 요구, 같은 광역시 내 이동은 불인정 사례
증빙	말로 설명하면 됨	발령문·재학 증명 등 서류로 입증해야 함
적용 범위	한 번 인정되면 다 통과	기준마다 예외가 따로 설계돼 있음

마지막 줄이 핵심입니다. 예외는 제도 전체를 여는 만능열쇠가 아니라 기준별로 따로 붙어 있습니다. 고가주택 기준의 예외에 해당해도 규제지역 아파트 기준이 함께 풀리지 않고, 실거주 이력 기준은 또 별도의 예외 목록을 갖습니다. 창구에서는 "직장 때문에 이사합니다"가 아니라 "어느 기준의 어느 예외에 해당하는지"를 짚어 물어야 답이 제대로 나옵니다.

한도는 어차피 깎입니다

통과했다고 해서 무주택자와 같은 금액이 나오지는 않습니다. 1주택자에게는 별도의 낮은 상한이 붙습니다.

보증 경로	1주택자 한도 관련
한국주택금융공사 일반전세자금보증	수도권·규제지역 1.8억 원, 그 외 지역 2억 원
주택도시보증공사	1주택자는 2억 원을 초과할 수 없다는 별도 상한
SGI서울보증(사적보증)	은행 상품별로 1주택자 한도를 따로 두는 경우가 있음

공사 한도는 보증과목별·소요자금별·상환능력별 한도 중 가장 적은 금액이 적용되는 구조라서, 위 숫자는 실행액이 아니라 천장에 가깝습니다. 수도권·규제지역은 산출 결과의 일부만 인정하는 조정도 함께 걸립니다. 허그 쪽 계산 순서는 허그 전세대출 한도 계산식에 단계별로 적어 뒀습니다.

SGI서울보증은 사적보증이라 보증금 자체에 상한을 두지 않아 고가 전세에 쓰이지만, 1주택자에 대해서는 은행 상품설명서가 별도 한도를 두는 경우가 있습니다. 은행마다 다르고 적용 시점도 달라서, 금액을 미리 계산해 두고 움직이면 어긋납니다.

실무 순서

순서	할 일	안 하면 생기는 일
1	기금 상품이 아니라 은행 상품을 보기로 확정	무주택 요건에서 시간만 낭비
2	보유 주택의 소재지가 현재 규제지역인지 공고로 확인	과거 기억으로 판단해 심사에서 탈락
3	분양권·입주권 포함 주택 수를 다시 셈	무주택인 줄 알았다가 뒤집힘
4	실거주 사유가 있다면 어느 기준의 예외인지 특정	창구 답변이 겉돌아 가부를 못 받음
5	발령문·재학 증명 등 증빙 서류 준비	예외 주장을 입증하지 못함
6	계약 전 은행에서 가능 여부와 한도를 받아 둠	계약금을 넣고 나서 거절
7	특약에 대출 불발 시 계약금 반환 문구	반환을 두고 분쟁

6번과 7번은 1주택자에게 특히 중요합니다. 무주택자보다 거절 가능성이 구조적으로 높은데 계약금은 똑같이 걸리기 때문입니다. 특약 문구와 심사 일정은 전세자금대출 집주인 동의 글에, 등기부로 집을 점검하는 순서는 전세사기 예방 체크리스트에 정리해 뒀습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 집이 있으면 전세자금대출은 아예 안 되나요?
아닙니다. 주택도시기금의 버팀목 계열 정책대출은 무주택 세대주를 요구해서 1주택자가 들어갈 자리가 없지만, 은행이 재원을 대고 보증기관이 보증하는 일반 전세자금대출은 부부 합산 1주택 이내면 심사 대상이 됩니다. 다만 주택 가격, 규제지역 아파트 보유 여부, 한도 제한이 추가로 걸립니다.

Q2. 지방에 2억짜리 집 한 채가 있는데 서울에 전세로 들어갑니다. 되나요?
주택 수(1주택 이내)와 주택 가격(9억 원 초과 아님) 기준은 통과할 가능성이 있습니다. 규제지역 아파트 기준은 보유 주택의 소재지와 가격에 따라 갈리므로 공고로 확인해야 합니다. 2027년 1월 시행 예정인 실거주 이력 기준은 수도권·규제지역 아파트 보유자를 대상으로 예고된 것이라 지방 주택이면 적용 여부가 달라질 수 있는데, 세부 지침이 확정되지 않았으니 계약 시점에 다시 확인하세요.

Q3. 분양받은 아파트가 아직 입주 전입니다. 무주택인가요?
전세자금보증에서는 등기 전이라도 분양권(입주권)을 보유하고 해당 주택의 잔금대출을 받았다면 주택을 보유한 것으로 본다는 안내가 있었습니다. 청약에서의 주택 수 셈법과 기준이 다르므로 그쪽 기준을 가져와 판단하지 마시고, 잔금대출 실행 여부를 기준으로 은행에 확인하세요.

Q4. 9억 원 초과 주택 보유자인데 직장 때문에 이사합니다.
직장 이전, 자녀 교육, 질병 치료, 부모 봉양 등의 사유로 전세가 불가피하고 부부합산 연소득이 1억 원 이하이면 예외가 열린다는 안내가 있었습니다. 소득 상한이 함께 걸려 있다는 점이 핵심이고, 사유는 서류로 증빙해야 합니다. 보유 주택의 가격을 어떤 자료로 평가하는지는 보증기관과 상품마다 다르니 신청할 창구에서 확인하세요.

Q5. 전세대출을 받은 뒤에 집을 사면 어떻게 되나요?
투기지역·투기과열지구에서 3억 원을 초과하는 아파트를 취득하면 전세대출이 즉시 회수되는 구조로 운영돼 왔습니다. 회수되면 일정 기간 주택 관련 대출 이용이 제한되는 제재도 따랐습니다. 매수 계획이 있다면 반드시 대출 약정서의 해당 조항을 먼저 읽고 은행에 확인하세요.

Q6. 2027년 1월부터 비거주 1주택자는 연장도 안 되나요?
2026년 8월 13일 대책은 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 실거주한 적이 없는 1주택자에 대해 신규뿐 아니라 만기 연장도 제한하겠다고 예고했습니다. 부부 중 한 명이라도 거주 이력이 있으면 계속 이용할 수 있다는 예외가 함께 안내됐습니다. 다만 거주 기간을 얼마나 채워야 인정되는지 등 세부 기준은 확정 단계로 보기 어려우므로, 시행 전 공지를 다시 확인해야 합니다.

Q7. 1주택자라도 한도가 무주택자와 같나요?
다릅니다. 한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 1주택자에 대해 수도권·규제지역 1.8억 원, 그 외 지역 2억 원의 한도를 두고 있습니다. 주택도시보증공사 쪽에도 1주택자 2억 원 상한이 별도로 있습니다. 여기에 2027년부터 보증비율이 10%포인트 낮아지면 실제 수령액은 더 줄어듭니다.

한 줄 요약

• 1주택자 전세자금대출은 "되느냐 안 되느냐"가 아니라 "어느 창구냐"의 문제입니다. 주택도시기금 전세 상품은 무주택 세대주를 요구해 자격 단계에서 걸리고, 은행 일반 전세대출은 조건부로 열립니다.
• 은행 쪽에서도 네 가지를 통과해야 합니다. 부부 합산 1주택 이내, 9억 원 초과 주택 보유자 제한, 규제지역 3억 원 초과 아파트 취득 금지, 그리고 2027년 1월 시행 예정인 실거주 이력입니다.
• 예외를 여는 열쇠는 직장 이전·자녀 교육·질병 치료·부모 봉양 같은 실거주 사유지만, 고가주택 예외에는 부부합산 연소득 1억 원 이하가, 규제지역 예외에는 시·군 간 이동 요건이 따로 붙습니다. 기준마다 예외가 별도입니다.
• 통과해도 한도는 깎입니다. 공사 기준 수도권·규제지역 1.8억 원, 그 외 2억 원이 천장이고, 2027년부터 보증비율이 10%포인트 더 내려갑니다.
• 규제지역 지정은 수시로 바뀝니다. 계약 직전에 지정 현황과 본인 가부를 은행에서 받아 두고, 계약금 반환 특약을 남기세요.

이 글은 2026년 10월 기준으로 주택도시기금 상품 안내, 한국주택금융공사의 일반전세자금보증 안내와 보도참고자료, 2026년 8월 13일 발표된 정부 대책 관련 보도를 확인해 정리했습니다. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 지정 현황은 정부 발표에 따라 수시로 바뀌고, 2027년 1월 시행이 예고된 비거주 1주택자 제한과 보증비율 인하는 세부 기준이 추가로 공지될 수 있습니다. 보유 주택의 가격 평가 방법, 분양권·입주권의 주택 수 산입, 실거주 사유 예외의 인정 범위와 필요 서류는 보증기관·상품·취급 은행에 따라 다르게 적용되며, 본문의 한도 수치는 가장 적은 금액이 적용되는 구조상 그대로 실행되는 금액이 아닙니다. 기금 전세 상품의 신규 접수 중단 공지는 확인되지 않았으나 운영 상황은 달라질 수 있습니다. 실제 신청 전에는 신청할 은행의 상품설명서와 보증기관 안내로 직접 확인하시고, 계약금 반환처럼 분쟁 소지가 있는 사안은 전문가 상담을 받으시기 바랍니다. 이 글은 특정 상품의 이용이나 주택 매수·매도를 권유하지 않습니다.