청약 주택수 제외 12가지, 세금 기준을 그대로 옮기면 부적격이 됩니다

집 한 채가 있는 상태에서 청약을 넣어도 되는지 검색하면 대체로 이런 문장들이 먼저 나옵니다. "상속받은 주택은 일정 기간 주택수에서 빼 줍니다." "소형주택은 주택수에 포함되지 않습니다." "오피스텔은 주택수에 안 들어갑니다."

세 문장 모두 어딘가에서는 맞는 말입니다. 문제는 그 어딘가가 세법인 경우가 대부분이라는 점입니다. 종합부동산세와 취득세를 설명하는 글이 검색 상단을 채우고 있고, 그 기준을 그대로 청약에 가져오면 결과가 뒤집힙니다. 당첨된 뒤에 부적격으로 취소되고 재당첨 제한까지 따라붙는 사고가 여기서 납니다.

이 글은 청약 주택수 제외가 무엇을 근거로 어떻게 정해져 있는지를 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 조문으로 정리합니다. 목록은 12가지이고, 그 밖의 것은 아무리 작고 싸도 유주택입니다.

청약의 주택수는 열려 있는 기준이 아니라 닫힌 목록입니다

가장 먼저 붙잡아야 할 것은 제53조의 문장 구조입니다. 조문은 이렇게 시작합니다.

주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다.

읽는 순서가 중요합니다. 원칙은 유주택입니다. 집의 일부만 갖고 있어도, 아직 등기가 나오지 않은 분양권만 갖고 있어도 일단 유주택입니다. 그 원칙을 깨는 예외가 각 호에 열두 개만 적혀 있습니다.

그래서 판단이 한 방향으로만 작동합니다. "내 집이 주택수에 들어갈 만한가"가 아니라 "내 상황이 저 열두 칸 중 하나에 정확히 들어맞는가"를 따져야 합니다. 들어맞지 않으면 면적이 작아도, 값이 싸도, 실제로 살지 않아도 유주택입니다.

세법은 반대 방향으로 생깁니다. 세목마다 정책 목적에 따라 주택수 산정 특례를 얹기 때문에 목록이 늘어나고 기한이 붙습니다. 그 유연함을 청약 기준으로 착각하는 것이 사고의 출발점입니다.

오피스텔이 목록에 없는 이유는 제외돼서가 아닙니다

제53조 열두 칸을 아무리 읽어도 오피스텔은 나오지 않습니다. 그런데 오피스텔은 청약에서 무주택으로 봅니다. 모순처럼 보이지만 층위가 다릅니다.

오피스텔은 「주택법」상 주택이 아니라 준주택입니다. 애초에 주택이 아니니 제53조의 예외 목록을 거칠 필요 자체가 없습니다. 제53조는 "주택인데 소유하지 않은 것으로 본다"는 규정이고, 오피스텔은 "주택이 아니다"라는 그 앞 단계에서 이미 걸러집니다.

이 구분은 실전에서 결과를 바꿉니다.

층위	해당하는 것	결과	조건이 붙나
애초에 주택이 아님	오피스텔(준주택), 생활숙박시설 등	청약에서 무주택	면적·가격 조건 없음
주택이지만 소유하지 않은 것으로 봄	제53조 제1호부터 제12호	원칙적으로 무주택	각 호가 정한 조건을 전부 충족해야 함
목록에 없음	그 밖의 주택·분양권 전부	유주택	해당 없음

오피스텔은 면적이 100㎡여도, 공시가격이 10억이어도 청약에서는 주택수에 들어가지 않습니다. 반면 아파트는 전용 59㎡짜리여도 제9호 가격 요건을 넘기면 그대로 유주택입니다. 이 비대칭이 헷갈림의 절반을 만듭니다. 오피스텔 쪽 사정은 오피스텔 주택수 포함될까에 정리해 뒀습니다.

상속받은 집은 세금과 정반대로 작동합니다

가장 위험한 칸입니다. 세법 쪽 글에는 상속주택을 일정 기간 주택수에서 제외한다는 설명이 흔하고, 그 감각으로 청약에 들어오면 정면으로 부딪힙니다.

제53조 제1호는 이렇게 적혀 있습니다.

상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

조건을 하나씩 떼어 보면 이렇습니다.

조건	내용	자주 하는 오해
대상	공유지분만	상속주택 전체를 단독으로 받은 경우는 해당 없음
시점	부적격자로 통보받은 날부터	상속받은 날부터 3개월이 아님
행위	그 지분을 처분	보유한 채로는 적용되지 않음
기한	통보일부터 3개월 이내	기한을 넘기면 구제되지 않음

정리하면 이렇습니다. 상속으로 받은 지분은 신청 시점에는 유주택입니다. 당첨돼서 부적격 통보를 받은 뒤에 3개월 안에 지분을 털어야 비로소 무주택으로 되돌려 주는 구조입니다. 상속주택을 통째로 단독 소유한 경우는 이 칸에 아예 들어가지 못합니다.

지방에 있는 낡은 집을 부모에게 물려받았다면 다음 절의 제2호를 함께 봐야 합니다. 상속으로 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다는 문장이 제2호에 따로 붙어 있어서, 그쪽 경로가 열릴 수 있습니다.

지방의 낡은 단독주택은 이 조건이 다 맞아야 합니다

제2호는 농어촌 주택을 구제하는 칸으로 알려져 있지만 조건이 촘촘합니다. 아래를 전부 만족해야 합니다.

요건	내용
위치	도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역. 수도권은 제외
주택 종류	단독주택일 것
주택 상태	사용승인 후 20년 이상 경과 / 85㎡ 이하 / 최초 등록기준지에 있고 직계존속·배우자로부터 상속 등으로 이전받은 집 중 하나
거주 이력	그 주택건설지역에 거주하다가
이주	다른 주택건설지역으로 이주했을 것

마지막 두 줄이 자주 누락됩니다. 지방에 집만 남아 있고 본인은 처음부터 서울에서 살았다면 "거주하다가 이주"라는 요건이 깨집니다. 도시지역 해당 여부는 눈으로 판단할 것이 아니라 토지이용 정보로 조회하고, 거주 이력은 주민등록초본으로 증명합니다.

소형저가주택은 두 번 완화돼서 지금이 가장 넓습니다

제9호가 실무에서 가장 많이 쓰이는 칸입니다. 세대가 소형·저가주택등을 1호 또는 1세대만 소유한 경우인데, 기준이 최근 몇 년 사이 두 번 움직였습니다.

시점	무엇이 바뀌었나
2023년 11월 10일 시행	가격 기준을 수도권 1억 3천만 원에서 1억 6천만 원으로, 비수도권 8천만 원에서 1억 원으로 상향
같은 개정	민영주택 일반공급에만 적용되던 것을 공공임대를 제외한 공급으로 확대
2024년 12월 18일 시행	아파트가 아닌 주택에 대해 85㎡ 이하·5억 원(비수도권 3억 원) 기준을 따로 신설

지금 조문은 두 갈래입니다. 아파트는 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격 1억 6천만 원(비수도권 1억 원) 이하, 빌라와 다세대 같은 아파트가 아닌 주택은 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격 5억 원(비수도권 3억 원) 이하입니다. 기준이 되는 값은 매매가가 아니라 공시가격이고, 분양권이라면 공급계약서의 공급가격을 봅니다. 자세한 표와 조회 방법은 공시가격은 어디에 쓰이나에 정리해 뒀습니다.

여기서 두 가지를 짚어야 합니다.

첫째, "소형주택은 청약 주택수 제외"라는 요약은 절반만 맞습니다. 조건은 면적과 가격이 함께 걸리고, 게다가 1호 또는 1세대만 소유해야 합니다. 작은 빌라 두 채면 둘 다 기준 안이어도 적용되지 않습니다.

둘째, 2023년 11월 개정 전 기준으로 쓰인 글이 아직 검색에 많이 남아 있습니다. "소형저가주택은 민영주택 일반공급 가점제에서만 무주택으로 본다"는 설명이 대표적인데, 지금 조문은 공공임대 공급에만 제9호를 적용하지 않는다고 적고 있습니다. 생애최초나 신혼부부 특별공급에서도 무주택으로 볼 여지가 생긴 것이라, 예전 글 하나만 보고 포기하지 마세요. 해당 유형 조건은 생애최초 특공과 신혼부부 특공에 따로 정리돼 있습니다.

분양권은 원칙이 포함이고, 예외가 딱 하나입니다

분양권과 입주권은 제53조의 예외 목록에 있는 게 아니라 본문에서 유주택으로 못 박혀 있습니다. 등기가 없어도, 잔금을 치르지 않았어도 유주택입니다.

기준일이 있습니다. 분양권등을 주택으로 보기 시작한 것은 2018년 12월 11일 개정이고, 부칙은 그 시행 이후 입주자모집승인을 신청한 주택의 분양권등부터 적용한다는 취지로 적혀 있습니다. 실무 안내에서는 흔히 "2018년 12월 11일 이후 취득분"으로 줄여 설명하는데 두 표현이 걸리는 지점이 미묘하게 다르니, 오래된 분양권이라면 단지의 모집공고 시점을 기준으로 공고문과 청약Home에서 확인하세요.

예외는 제10호 하나입니다. 경쟁 없이 남은 주택을 선착순의 방법으로 직접 공급받아 갖고 있는 분양권은 주택으로 보지 않습니다. 다만 조문이 "해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다"고 못 박고 있어서, 남이 선착순으로 받은 것을 사서 넘겨받았다면 그대로 유주택입니다. 선착순 계약이 나오는 국면은 무순위 줍줍과 입주자모집공고 보는 법에, 전매 가능 시점은 분양권 전매제한에 정리돼 있습니다.

나머지 칸들, 조건만 추리면 이렇습니다

호	대상	놓치기 쉬운 조건
제3호	개인주택사업자가 분양 목적으로 지은 주택	분양을 완료했거나 통보 후 3개월 내 처분
제4호	근로자 숙소용 주택	세무서에 등록한 개인사업자일 것
제5호	20㎡ 이하 주택 또는 분양권	세대가 1호 또는 1세대만 소유. 두 채면 적용 안 됨
제6호	60세 이상 직계존속이 소유한 주택·분양권	배우자의 직계존속 포함. 유형에 따라 적용 제외
제7호	폐가·멸실·다른 용도로 쓰는 주택	통보 후 3개월 내 멸실시키거나 공부를 정리해야 함
제8호	무허가건물	소유자가 건축 당시 법령상 적법한 건물임을 증명
제11호	보증금을 못 받고 경매·공매로 낙찰받은 임차주택	주택가격 3억 원(비수도권 1억 5천만 원) 초과 또는 85㎡ 초과면 제외
제12호	살던 임차주택을 취득한 경우	2024년 취득분만. 생애 최초·60㎡ 이하·3억 원(비수도권 2억 원) 이하·취득 전날까지 1년 이상 거주

제12호는 취득 시기를 2024년 1월 1일부터 12월 31일까지로 못 박은 한시 조항이라, 그 기간에 살던 전셋집을 산 분에게만 남아 있는 칸입니다.

제6호는 성격이 조금 다릅니다. 부모님이 집을 갖고 계셔도 60세를 넘겼다면 그 집은 내 세대의 주택수에 들어가지 않습니다. 세대 분리 없이 무주택 세대구성원이 될 수 있는 경로라 실제로 많이 쓰이는데, 다음 절의 단서가 여기에 정면으로 걸립니다.

같은 집인데 공급 유형에 따라 답이 갈립니다

제53조 본문 뒤에는 단서가 붙어 있습니다. 이 한 줄이 실수를 많이 만듭니다.

어디에 청약하나	적용하지 않는 호	결과
노부모부양 특별공급 등	제6호	60세 이상 직계존속의 집이 유주택으로 살아납니다
공공임대주택 공급	제6호·제9호·제11호	부모님 집, 소형저가주택, 낙찰받은 집이 모두 주택수에 들어갑니다
그 밖의 일반적인 공급	없음	열두 칸이 그대로 작동

노부모부양 특별공급은 「주택공급에 관한 규칙」 제46조에 있는 유형으로, 65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속 부양하는 무주택 세대주가 대상입니다. 부양하는 부모가 무주택이어야 성립하는 제도이니 여기서 제6호로 부모님 집을 지워 버리면 제도 자체가 무너집니다. 그래서 이 유형에서만 제6호를 꺼 둔 것입니다. 유형별 자격은 특별공급 여섯 유형에 묶여 있습니다.

공공임대 쪽은 더 넓게 잘라 냅니다. 소형저가주택을 갖고 민영 아파트에는 무주택으로 넣을 수 있어도 같은 상태로 공공임대에 넣으면 유주택입니다. 같은 집, 같은 날, 다른 결론입니다. 두 갈래는 공공분양 뉴홈 세 유형에서 볼 수 있습니다.

청약·대출·세금은 애초에 다른 장부를 씁니다

청약 주택수 제외 목록을 다른 제도에 옮겨 쓰거나 그 반대로 하는 순간 어긋납니다. 세 제도가 보는 곳이 이렇게 다릅니다.

항목	청약	세금	대출
근거	「주택공급에 관한 규칙」 제53조	세목별 세법이 각각	상품별 요건과 금융규제
오피스텔	주택이 아니라 주택수에 없음	실제 주거용이면 주택으로 볼 수 있음	상품에 따라 다름
분양권	원칙 유주택(제10호 예외)	세목마다 취급이 다름	상품·시기에 따라 다름
상속주택	공유지분 + 3개월 내 처분만	세목별 주택수 제외 특례가 별도로 존재	상품 요건에 따름
기준이 되는 값	공시가격	세목별 과세표준·기준시가 등	시세·감정가·담보평가
판단 시점	입주자모집공고일	과세기준일·양도일 등	대출 신청·실행일

세금 쪽 취급은 오피스텔 주택수 포함될까에 세목별로 정리해 뒀습니다. 다만 세법의 주택수 특례는 개정이 잦고 한시 조항이 많아 실제 신고 전에는 국세청과 관할 지자체 안내로 다시 확인하셔야 합니다. 대출 한도가 어떻게 잘리는지는 LTV·DSR·DTI 정리와 디딤돌대출 조건·금리에 있습니다. 정책대출의 무주택 요건은 제53조 목록과 같지 않으니 상품 공고와 은행 안내를 따로 확인하세요.

내 집이 목록에 들어가는지 확인하는 순서

1. 주택인지부터 확인합니다. 오피스텔이나 생활숙박시설이면 제53조를 볼 필요가 없습니다.
2. 세대 전체를 놓고 봅니다. 주택수는 신청자 혼자가 아니라 무주택세대구성원 전원을 기준으로 셉니다. 배우자는 주민등록이 분리돼 있어도 함께 봅니다.
3. 열두 칸 중 해당하는 호를 특정합니다. "비슷하다"가 아니라 조건을 전부 충족하는지를 봐야 합니다.
4. 노리는 공급 유형의 단서를 확인합니다. 제6호·제9호·제11호는 유형에 따라 꺼집니다.
5. 공고문에서 본인 기준을 다시 확인합니다. 같은 호라도 단지별 공고문이 요구하는 증빙이 다릅니다.
6. 증빙을 미리 모아 둡니다. 등기사항증명서, 건축물대장, 주택가격확인서, 주민등록초본이 자주 쓰입니다. 제53조는 해당한다는 사실을 본인이 소명해야 인정되는 구조입니다.

부적격으로 걸렸을 때 무엇을 잃는지는 청약 재당첨 제한·부적격에, 무주택 상태가 가점으로 얼마나 환산되는지는 무주택기간 계산법과 청약 가점 계산법에 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 상속받은 집이 있으면 청약을 아예 못 넣나요? 넣을 수는 있지만 신청 시점에는 유주택으로 판정됩니다. 제53조 제1호가 구제하는 것은 공유지분이고, 그것도 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 지분을 처분했을 때입니다. 상속주택을 단독으로 소유했다면 이 칸에 해당하지 않습니다. 지방의 낡은 단독주택이라면 제2호 요건을 따로 따져 보세요.

Q. 세금 기사에서 소형주택은 주택수에서 뺀다고 봤는데 청약도 같나요? 다릅니다. 세법의 주택수 특례는 세목별로 따로 있고 한시 조항이 섞여 있습니다. 청약은 제53조 제9호의 면적과 공시가격 요건을 동시에 충족하면서 세대가 한 채만 소유할 때에만 적용됩니다. 두 목록은 만들어진 목적이 달라 겹치지 않습니다.

Q. 분양권을 팔면 그때부터 무주택인가요? 처분한 뒤에 다시 무주택 상태가 됩니다. 다만 무주택기간은 가장 최근에 무주택자가 된 날부터 새로 세기 때문에 예전 기간이 되살아나지는 않습니다. 소유와 처분 시점은 등기접수일, 건축물대장 처리일, 공급계약 체결일, 매매대금 완납일 등으로 나뉘니 공고문 기준을 확인하세요.

Q. 부모님이 집이 있는데 저는 무주택으로 청약할 수 있나요? 부모님이 60세 이상이면 제6호에 따라 그 주택은 주택수에 들어가지 않습니다. 배우자의 직계존속도 포함됩니다. 다만 노부모부양 특별공급에는 제6호를 적용하지 않고, 공공임대 공급에도 적용하지 않습니다. 노리는 유형을 먼저 정하고 판단하셔야 합니다.

Q. 제53조에 해당하면 그 기간도 무주택기간으로 인정되나요? 조문이 "주택을 소유하지 아니한 것으로 본다"고 정하고 있어 그렇게 읽히는 구조입니다. 다만 무주택기간 산정에는 별도의 규정과 기준일이 걸려 있고, 유형별 적용 제외 단서가 붙으면 결과가 달라질 수 있습니다. 가점이 당락을 가르는 국면이라면 청약Home의 청약자격 확인과 해당 단지 공고문으로 반드시 대조하세요.

Q. 20㎡ 이하 주택 두 채는 어떻게 되나요? 적용되지 않습니다. 제5호는 세대가 1호 또는 1세대만 소유한 경우로 한정하고, 제9호 소형·저가주택도 한 채 조건이 붙습니다. 작은 집을 여러 채 모으는 방식으로는 이 칸에 들어갈 수 없습니다.

한 줄 요약

• 청약 주택수 제외는 「주택공급에 관한 규칙」 제53조가 정한 열두 칸의 닫힌 목록입니다. 원칙은 유주택이고, 목록에 없으면 작고 싸도 유주택입니다.
• 세법의 주택수 제외 목록과 다른 목록입니다. 상속주택과 소형주택을 빼 주는 세금 글을 청약에 그대로 옮기면 부적격이 됩니다.
• 상속은 공유지분에 한해, 그것도 부적격 통보 후 3개월 내 처분이라는 사후 구제 조건으로만 열립니다.
• 오피스텔은 제외된 게 아니라 애초에 주택이 아닙니다. 반대로 분양권은 예외 목록이 아니라 본문에서 유주택으로 정해져 있습니다.
• 같은 집도 공급 유형에 따라 결론이 갈립니다. 특별공급에는 제6호를, 공공임대에는 제6호·제9호·제11호를 적용하지 않습니다.

2026년 9월 기준으로 「주택공급에 관한 규칙」 제53조(시행 2026. 6. 15.) 조문과 제46조, 지방자치단체가 배포한 제53조 증빙자료 안내, 법제처 국가법령정보센터 자료를 대조해 정리했습니다. 소형·저가주택의 면적·가격 기준은 2023년과 2024년에 각각 개정된 이력이 있고 앞으로도 바뀔 수 있으며, 세법의 주택수 산정 특례는 이 글의 범위가 아니라 세목별로 별도 확인이 필요합니다. 정책대출의 무주택 요건도 청약 기준과 같지 않습니다. 실제 신청 전에는 해당 단지의 입주자모집공고문과 청약Home 청약자격 확인을 통해 본인 기준을 반드시 대조하시고, 판단이 어려운 사안은 국토교통부 주택청약 상담 등 관할 기관의 안내를 받아 보시기 바랍니다.