공공분양 뉴홈 세 유형, 나눔형·선택형·일반형 중 내 것을 고르는 기준

공공분양 뉴홈은 하나의 상품이 아닙니다. 나눔형·선택형·일반형 세 가지가 같은 이름 아래 묶여 있을 뿐, 계약의 성격 자체가 다릅니다. 그런데 대부분의 안내는 "나눔형은 시세 70%, 일반형은 80%"처럼 분양가만 나란히 놓고 끝납니다.

분양가로 고르면 거의 틀립니다. 세 유형을 실제로 가르는 질문은 하나입니다. 집값이 올랐을 때 그 이익이 누구 것이냐입니다. 나눔형은 공공과 나누고, 일반형은 전부 내 것이고, 선택형은 6년 뒤에야 그 값을 알 수 있습니다.

이 글은 유형 설명서가 아닙니다. 세 유형 중 내 상황에서 무엇에 넣어야 하는지를 판단하는 데 필요한 것만 다룹니다. 청약 자체가 처음이라면 청약통장 만들기부터 먼저 보시는 편이 빠릅니다.

먼저 알아둘 것, 지금은 본청약뿐입니다

뉴홈 하면 사전청약을 떠올리는 분이 많습니다. 공공 사전청약은 2024년 5월 14일 신규 시행이 중단됐습니다. 본청약이 계속 미뤄지면서 당첨자의 주거 계획이 흔들린 것이 이유였습니다.

그래서 지금 새로 넣는 뉴홈은 사전청약 없이 본청약으로 바로 갑니다. 아래에서 다룰 사전청약 당첨자 지위 문제는 이미 사전청약에 당첨된 기존 단지에만 남아 있는 이야기입니다.

나눔형, 싸게 사는 대신 팔 때 공공에 환매합니다

나눔형의 법적 이름은 이익공유형 분양주택입니다. 이름 그대로입니다.

항목	내용
분양가	시세의 70% 수준 (정부 발표 기준, 실제는 단지별 공고문)
거주의무	5년 (「공공주택 특별법 시행령」 기준)
처분 방법	일반인에게 파는 것이 아니라 공공주택사업자에게 환매
처분손익	수분양자 70% · 공공 30% (2022년 국토교통부 발표 기준)

핵심은 세 번째 줄입니다. 나눔형은 시장에 내다 파는 집이 아닙니다. 「공공주택 특별법」상 이익공유형 분양주택은 처분할 때 공공주택사업자가 환매하는 것을 조건으로 공급됩니다. 이 조건은 등기에 남습니다.

그래서 나눔형을 고른다는 건 "5억에 사서 8억에 팔아 3억을 남긴다"는 시나리오를 포기한다는 뜻입니다. 3억이 올랐다면 그중 약 2.1억이 내 몫이고 0.9억은 공공 몫입니다. 대신 애초에 시세보다 크게 싸게 들어갔으니, 총액으로 보면 손해가 아닐 수 있습니다.

판단 기준은 이렇습니다. 오래 살 집이고 지금 목돈이 부족하면 나눔형이 맞습니다. 몇 년 뒤 더 큰 집으로 갈아탈 계획이라면, 갈아탈 종잣돈이 30% 줄어든 상태에서 출발한다는 점을 계산에 넣어야 합니다.

이 구조가 익숙하게 느껴진다면 맞습니다. 신혼희망타운의 수익공유형 모기지와 발상이 같습니다. 다만 신혼희망타운은 대출을 쓸 때만 정산이 붙고, 나눔형은 주택 자체에 환매 조건이 붙는다는 점이 다릅니다.

선택형, 6년 뒤에 분양가를 정합니다

선택형은 마이홈포털에서 6년 분양전환 공공임대주택이라는 이름으로 안내됩니다. 처음 6년은 분양이 아니라 임대입니다.

단계	내용
입주 ~ 6년	시세보다 저렴한 임대료로 임차인으로 거주
6년 시점	분양받을지 본인이 선택
분양가	입주 시 감정가와 분양전환 시 감정가의 평균
분양받으면	이후 시세차익은 전부 본인 몫 (환매 조건 없음)

선택형의 진짜 성격은 여기서 드러납니다. 선택형은 집을 싸게 사는 상품이 아니라, 결정을 6년 미루는 상품입니다. 6년 동안 싼 임대료로 살면서 그 집이 살 만한 동네인지 보고, 자금을 모으고, 그다음에 결정합니다.

대신 대가가 있습니다. 얼마에 살지를 지금 알 수 없습니다. 분양가가 감정가로 정해지므로, 6년 동안 집값이 오르면 내가 낼 돈도 같이 오릅니다. 실제로 사전청약 당시 안내된 추정분양가보다 본청약 단계의 감정가가 높게 나와 당첨자들이 반발한 사례가 있었습니다. 토지비를 조성원가가 아니라 감정평가액으로 계산하면서 생긴 문제였습니다.

선택형의 분양전환 가격 산정 방식과 토지비 산정 기준은 사업 부지의 성격(택지지구·주상복합 용지 등)에 따라 달라질 수 있습니다. 추정분양가는 말 그대로 추정치이며 확정 가격이 아닙니다. 계약 전 입주자모집공고문과 계약서의 분양전환 가격 조항을 직접 확인하세요.

판단 기준은 이렇습니다. 지금 자금이 부족하고 몇 년 안에 소득이 오를 것 같다면 선택형이 시간을 벌어 줍니다. 반대로 가격을 미리 확정해 두고 마음 편히 살고 싶다면 선택형은 맞지 않습니다. 6년 내내 "얼마가 될까"를 안고 살아야 합니다.

일반형, 조건이 없는 대신 문턱이 다릅니다

일반형은 우리가 아는 그 공공분양입니다. 시세의 80% 수준으로 공급되고, 환매 조건도 분양전환 절차도 없습니다. 오른 값은 전부 내 것입니다.

그 대신 두 가지가 다릅니다.

1. 청년 특별공급이 없습니다. 미혼 청년 특별공급은 나눔형·선택형에만 배정돼 있습니다. 일반형에서 청년은 일반공급이나 다른 특별공급으로 경쟁해야 합니다.

2. 일반공급 비중이 높습니다. 일반형은 일반공급 비율을 30% 수준으로 잡고, 그중 잔여 물량에 추첨제가 적용됩니다. 가점이 낮아도 노려볼 자리가 나눔형·선택형보다 넓다는 뜻입니다.

판단 기준은 이렇습니다. 소득이나 자산이 나눔형·선택형 기준을 넘는다면 사실상 일반형밖에 남지 않습니다. 시세차익을 온전히 갖고 싶은 경우에도 일반형입니다.

소득·자산 기준이 유형마다 다르게 걸립니다

여기가 실무적으로 가장 먼저 걸러지는 지점입니다. 아래는 2026년 9월 마이홈포털 공개 자료 기준입니다.

나눔형 (이익공유형 분양주택)

공급 구분	물량	소득기준	자산기준
일반공급	20%	100%	총자산 3억 6,200만 원 이하
청년 특별공급	15% (전용 60㎡ 이하)	140%	본인 2억 7,600만 원 부모 10억 3,500만 원 이하
신생아 특별공급	35%	140%	총자산 3억 6,200만 원 이하
신혼부부 특별공급	15%	130% (맞벌이 140%)	총자산 3억 6,200만 원 이하
생애최초 특별공급	15%	130%	총자산 3억 6,200만 원 이하

선택형 (6년 분양전환 공공임대주택)

공급 구분	물량	소득기준	자산기준
일반공급	10%	100% (1인 120% · 2인 110%)	총자산 3억 6,200만 원 이하
청년 특별공급	15%	140%	본인 2억 7,600만 원 부모 10억 3,500만 원 이하
신생아 특별공급	30%	140%	총자산 3억 6,200만 원 이하
신혼부부 특별공급	10%	130% (맞벌이 140%)	총자산 3억 6,200만 원 이하
생애최초 특별공급	10%	130% (2인 140%)	총자산 3억 6,200만 원 이하
다자녀 특별공급	10%	120%	총자산 3억 6,200만 원 이하
노부모부양 특별공급	5%	120% (2인 130%)	총자산 3억 6,200만 원 이하
기관추천 특별공급	10%	기관별 기준	기관별 기준

소득기준의 %는 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 대비 비율입니다. 가구원수별 실제 금액은 신혼희망타운 글의 소득기준 표에 정리해 두었습니다.

나눔형·선택형과 일반형의 자산 기준은 계산 방식부터 다릅니다

놓치기 쉬운 지점입니다.

구분	자산을 보는 방법
나눔형 · 선택형	총자산 하나로 봅니다 (부동산 + 자동차 + 금융자산 − 부채)
일반형	부동산과 자동차를 따로 봅니다 (부채를 빼지 않음)

일반형은 부동산 가액과 자동차 가액에 각각 상한이 걸립니다. 부동산은 건강보험료 산정에 쓰는 재산등급을 기준으로, 자동차는 3,500만 원에 전년도 운송장비 물가지수를 반영한 금액을 기준으로 삼습니다. 부채를 빼 주지 않기 때문에 전세보증금 대출이 많은 가구는 총자산 방식인 나눔형·선택형이 오히려 유리할 수 있습니다.

반대로 일반형에는 나눔형·선택형에 없는 문이 있습니다. 전용 60㎡를 초과하는 주택의 일반공급에는 소득·자산 기준이 적용되지 않습니다. 소득이 높아 공공분양을 포기했던 무주택자라면 여기를 다시 볼 만합니다.

내 부동산 가액이 얼마로 잡히는지는 공시가격 기준을 먼저 확인하시고, 무주택 여부가 애매하다면 무주택기간 계산법을 보세요.

청년이거나 신생아 가구라면 유형이 거의 정해집니다

위 표에서 물량 비율만 다시 보면 답이 보입니다.

• 미혼 청년: 청년 특별공급은 나눔형·선택형에만 있습니다. 나눔형은 전용 60㎡ 이하로 제한되니, 더 넓은 집을 원하면 선택형입니다.
• 2세 미만 자녀가 있는 가구: 나눔형 물량의 35%, 선택형 물량의 30%가 신생아 특별공급입니다. 뉴홈에서 가장 두꺼운 문입니다. 자격은 신생아 특별공급 글에서 확인하세요.
• 신혼부부: 나눔형 15%, 선택형 10%입니다. 신생아 쪽 자격이 함께 된다면 그쪽이 훨씬 유리합니다. 신혼부부 특별공급과 비교해 보세요.
• 생애최초: 나눔형 15%, 선택형 10%입니다. 공공분양 생애최초는 민영과 요건이 다르므로 생애최초 특공 글의 공공 기준 부분을 확인하세요.

특별공급 유형별 자격을 한 번에 훑고 싶다면 특별공급 6가지 유형 글이 출발점입니다.

전용 모기지, 2026년 8월에 정리된 것

뉴홈 나눔형·선택형에는 전용 모기지가 붙습니다. 2022년 정책 발표 당시 안내된 조건이 이후 그대로 적용되느냐를 두고 당첨자들과 정부 사이에 논란이 있었고, 2026년 8월 25일 국토교통부가 당초 조건을 적용하기로 확정했습니다.

구분	조건
나눔형 구입 모기지	고정 연 1.9~3.0% · 최장 40년 · 최대 5억 원 · LTV 80%
선택형 임대보증금 대출	고정 연 1.7~2.6% · 보증금의 최대 80%

발표된 적용 범위는 "지금까지 입주자 모집을 마친 세대"입니다. 사전청약 당시 안내를 믿고 청약한 사람을 보호한다는 취지였으므로, 앞으로 새로 모집하는 단지에 같은 조건이 그대로 붙는다고 단정할 수 없습니다. 금리·만기·한도는 반드시 해당 단지 입주자모집공고문과 취급 은행에서 확인하세요.

이 조건이 안 되거나 한도가 모자라면 일반 정책대출을 봐야 합니다. 소득 구간에 따라 디딤돌대출이 먼저이고, 한도가 어떻게 잘리는지는 LTV·DSR·DTI 구조를 이해해 두면 계산이 빨라집니다.

사전청약에 이미 당첨된 상태라면

기존 사전청약 당첨자에게만 해당하는 이야기입니다.

• 사전청약 당첨자는 본청약까지 무주택 요건을 계속 유지해야 합니다. 중간에 집을 사면 자격을 잃습니다.
• 사전청약 당첨자도 다른 단지의 청약을 신청할 수 있습니다. 다만 다른 곳에 당첨돼 그쪽을 택하면 사전청약 당첨 주택에는 입주할 수 없습니다.
• 재당첨 제한은 본청약에서 최종 입주가 확정되는 시점부터 따집니다.

세 번째 항목은 오해가 많은 부분입니다. 당첨 이력이 언제부터 따라붙는지는 재당첨 제한·부적격 글에 정리해 두었습니다. 전매가 언제부터 가능한지는 분양권 전매제한 규정을 함께 보세요.

사전청약 당첨자의 중복 신청·지위 포기 처리는 공공 사전청약과 민간 사전청약이 서로 다릅니다. 본인이 당첨된 단지의 공고문과 사업 주체 안내를 기준으로 확인하세요.

정리하면, 이럴 땐 이 유형

내 상황	맞는 유형	이유
이 집에서 10년 이상 살 생각이다	나눔형	환매 조건이 부담되지 않고 분양가가 가장 낮음
목돈이 지금 없다, 몇 년 뒤엔 나아진다	선택형	6년 임대로 버티며 결정을 미룸
가격을 지금 확정해 두고 싶다	나눔형 또는 일반형	선택형만 분양가가 미확정
시세차익을 온전히 갖고 싶다	일반형	환매 조건 없음
소득·자산이 기준을 넘는다	일반형 (60㎡ 초과 일반공급)	소득·자산 기준이 적용되지 않음
미혼 청년이다	나눔형 또는 선택형	청년 특별공급이 여기에만 있음
2세 미만 자녀가 있다	나눔형	물량의 35%가 신생아 몫
몇 년 안에 갈아탈 생각이다	일반형	나눔형은 5년 거주의무 + 환매, 선택형은 6년 임대

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 공공분양 뉴홈 세 유형에 동시에 신청할 수 있나요? 같은 날 발표되는 단지에 중복으로 넣을 수는 없습니다. 단지별 접수 일정과 당첨자 발표일이 겹치는지에 따라 달라지므로, 신청 전 각 공고문의 발표일을 대조해 보세요.

Q. 나눔형은 5년만 살면 시세대로 팔 수 있나요? 아닙니다. 거주의무 5년은 팔 수 있게 되는 시점일 뿐이고, 파는 상대는 일반 매수인이 아니라 공공주택사업자입니다. 처분손익의 30%는 공공에 귀속됩니다.

Q. 선택형에서 6년 뒤 분양을 안 받으면 어떻게 되나요? 분양전환은 의무가 아니라 선택입니다. 다만 분양을 택하지 않은 경우의 처리(추가 거주 가능 여부, 퇴거 시점, 보증금 반환 절차)는 사업 주체와 단지에 따라 다르므로 계약서의 분양전환 조항을 반드시 확인하세요.

Q. 청약통장 조건은 일반 아파트 청약과 같나요? 공공분양 계열은 대체로 가입 6개월·납입 6회 이상이 기본 요건이고, 일반공급에서는 납입인정금액과 납입횟수로 순위를 가립니다. 민영주택의 1순위 조건과는 기준이 다릅니다.

Q. 나눔형에 당첨되면 유주택자가 되나요? 계약하고 소유권을 취득하면 유주택자가 됩니다. 반면 선택형은 6년간 임차인 신분이므로, 그 기간의 주택 소유 여부는 계약 구조에 따라 판단이 달라집니다. 이 부분은 공고문에서 확인하세요.

Q. 공공분양 뉴홈의 전용 모기지는 DSR을 적용받나요? 2026년 8월 발표된 조건에는 DSR 미적용으로 안내됐습니다. 다만 대출 규제는 수시로 바뀌고 적용 시점에 따라 달라질 수 있으므로, 실행 직전 취급 은행에서 다시 확인하셔야 합니다.

Q. 지금도 뉴홈 사전청약이 있나요? 없습니다. 공공 사전청약은 2024년 5월 14일 신규 시행이 중단됐습니다. 현재는 본청약으로 바로 진행됩니다.

본 글은 2026년 9월 기준 국토교통부·마이홈포털의 공개 자료와 관련 법령을 바탕으로 한 정보 안내입니다. 공급 비율, 소득·자산 기준, 분양가 수준, 대출 조건은 사업 주체와 단지, 공고 시점에 따라 달라지며 개정될 수 있습니다. 특히 전용 모기지 조건과 분양전환 가격 산정 방식은 단지별 편차가 크므로, 신청 전 해당 단지 입주자모집공고문에서 본인이 직접 확인하시기 바랍니다. 투자 권유가 아닙니다.

한 줄 요약

• 공공분양 뉴홈은 세 유형의 묶음이고, 고르는 기준은 분양가가 아니라 집값이 올랐을 때 그 이익이 누구 것이냐입니다.
• 나눔형은 시세 70% 수준으로 싸게 사는 대신, 거주의무 5년 뒤 공공에 환매하며 처분손익의 70%만 가져갑니다.
• 선택형은 6년 임대 뒤 분양 여부를 고르는데, 분양가가 입주 시와 전환 시 감정가의 평균이라 지금은 얼마일지 알 수 없습니다.
• 일반형은 조건이 없는 대신 청년 특별공급이 없고, 전용 60㎡ 초과 일반공급에는 소득·자산 기준이 적용되지 않습니다.
• 청년 특별공급은 나눔형·선택형에만, 신생아 특별공급은 나눔형 물량의 35%로 가장 두껍습니다. 자격이 유형을 거의 정해 줍니다.