분양권 전매제한 기간이 3년인지 6개월인지 가르는 기준과 예외 사유

당첨 문자를 받고 나면 머릿속에 두 가지 계산이 동시에 돕니다. 하나는 중도금을 어떻게 마련할까이고, 다른 하나는 "정 안 되면 팔면 되지"입니다. 그런데 두 번째 계산은 대부분 성립하지 않습니다. 분양권은 내 이름으로 나온 권리이면서도 법이 정한 기간 동안은 파는 행위 자체가 금지되어 있기 때문입니다.

문제는 그 기간이 하나로 정해져 있지 않다는 점입니다. 같은 해에 당첨된 두 사람인데 한 명은 6개월 뒤에 자유롭고 다른 한 명은 3년을 기다려야 합니다. 지역이 달라서가 아니라, 지역과 택지 두 가지를 겹쳐 봐야 답이 나오는 구조라서 그렇습니다. 이 글은 그 두 축이 어떻게 맞물리는지, 기간을 세기 시작하는 날은 언제인지, 그리고 기간이 끝나도 남아 있는 규제는 무엇인지를 순서대로 정리합니다.

전매제한은 "팔지 마라"가 아니라 "권리를 넘기지 마라"입니다

먼저 용어를 정확히 잡아야 합니다. 「주택법」 제64조는 사업주체가 건설·공급하는 주택과 입주자로 선정된 지위에 대해, 일정 기간이 지나기 전에는 이를 전매하거나 전매를 알선할 수 없다고 정하고 있습니다.

여기서 두 가지를 놓치기 쉽습니다.

첫째, 규제 대상이 완성된 아파트가 아니라 당첨자 지위 그 자체라는 점입니다. 아직 건물이 없어도, 계약금만 냈어도 제한을 받습니다. 둘째, 금지되는 행위가 매매에만 한정되지 않는다는 점입니다. 실무에서는 증여나 명의변경처럼 권리가 다른 사람에게 넘어가는 행위 전반을 전매로 보는 것이 일반적이며, 구체적으로 어디까지 포함되는지는 단지마다 입주자모집공고문과 공급계약서에 적혀 있습니다. "매매가 아니라 가족에게 넘기는 것"이라는 이유로 넘어가면 안 되는 이유입니다.

전매제한이 붙는 주택은 법에서 여섯 가지로 열거하고 있습니다.

구분	어떤 주택인가
투기과열지구의 주택	국토교통부장관이 지정한 투기과열지구에서 공급되는 주택
조정대상지역의 주택	조정대상지역에서 공급되는 주택 (일부 지역 제외)
분양가상한제 적용주택	분양가를 일정 수준 이하로 제한해 공급하는 주택 (일부 제외)
공공택지 외 택지의 주택	주택가격 상승 우려로 지정된 지역의 민간택지 주택
공공재개발사업 주택	「도시 및 주거환경정비법」에 따른 공공재개발사업 시행 주택
토지임대부 분양주택	토지는 임대하고 건물만 분양하는 주택

역으로 말하면, 이 여섯 칸 어디에도 걸리지 않는 단지는 「주택법」상 분양권 전매제한을 받지 않습니다. 비규제지역의 민간 분양 단지가 여기에 해당하는 경우가 있습니다. 다만 뒤에서 볼 세금과 자금 문제는 그대로 남습니다.

기간은 지역과 택지를 겹쳐서 읽습니다

기간은 「주택법 시행령」 별표 3에 지역별로 정해져 있습니다. 2023년 4월 시행령 개정으로 수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년이던 기간이 크게 짧아졌고, 지금은 아래 표가 뼈대입니다.

권역	유형	전매제한기간
수도권	공공택지 분양가상한제 주택, 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)	3년
수도권	공공택지 밖·비규제지역 중 과밀억제권역	1년
수도권	그 밖의 지역(성장관리권역·자연보전권역)	6개월
비수도권	공공택지 분양가상한제 주택, 규제지역	1년
비수도권	광역시 도시지역	6개월
비수도권	그 밖의 지역	제한 없음

읽는 순서를 정해두면 헷갈리지 않습니다. ① 수도권인가 → ② 공공택지인가, 분양가상한제인가 → ③ 규제지역인가 → ④ 아니라면 어느 권역인가 순으로 내려오면 한 칸에 도착합니다.

그리고 하나 더. 여러 규정에 동시에 걸리는 단지는 그중 가장 긴 기간이 적용됩니다. 예를 들어 규제지역에 있으면서 공공택지 분양가상한제이기도 하다면, 짧은 쪽을 골라 쓸 수 없습니다.

기간을 세는 첫날과, 예상보다 빨리 끝나는 경우

기간의 길이보다 더 자주 틀리는 것이 기산일입니다.

전매행위 제한기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 셉니다. 계약일도 아니고, 잔금일도 아니고, 착공일도 아닙니다. 실무에서 이 날짜는 입주자모집공고문에 명시되므로, 계산이 애매하면 공고문의 전매제한 항목을 그대로 따르는 것이 안전합니다.

끝나는 쪽에는 별표 3에 붙은 중요한 단서가 하나 있습니다. 전매제한기간 중에 소유권이전등기를 마치면, 그 등기를 완료한 시점에 제한기간이 지난 것으로 봅니다. 3년짜리 제한이 걸린 단지라도 입주와 등기가 그전에 끝나면 남은 기간이 그대로 소멸한다는 뜻입니다. 반대로 등기가 늦어지는 사정이 있으면 원래 기간을 그대로 채워야 합니다.

여기서 자연스럽게 따라오는 질문이 자금 문제입니다. 전매가 막혀 있다는 것은 중도금과 잔금을 스스로 감당해야 한다는 뜻이기도 합니다. 당첨 이후 자금 계획이 어디서 막히는지는 중도금 대출 글에 단계별로 정리해 두었습니다.

규제지역으로 새로 지정되면 이미 가진 분양권은 어떻게 되나

이 질문이 가장 실전에 가깝습니다. 규제지역은 고정된 것이 아니라 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정과 해제가 반복되기 때문입니다.

2025년 10월 15일 관계부처 합동 대책으로 서울 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)이 투기과열지구·조정대상지역으로 지정됐습니다. 이때 정부 발표에 담긴 경과 내용이 실무적으로 중요합니다. 규제지역 지정 공고일부터 전매제한이 즉시 적용되지만, 지정일 당시 이미 분양권을 갖고 있던 사람(당첨자와 분양권 매수자)은 1회에 한해 전매가 허용된다는 내용이었습니다.

즉 규제지역 지정은 이미 손에 쥔 분양권을 그 자리에서 얼려버리는 방식이 아니라, 한 번의 출구를 남기는 방식으로 설계됐습니다. 다만 이런 경과 조치는 대책마다 조건이 다르게 붙습니다.

규제지역 지정 현황은 수시로 바뀝니다. 위 지정은 2026년 9월 초에 확인한 내용이며, 이후 추가 지정이나 해제가 있었을 수 있습니다. 내 단지가 지금 규제지역에 있는지는 국토교통부의 조정대상지역·투기과열지구 지정 현황 공고에서 반드시 최신 기준으로 확인하세요.

또 하나, 2023년 완화 이후 계약 당시 알고 있던 기간과 현재 적용되는 기간이 다른 단지가 있습니다. 몇 년 전 계약서에 적힌 숫자를 그대로 믿고 계산하지 말고, 사업주체나 관할 기관에 현재 기준을 물어보는 편이 확실합니다.

전매제한이 풀려도 실거주 의무는 따로 남습니다

가장 비싼 착각이 여기서 나옵니다. 전매제한과 거주의무는 근거 조문도 기간도 다른 별개의 규제입니다. 전매가 풀렸다고 해서 거주의무가 함께 사라지지 않습니다.

분양가상한제 적용주택의 입주자는 최초 입주가능일부터 일정 기간 계속 거주해야 하며, 기간은 분양가가 인근 시세 대비 얼마나 저렴한지에 따라 달라집니다.

택지 구분	분양가 / 인근 시세	거주의무기간
공공택지	80% 미만	5년
공공택지	80% 이상 100% 미만	3년
민간택지	80% 미만	3년
민간택지	80% 이상 100% 미만	2년
토지임대부 분양주택	-	5년

2024년 개정으로 시작 시점에 숨통이 트였습니다. 종전에는 최초 입주가능일부터 곧바로 거주를 시작해야 했지만, 개정 이후에는 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주한 뒤 그때부터 의무기간만큼 연속 거주하면 되는 구조로 바뀌었습니다. 전세를 한 번 놓고 들어가는 선택지가 생긴 셈입니다. 다만 이 유예는 "언제부터 시작하느냐"를 늦춰줄 뿐, 거주해야 하는 총 기간을 줄여주지는 않습니다.

부득이하게 거주가 불가능해지면 한국토지주택공사에 매입을 신청하는 길이 있습니다. 매입이 승인되면 통보일부터 매입비용 지급일까지, 매입이 거부되면 통보일부터 거주의무기간 종료일까지 거주한 것으로 인정됩니다. 다만 실직·파산·신용불량 등 일부 사유는 이 인정 규정에서 제외되니, 본인 사유가 어디에 해당하는지는 사업주체와 관할 기관에 직접 확인해야 합니다.

예외적으로 팔 수 있는 경우

법은 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피한 경우를 예외로 열어두고 있습니다. 실제로 인정되는 사유는 대략 다음과 같습니다.

• 세대원 전원이 근무·생업상 사정이나 질병 치료, 취학, 결혼으로 다른 시·군으로 이전하는 경우
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
• 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우
• 이혼으로 배우자에게 해당 주택을 이전하는 경우
• 공익사업 시행에 따른 이주대책용 주택인 경우
• 채무 불이행으로 경매·공매가 진행되는 경우
• 배우자에게 일부 지분을 증여하는 경우
• 실직·파산·신용불량 등으로 경제적 어려움이 발생한 경우

주의할 점이 세 가지 있습니다.

첫째, 사유에 해당한다고 자동으로 풀리지 않습니다. 사업주체(또는 한국토지주택공사)의 동의 절차를 거쳐야 하며, 동의 신청 결과는 신청 후 일정 기간 안에 통보됩니다. 서류로 사유를 입증하지 못하면 인정되지 않습니다.

둘째, "세대원 전원"이라는 문구가 실제로는 가장 높은 벽입니다. 본인만 지방 발령을 받고 가족이 남는 경우는 요건에 맞지 않습니다.

셋째, 분양가상한제 적용주택은 예외 사유로 전매하더라도 한국토지주택공사가 우선 매입할 수 있습니다. 시장 가격으로 원하는 상대에게 파는 그림이 아닐 수 있다는 뜻입니다.

어기면 제재가 세 겹으로 붙습니다

이른바 "떴다방"을 통한 불법 전매가 여전히 적발되는 이유는 처벌이 가볍기 때문이 아닙니다. 오히려 그 반대입니다.

형사처벌. 「주택법」은 제64조 제1항을 위반해 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 그 전매를 알선한 자를 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 파는 사람뿐 아니라 중개한 사람도 같은 조문에 들어갑니다. 여기에 단서가 붙습니다. 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면, 벌금 상한이 3천만 원이 아니라 그 이익의 3배가 됩니다. 뒤집어 말하면 이익이 1천만 원만 넘어도 이 단서가 걸려, 이익이 커질수록 벌금 상한도 함께 올라갑니다.

청약 자격 박탈. 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 위반 행위를 적발한 날부터 10년간 입주자로 선정될 수 없습니다. 당장의 차익 몇 천만 원과 10년의 청약 기회를 맞바꾸는 셈입니다.

계약 자체의 소멸. 위반이 확인되면 사업주체가 그 주택을 매입해 취득할 수 있습니다. 산 사람이 계약자 지위를 온전히 넘겨받지 못하고 물건을 잃을 수 있다는 뜻이라, 위험은 파는 쪽만의 것이 아닙니다.

제한이 풀려도 세금이 먼저 기다립니다

전매제한이 끝난 날이 곧 "이제 팔면 이익"인 날은 아닙니다. 분양권은 양도소득세에서 별도의 중과 구간을 갖고 있습니다.

보유기간	양도소득세율(분양권)
1년 미만	70%
1년 이상	60%

일반 부동산과 달리 오래 들고 있어도 기본세율(6~45%)로 내려오지 않습니다. 2년을 보유해도 60%가 그대로 적용되는 구조입니다(지방소득세는 별도). 전매제한 3년을 꼬박 채우고 판 사람도 여기서 걸립니다.

주택 수 산입도 함께 봐야 합니다. 분양권은 청약에서 2018년 12월 11일 이후 입주자모집 승인을 신청한 단지분부터 유주택으로 보고, 세금에서는 취득세가 2020년 8월 12일 이후, 양도소득세가 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 포함됩니다. 제도마다 기준일이 다른 구조는 오피스텔 주택수 글에 표로 정리해 두었습니다. 세율과 공제 기준은 매년 개정되므로 실제 계산은 세무 전문가나 국세청 안내로 확인하세요.

오피스텔은 다른 법을 씁니다

마지막으로 짚을 것은 오피스텔입니다. 오피스텔은 「주택법」이 아니라 「건축물의 분양에 관한 법률」의 적용을 받습니다. 그래서 위의 3년·1년·6개월 표를 그대로 대입하면 틀립니다.

이 법에 따라 일정 요건에 해당하는 오피스텔은 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매가 제한됩니다. 아파트 기준으로 보면 대단히 긴 기간입니다. 실제로 최근 서울에서 공급된 주거형 오피스텔 사례를 보면 계약일부터 사용승인 후 등기까지 전매가 막히고, 준공까지 몇 년이 걸리는 구조였습니다. 구체적인 조건은 목동윤슬자이 분양 정보 글의 규제 항목에 공고 기준으로 정리해 두었습니다.

정리하면, 오피스텔 분양권을 아파트 분양권과 같은 감각으로 접근하면 안 됩니다. 근거 법률부터 다르므로 공고문의 전매제한 문구를 직접 읽는 것 외에 지름길이 없습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 분양권 전매제한 기간은 계약일부터 세나요? 아닙니다. 전매행위 제한기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 기산합니다. 계약일이나 잔금일이 아닙니다. 구체적인 날짜는 입주자모집공고문에 표시되니 그것을 기준으로 삼으세요.

Q. 3년짜리 단지인데 2년 만에 등기가 끝났습니다. 남은 1년은요? 전매제한기간 중 소유권이전등기를 완료하면 그 시점에 제한기간이 지난 것으로 봅니다. 다만 등기 완료 여부와 시점은 사업주체·등기소 확인이 필요하고, 거주의무가 걸린 단지라면 그 의무는 별개로 남습니다.

Q. 가족에게 증여하는 것도 전매제한에 걸리나요? 권리가 다른 사람에게 넘어가는 행위는 폭넓게 제한 대상으로 봅니다. 배우자에게 일부 지분을 증여하는 경우처럼 예외로 열려 있는 사유도 있지만, 사업주체 동의 절차를 거쳐야 하고 단지마다 공급계약서 문구가 다릅니다. 실행 전에 사업주체에 문의하세요.

Q. 규제지역으로 새로 지정되면 이미 가진 분양권도 바로 묶이나요? 2025년 10월 15일 대책 발표에서는 지정 공고일부터 전매제한이 즉시 적용되되, 지정일 당시 분양권을 이미 보유한 당첨자와 매수자에게는 1회에 한해 전매를 허용한다고 안내했습니다. 다만 경과 조치는 대책마다 다르게 붙으므로 해당 시점의 공고 내용을 확인해야 합니다.

Q. 비규제지역이면 분양권 전매제한이 아예 없나요? 비수도권의 그 밖의 지역처럼 제한이 없는 칸이 있습니다. 다만 분양가상한제나 공공택지 여부로 다시 걸릴 수 있고, 제한이 없어도 양도소득세 60~70%와 주택 수 산입은 그대로 적용됩니다.

Q. 전매제한이 끝났는데 실거주 의무가 남아 있으면 팔 수 있나요? 두 규제는 별개라 전매가 가능해져도 거주의무를 지지 않은 상태라면 문제가 됩니다. 거주가 불가능한 사정이 있다면 한국토지주택공사 매입 신청 절차가 있으니 사업주체와 관할 기관 안내를 먼저 확인하세요.

Q. 불법 전매를 샀는데 나중에 문제가 되면 손해는 누가 보나요? 사는 쪽도 안전하지 않습니다. 위반이 확인되면 사업주체가 주택을 매입해 취득할 수 있고, 전매를 알선한 사람도 처벌 대상입니다. 시세보다 싸다는 이유로 접근할 사안이 아닙니다.

Q. 내 단지 기간을 가장 확실하게 확인하는 방법은요? 입주자모집공고문의 전매제한 항목과 공급계약서 특약이 1차 기준이고, 애매하면 사업주체에 문의하는 것이 가장 빠릅니다. 규제지역 지정 여부는 국토교통부 지정 현황 공고에서 확인하세요.

한 줄 요약

• 분양권 전매제한은 「주택법」 제64조에 따라 입주자로 선정된 지위 자체를 대상으로 하며, 매매뿐 아니라 권리를 넘기는 행위 전반이 걸립니다.
• 기간은 지역과 택지를 겹쳐서 읽습니다. 수도권은 공공택지 분상제·규제지역 3년, 과밀억제권역 1년, 그 밖 6개월이고, 비수도권은 각각 1년, 광역시 도시지역 6개월, 그 밖은 제한이 없습니다.
• 기산일은 계약일이 아니라 입주자로 선정된 날이며, 제한기간 중 소유권이전등기를 마치면 그 시점에 종료됩니다.
• 전매제한과 거주의무는 별개입니다. 분양가상한제 주택은 시세 대비 분양가에 따라 2년에서 5년까지 거주해야 하고, 2024년 개정으로 시작 시점만 3년 이내로 유예됐습니다.
• 어기면 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금(이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 이익의 3배 이하), 적발일부터 10년간 청약 제한, 사업주체 매입까지 세 겹으로 걸립니다. 제한이 풀려도 양도소득세 60~70%가 남습니다.

이 글의 기간·기준은 2026년 9월 초에 「주택법」 제64조와 같은 법 시행령 별표 3, 법제처 생활법령정보의 전매제한·거주의무 안내, 2025년 10월 15일 관계부처 합동 대책 발표 내용을 확인해 정리했습니다. 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역 지정은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 수시로 바뀌므로 국토교통부 지정 현황 공고에서 최신 기준을 반드시 확인하시기 바랍니다. 예외적 전매 허용 사유의 인정 범위와 필요 서류, 사업주체 동의 절차는 단지와 기관에 따라 달라질 수 있으며, 내 단지에 적용되는 전매제한기간과 거주의무는 최종적으로 입주자모집공고문과 공급계약서, 사업주체의 안내를 따릅니다. 양도소득세를 포함한 세율과 공제 기준은 매년 개정되므로 실제 계산은 세무 전문가나 국세청 안내로 확인하세요. 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 거래나 투자를 권유하지 않습니다.