청약 가점 동점자, 추첨 전에 통장 가입기간이 먼저 갈라놓습니다

청약 가점을 계산해 보면 대부분 끝자리가 애매한 곳에 걸립니다. 64점, 67점, 69점. 그리고 당첨 커트라인 발표를 보면 내 점수와 같은 숫자가 적혀 있는 일이 심심치 않게 생깁니다. 이때 떠오르는 질문은 하나입니다. 나랑 점수가 같은 사람이 여럿이면 누가 먼저인가.

가장 널리 퍼져 있는 답은 "동점이면 추첨"인데, 그 답은 지금은 정확하지 않습니다. 규칙이 바뀌면서 추첨 앞에 한 칸이 더 생겼고, 그 칸에 들어간 기준은 가점 항목 중 하나와 이름이 같아 더 헷갈립니다.

이 글은 청약 가점 동점자가 어떤 순서로 갈리는지를 조문 순서대로 정리합니다. 근거는 「주택공급에 관한 규칙」 제26조, 제27조, 제28조, 제46조와 같은 규칙 별표 1입니다.

"동점이면 추첨"은 옛 조문입니다

민영주택 일반공급의 당첨자 선정 방법은 규칙 제28조에 있습니다. 이 조의 제7항이 가점제에서 점수가 같을 때 어떻게 하는지를 정합니다.

예전 조문은 짧았습니다. 가점제 점수가 같은 경우에는 추첨의 방법에 따른다. 딱 거기까지였습니다. 인터넷에 남아 있는 "동점은 추첨"이라는 설명은 대부분 이 시기의 글입니다.

지금 조문은 다릅니다. 제28조 제7항은 가점제 점수가 같은 경우에는 주택청약종합저축 가입기간이 긴 사람을 입주자로 선정하고, 주택청약종합저축 가입기간까지 같은 경우에 비로소 추첨의 방법에 따른다고 정합니다. 조문 끝에 붙은 개정 표기는 2023년 12월 20일입니다.

단계	기준	근거
1차	가점제 점수가 높은 사람	제28조 제2항, 제4항 단서
2차	점수가 같으면 주택청약종합저축 가입기간이 긴 사람	제28조 제7항
3차	가입기간까지 같으면 추첨	제28조 제7항

한 가지는 짚어 두겠습니다. 이 개정령은 시행일이 2024년 3월 25일과 2024년 7월 1일로 나뉘어 있어, 조항별 적용 시점을 따져야 한다면 부칙을 직접 확인하셔야 합니다. 다만 지금 공고가 나오는 청약 기준으로는 위 세 단계가 현행 순서입니다.

2차 기준은 "점수"가 아니라 "기간"입니다

여기가 가장 많이 헷갈리는 자리입니다. 통장 가입기간은 가점 항목이기도 하고 동점자 처리 기준이기도 합니다. 같은 이름이 두 군데에 쓰이는데, 쓰이는 방식이 다릅니다.

별표 1의 가점 산정기준에서 통장 가입기간은 구간으로 끊어 점수를 줍니다. 6개월 미만이 1점, 6개월 이상 1년 미만이 2점, 그다음부터 1년마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점입니다. 15년 이상은 전부 한 칸입니다.

그래서 가입기간 15년인 사람과 25년인 사람은 가점표에서는 똑같이 17점입니다. 하지만 제28조 제7항은 점수가 아니라 가입기간 자체를 비교하라고 합니다. 총점이 같다면 이 둘 사이에서는 25년인 사람이 앞입니다.

구분	비교 대상	15년 가입자와 25년 가입자
가점 산정(별표 1)	구간별 점수	둘 다 17점, 차이 없음
동점자 처리(제28조 제7항)	실제 가입기간	25년인 사람이 앞

가입기간을 세는 방법도 별표 1에 따로 있습니다. 입주자모집공고일 현재 주택공급신청자의 가입기간이 기준이고, 저축의 종류나 금액을 바꿨어도, 가입자 명의변경을 했어도 최초 가입일을 기준으로 기간을 셉니다. 통장을 물려받은 경우 최초 가입일이 그대로 따라온다는 뜻이라 동점 구간에서는 꽤 크게 작용합니다. 통장 자체의 구조가 낯설다면 청약통장 만들기를 먼저 보셔도 좋습니다.

부양가족과 무주택기간 중 뭐가 먼저냐는 질문의 답

"동점이면 부양가족 많은 사람이 이긴다", "무주택기간이 긴 쪽이 우선이다" 같은 말이 자주 돌아다닙니다. 규칙에는 그런 순서가 없습니다.

제28조 제7항이 정한 기준은 가점제 점수와 주택청약종합저축 가입기간 둘뿐입니다. 부양가족수가 몇 명인지, 무주택기간이 몇 년인지를 따로 꺼내 비교하라는 문장은 어디에도 없습니다. 세 항목은 합쳐진 총점으로만 경쟁하고, 총점이 갈리지 않으면 바로 통장 가입기간으로 넘어갑니다.

흔한 오해	실제
동점이면 부양가족수가 많은 사람이 우선	그런 규정 없음. 총점만 비교
동점이면 무주택기간이 긴 사람이 우선	그런 규정 없음. 총점만 비교
동점이면 바로 추첨	통장 가입기간을 먼저 봄
동점이면 나이가 많은 사람이 우선	일반공급 가점제에는 연령 기준 없음

이 오해가 생기는 데는 이유가 있습니다. 국민주택은 실제로 항목을 순서대로 비교하는 구조이기 때문입니다. 제27조 제2항은 40㎡를 초과하는 주택이면 "3년 이상 무주택세대구성원으로서 저축총액이 많은 자"를 먼저 보고 그다음이 "저축총액이 많은 자", 40㎡ 이하면 같은 방식으로 납입횟수를 봅니다. 무주택 여부가 앞에, 저축이 뒤에 오는 단계식 구조입니다.

그리고 제27조 제4항은 순차 안에서 저축총액이 같거나 납입횟수가 같아 경쟁이 있으면 추첨으로 정한다고 합니다. 국민주택 쪽에는 통장 가입기간이라는 2차 기준이 들어가지 않았습니다. 국민주택과 민영주택의 동점 처리는 지금도 다르게 굴러갑니다.

유형	1차	2차	최종
민영주택 가점제 물량	가점 총점	통장 가입기간	추첨
민영주택 추첨제 물량	추첨(가점을 보지 않음)	해당 없음	추첨
국민주택(40㎡ 초과)	3년 이상 무주택 + 저축총액 → 저축총액	없음	추첨
국민주택(40㎡ 이하)	3년 이상 무주택 + 납입횟수 → 납입횟수	없음	추첨

무주택기간과 부양가족수를 각각 어떻게 세는지는 별도 글에 정리해 두었습니다. 무주택기간 계산법과 부양가족수 계산법을 참고하세요. 총점 구조 자체가 낯설다면 청약 가점 계산법이 출발점입니다.

동점은 왜 이렇게 자주 생기나

가점제가 만점 84점이라는 말 때문에 점수가 촘촘하게 흩어질 것 같지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 세 항목이 모두 계단식이라 만들 수 있는 조합 자체가 많지 않습니다.

항목	상한	점수 간격	구간 수
무주택기간	32점	2점(1년 단위)	16칸
부양가족수	35점	5점(1명 단위)	7칸
주택청약종합저축 가입기간	17점	1점(1년 단위)	17칸

세 축을 곱하면 나올 수 있는 조합은 16 × 7 × 17 = 1,904가지입니다. 그런데 이 조합들이 떨어지는 점수는 최저 8점부터 84점까지 77개 숫자뿐입니다. 산술적으로 한 점수당 평균 25가지 조합이 겹쳐 앉는 셈입니다.

특히 부양가족수가 5점 단위로 크게 움직이는 탓에 서로 사정이 다른 사람들이 같은 점수대로 수렴합니다. 부양가족 2명에 무주택 10년이면 15 + 22 = 37점, 부양가족 3명에 무주택 6년이면 20 + 14 = 34점입니다.

다만 위 계산은 조합의 수일 뿐 실제 신청자 분포가 아닙니다. 단지별로 몇 명이 동점이었는지는 공고 결과에 따로 집계돼 나오지 않는 것이 보통입니다. 내가 지원한 단지의 공개 범위는 청약 업무를 수행하는 기관의 당첨 결과 화면과 해당 단지 공고문에서 확인하세요.

통장 가입기간이 2차 기준이 되면서 생긴 함정 두 가지

배우자 가입기간 합산은 "점수" 합산입니다

별표 1의 비고에는 배우자 통장을 끌어다 쓰는 규정이 있습니다. 입주자모집공고일 현재 신청자의 배우자가 주택청약종합저축에 가입하고 있으면, 그 배우자 가입기간의 50퍼센트에 해당하는 기간으로 산정한 점수를 신청자의 가입기간 가점에 합산할 수 있습니다. 다만 합산되는 점수는 최대 3점이고, 합산한 뒤에도 17점을 넘을 수는 없습니다.

주의할 대목은 이 규정이 점수를 더해 주는 구조라는 점입니다. 조문은 배우자의 가입기간을 신청자의 가입기간에 붙여 준다고 쓰지 않고, 그 기간으로 산정한 점수를 가점 점수에 합산한다고 씁니다. 반면 제28조 제7항의 동점자 기준은 기간 자체를 말하고, 별표 1은 그 기간을 주택공급신청자의 가입기간으로 정의합니다.

그래서 배우자 합산으로 총점을 올려 동점 구간에 올라섰더라도 2차 비교에서 그 합산분이 기간으로 따라붙는다고 단정하기 어렵습니다. 조문 구조상 본인 기간으로 읽히지만, 동점 가능성이 큰 점수대라면 청약 전에 단지 공고문과 청약 업무 수행기관 안내로 직접 확인해 두시길 권합니다.

또 하나, 이 배우자 합산 규정은 노부모 부양자에 대한 특별공급에는 적용되지 않습니다. 별표 1 비고가 해당 특별공급을 명시적으로 빼 두고 있습니다.

미성년 시절 가입기간에는 한도가 있습니다

통장을 일찍 만들어 둔 경우라면 규칙 제10조 제6항을 함께 봐야 합니다. 가점제를 적용할 때 별표 1의 주택청약종합저축 가입기간을 산정하면서, 미성년자로서 가입한 2023년 12월 31일 이전의 기간은 최대 2년까지만 인정하고, 그 기간과 2024년 1월 1일 이후의 기간을 합한 값이 5년을 넘으면 5년만 인정합니다. 이 조항 역시 2023년 12월 20일 개정으로 정리됐습니다.

즉 초등학생 때 만들어 준 통장이 있어도 미성년 구간이 통째로 붙지는 않습니다. 청약 가점 동점자 상황에서 2차 기준이 되는 기간이 내 계산과 다를 수 있으니, 통장 가입 증명 서류로 실제 인정 기간을 확인하세요.

예비입주자 순번은 아직 추첨입니다

여기서 규칙 안의 비대칭이 하나 드러납니다. 본 당첨자를 정하는 제28조 제7항에는 2차 기준이 들어갔는데, 예비입주자 순번을 정하는 제26조 제2항에는 들어가지 않았습니다.

제26조 제2항은 가점제를 적용하는 주택의 예비입주자를 정할 때, 제1순위에서 가점제가 적용되는 신청자 중 가점이 높은 자를 앞 순번으로 하고 가점이 같은 경우에는 추첨을 통하여 선정된 자를 앞 순번으로 한다고 씁니다. 이 문장의 개정 표기는 2017년 9월 20일이고, 2023년 개정 때 손대지 않았습니다.

장면	동점 처리	근거
민영주택 가점제 본 당첨	가입기간 → 추첨	제28조 제7항
노부모 부양 특별공급(민영)	가입기간 → 추첨	제46조 제2항 제2호
일반공급 예비입주자 순번	추첨	제26조 제2항
특별공급 예비입주자 순번	선정과 순번 부여 모두 추첨	제26조의2 제3항

조문만 놓고 보면 같은 단지, 같은 가점, 같은 사람인데 본 당첨에서는 가입기간이 갈랐고 예비 순번에서는 추첨이 가르는 구조입니다. 다만 순번을 실제로 매기는 절차와 공개 방식은 단지 공고문에 적히므로, 예비 순번이 중요한 상황이라면 해당 공고문의 예비입주자 선정 방법 항목을 직접 읽어 보시기 바랍니다. 순번을 받은 뒤 무슨 일이 벌어지는지는 청약 예비당첨자 순번과 계약 절차에 따로 정리해 두었습니다.

가점제에서 떨어져도 그 자리에서 끝나지 않습니다

제28조 제7항에는 동점 처리 말고 문장이 하나 더 붙어 있습니다. 가점제를 적용하는 주택의 입주자로 선정되지 못한 사람은 별도의 신청절차 없이 추첨제를 적용하는 주택의 추첨 대상자에 포함해 선정해야 한다는 내용입니다. 동점 경쟁에서 밀렸더라도 같은 순위의 추첨제 물량에서 기회가 한 번 더 돌아간다는 뜻입니다.

그 추첨 물량 안에서도 순서가 있습니다. 제28조 제8항은 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시에서 추첨 대상자가 주택 수보다 많으면, 추첨으로 공급되는 주택 수의 75퍼센트를 무주택세대구성원에게 먼저 공급하고, 나머지를 무주택세대구성원과 1주택 소유 세대에게, 그러고도 남으면 제1순위 전체에게 공급하라고 정합니다.

그래서 가점제 물량이 몇 채인지를 먼저 보는 것이 순서입니다. 제28조 제2항과 제4항이 정한 비율은 이렇습니다.

주택 규모	수도권 공공주택지구·투기과열지구·청약과열지역	그 밖의 지역
60㎡ 이하	가점제 40%	40% 이하에서 시장·군수·구청장이 정해 공고
60㎡ 초과 85㎡ 이하	가점제 70%	40% 이하에서 시장·군수·구청장이 정해 공고
85㎡ 초과	투기과열지구 80%, 청약과열지역 50%, 수도권 공공주택지구 80% 이하 공고	원칙적으로 추첨

규제지역 지정 여부에 따라 가점제 비율이 통째로 달라진다는 점이 핵심입니다. 지정과 해제는 수시로 바뀌므로 실제 비율은 반드시 해당 입주자모집공고문에서 확인하세요.

가점제 대상에서 아예 빠지는 사람도 있습니다

동점을 따지기 전에 가점제 줄에 설 수 있는지부터 봐야 할 때가 있습니다. 제28조 제6항은 두 부류를 가점제 적용 대상에서 제외합니다.

제외 대상	내용
1주택 세대	1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 사람
최근 가점제 당첨 세대	과거 2년 이내에 가점제를 적용받아 다른 주택의 당첨자가 된 사람의 세대에 속한 사람

단서가 하나 있습니다. 규제지역이 아닌 그 밖의 지역에서 시장·군수·구청장이 비율을 정해 공고하는 방식으로 선정하는 경우에는 1주택 세대도 가점제 적용 대상에 포함됩니다. 같은 1주택자라도 단지 위치에 따라 갈립니다.

두 번째 항목은 당첨 이력이 이후 청약을 계속 따라다니는 구조라 청약 재당첨 제한과 부적격과 함께 보시길 권합니다. 유형별 경쟁 방식은 특별공급 6가지 유형, 낯선 용어는 청약 용어사전에 정리돼 있습니다.

동점 구간에 있다면 이것부터

확인할 것	이유
공고문의 가점제·추첨제 비율	가점제 물량이 적으면 동점 경쟁 자체가 좁아짐
통장 최초 가입일	2차 기준이 되는 기간. 명의변경을 했어도 최초 가입일 기준
미성년 시절 가입기간 인정 범위	제10조 제6항의 2년·5년 한도 때문에 체감 기간과 다를 수 있음
배우자 통장 보유 여부	가점 최대 3점 합산 가능. 단, 노부모 부양 특별공급은 제외
가점제 적용 제외 사유	1주택 세대, 과거 2년 내 가점제 당첨 세대
해당 단지 공고문의 예비입주자 선정 방법	본 당첨과 순번 규정이 서로 다르게 쓰여 있음

덧붙이자면 동점 구간에서 점수를 억지로 끌어올리려는 시도는 위험합니다. 부양가족을 늘리려 주민등록을 옮기거나 무주택기간을 넉넉하게 계산하는 방식은 계약 단계 서류 확인에서 그대로 드러나고, 부적격 당첨은 이후 청약까지 제약합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 가점이 같으면 정말 추첨이 아닌가요?
민영주택 가점제 물량에서는 추첨 앞에 한 단계가 더 있습니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제28조 제7항은 가점제 점수가 같으면 주택청약종합저축 가입기간이 긴 사람을 먼저 선정하고, 가입기간까지 같은 경우에 추첨하도록 정합니다. 추첨은 마지막 단계입니다.

Q. 통장 가입기간이 이미 17점 만점인데 이 기준이 의미가 있나요?
있습니다. 17점은 15년 이상이면 모두 같지만, 제28조 제7항은 점수가 아니라 실제 가입기간을 비교합니다. 같은 17점이어도 가입기간이 더 긴 쪽이 앞섭니다.

Q. 동점일 때 부양가족이 많으면 유리한가요?
아닙니다. 규칙에는 부양가족수나 무주택기간을 따로 꺼내 비교하라는 순서가 없습니다. 세 항목은 합산된 총점으로만 경쟁하고, 총점이 같으면 바로 통장 가입기간으로 넘어갑니다.

Q. 국민주택도 같은 순서인가요?
다릅니다. 국민주택은 제27조 제2항의 순차별 공급을 따르고, 순차 안에서 저축총액이나 납입횟수가 같으면 제27조 제4항에 따라 추첨합니다. 통장 가입기간이라는 2차 기준은 없습니다.

Q. 배우자 통장을 합산하면 동점자 비교에서도 기간이 늘어나나요?
단정하기 어렵습니다. 별표 1 비고는 배우자 가입기간의 50퍼센트로 산정한 점수를 최대 3점까지 합산한다고 쓰고, 동점자 기준인 가입기간은 별표 1에서 주택공급신청자의 가입기간으로 정의합니다. 조문 구조상 본인 기간으로 읽히지만, 실제 적용은 해당 공고문과 청약 업무 수행기관의 안내로 확인하세요.

Q. 예비입주자 순번도 통장 가입기간으로 갈리나요?
순번을 정하는 제26조 제2항은 가점이 같은 경우 추첨을 통해 선정된 자를 앞 순번으로 한다고만 쓰고 있고, 2023년 개정에서 이 조항은 바뀌지 않았습니다. 다만 실제 절차는 단지 공고문의 예비입주자 선정 방법 항목이 기준입니다.

Q. 가점제에서 떨어지면 그 단지는 끝인가요?
아닙니다. 제28조 제7항 후단에 따라 가점제 물량에서 선정되지 못한 사람은 별도 신청 없이 추첨제 물량의 추첨 대상자에 포함됩니다. 그 추첨 안에서는 제28조 제8항에 따라 무주택세대구성원에게 75퍼센트가 먼저 배정됩니다.

Q. 노부모 부양 특별공급도 같나요?
민영주택으로 공급되는 노부모 부양 특별공급은 제46조 제2항 제2호에 따라 일반공급과 같은 순서를 씁니다. 가점제를 적용하되 점수가 같으면 통장 가입기간, 그마저 같으면 추첨입니다. 국민주택으로 공급되는 경우에는 제27조 제2항의 순차 방식을 따릅니다.

한 줄 요약

• 청약 가점 동점자의 순서는 총점, 통장 가입기간, 추첨 세 단계입니다. "동점이면 추첨"은 2023년 12월 20일 개정 전의 설명입니다.
• 2차 기준은 점수가 아니라 기간입니다. 같은 17점이어도 가입기간이 긴 쪽이 앞섭니다.
• 부양가족수나 무주택기간을 따로 비교하는 규정은 없습니다. 세 항목은 총점으로만 경쟁합니다.
• 예비입주자 순번을 정하는 제26조 제2항에는 2차 기준이 들어가지 않아 동점이면 추첨으로 규정돼 있습니다.
• 가점제에서 밀려도 별도 신청 없이 추첨제 물량의 추첨 대상에 자동으로 포함됩니다.

이 글은 2026년 9월 기준으로 「주택공급에 관한 규칙」(시행 2026. 6. 15.) 조문과 별표 1을 확인해 정리했습니다. 가점제·추첨제 적용 비율은 규제지역 지정 여부에 따라 달라지고 규제지역은 수시로 바뀝니다. 개정령의 조항별 시행 시점과 예비입주자 선정 방법은 단지마다 다르게 안내될 수 있으므로 입주자모집공고문과 청약 업무 수행기관의 안내를 최종 기준으로 삼으시기 바랍니다. 이 글은 정보 제공이 목적이며 투자 권유가 아닙니다.