노부모 부양 특별공급, 주소만 옮긴 3년은 부양으로 보지 않습니다

특별공급 여섯 유형 중에서 경쟁이 가장 완만하다고 알려진 자리가 노부모 부양 특별공급입니다. 부모님을 모시는 무주택 세대주라면 한 번쯤 검색해 보는 유형인데, 안내 문장이 워낙 짧아서 "65세 이상 부모님을 3년 이상 같은 주민등록표에 올려 두면 된다"로 읽히기 쉽습니다.

문제는 그 문장이 자격의 전부가 아니라는 점입니다. 2026년 9월 20일 정일영 의원실이 국토교통부에서 받아 공개한 자료를 보면, 2024년과 2025년에 적발된 노부모 특공 부정청약 133건 중 132건(99.2%)이 위장전입이었습니다. 주민등록 요건은 다 맞췄는데 실제로는 같이 살지 않았던 사례입니다. 요건을 몰라서 떨어진 사람보다, 요건을 서류로만 맞췄다가 계약이 취소된 사람이 훨씬 많은 유형이라는 뜻입니다.

이 글은 조문이 실제로 무엇을 요구하는지, 점검이 어떤 자료로 실거주를 확인하는지, 그리고 이 유형에서만 따로 작동하는 불리한 조항 두 개를 2026년 10월 기준으로 정리합니다. 유형 전체를 비교하려면 특별공급 여섯 유형 쪽이 먼저입니다.

조문이 요구하는 것은 다섯 줄입니다

근거는 「주택공급에 관한 규칙」 제46조입니다. 민영주택에서 건설량의 3퍼센트 범위에서, 한 차례에 한정해 1세대 1주택 기준으로 공급하는 유형입니다. 조문과 청약Home 안내를 대조하면 요건은 이렇게 갈라집니다.

요건	내용	놓치기 쉬운 지점
피부양자 나이	입주자모집공고일 현재 65세 이상 직계존속	배우자의 직계존속(장인·장모·시부모)도 포함됩니다
부양 기간	3년 이상 계속 부양	합산 3년이 아니라 끊김 없는 3년입니다
부양의 방식	같은 세대별 주민등록표에 등재	조문이 등재를 요구할 뿐, 등재만으로 부양이 성립한다는 뜻은 아닙니다
신청자	무주택세대구성원 중 세대주	세대원은 신청 자체가 안 됩니다
피부양자 쪽 무주택	피부양자의 배우자도 무주택	아버지는 무주택인데 어머니 명의 집이 있으면 깨집니다
순위	일반공급 제1순위 요건 충족	통장 가입기간·예치금 조건이 그대로 따라옵니다

여기에 조문은 한 줄을 더 붙여 두었습니다. 피부양자의 배우자가 주택을 소유하고 있었던 기간은 무주택기간에서 제외한다는 내용입니다. 자격이 살아 있더라도 가점 계산에서 무주택기간이 깎일 수 있다는 뜻이라, 무주택기간 계산을 따로 맞춰 봐야 합니다.

공급 물량은 주택 종류에 따라 다릅니다. 청약Home 특별공급 안내 기준으로 국민주택은 5퍼센트, 민영주택은 3퍼센트입니다. 절대 수량이 작아서 중소 단지에서는 노부모 물량이 한 자릿수로 끝나는 경우가 흔합니다. 단지별 실제 배정 가구 수는 입주자모집공고 보는 법에서 특별공급 배정표를 먼저 확인하세요.

주민등록은 증빙 수단이지 자격 그 자체가 아닙니다

여기가 노부모 부양 특별공급의 가장 큰 함정입니다. 조문의 핵심 동사는 "부양"이고, 괄호 안의 주민등록표 등재는 그 부양을 확인하는 조건으로 붙어 있습니다. 등재가 부양의 정의를 대체하는 구조가 아닙니다.

실무는 오래 그렇게 돌아가지 않았습니다. 세대 분리와 전입신고는 당사자가 창구에서 처리하는 일이고, 사업주체가 공고 단계에서 실제 동거까지 확인할 방법이 마땅치 않았기 때문입니다. 그 틈에서 적발이 늘었습니다.

연도	노부모 특공 부정청약 적발	위장전입
2021년	9건
2022년	4건
2023년	6건
2024년	70건	70건 전부
2025년	63건	62건(나머지 1건은 위장결혼·이혼)

5년치 152건 가운데 최근 2년이 133건으로 87.5%를 차지합니다. 2024년부터 숫자가 갑자기 뛴 것은 위반이 갑자기 늘었다기보다 걸러내는 방법이 생겼기 때문으로 읽는 편이 자연스럽습니다. 공개된 사례 중에는 배우자·자녀와 고양시에 살면서 실제로는 함께 살지 않는 모친과 장모의 주소만 자신의 집으로 옮겨 파주 운정신도시에 당첨된 건이 있었습니다.

병원과 약국의 위치가 주소지와 대조됩니다

국토교통부가 쓰는 핵심 자료는 건강보험 요양급여내역입니다. 요양급여내역에는 이용한 병원과 약국의 위치가 기록돼 있어서, 이를 신고된 주소지와 겹쳐 보면 그 주소에서 생활했는지가 드러납니다. 고령의 부모를 모신다면서 3년 내내 의료 이용이 전부 다른 지역에 찍혀 있으면 설명이 어려워집니다. 언론 보도에 따르면 이 서류 제출이 2024년 하반기 입주자모집공고부터 의무화되면서 적발이 늘었다고 전해집니다. 다만 제출 서류 목록은 공고마다 다르게 적히니, 신청 전에 해당 단지 공고문의 특별공급 제출서류 항목을 직접 확인하세요.

2026년 5월 11일에는 국무조정실 부동산감독추진단과 국토교통부가 부양가족 실거주 중심의 전수조사 계획을 밝혔습니다. 요지는 이렇습니다.

항목	내용
대상	2025년 7월 이후 분양한 서울 등 규제지역 전 단지와 그 밖의 인기 단지
규모	43개 단지, 약 2만 5천 세대
확인 자료	건강보험 요양급여내역, 성인 자녀의 건강보험 자격득실확인서, 부양가족의 전·월세 내역
점검 방식	현장점검 인력 8명에서 15명으로, 단지별 점검기간 1일에서 3~5일로 확대
주요 혐의	위장전입, 위장결혼·이혼, 통장·자격 매매, 문서 위조

규제지역 지정 현황과 점검 대상 단지는 수시로 바뀝니다. 위 범위는 발표 시점 기준이고, 내 단지가 포함되는지는 개별 공고와 관할 기관 안내로 확인해야 합니다.

지침은 "실제 함께 거주"를 조문에 박는 쪽으로 가고 있습니다

2026년 5월, 국토교통부는 「다자녀가구 및 노부모부양 주택 특별공급 운용지침」 개정안을 행정예고했습니다. 골자는 부양의 의미를 "같은 세대별 주민등록표 등재"에서 "등재와 동시에 실제 함께 거주하는 경우"로 명확히 한다는 것입니다. 지금까지 단속으로 처리하던 기준을 지침 문구로 끌어올리는 작업입니다.

다만 여기서 선을 그어야 합니다. 이 개정안이 확정·시행됐는지는 이 글을 쓰는 시점에 국가법령정보센터 행정규칙 원문으로 확인하지 못했습니다. 9월 공개 자료도 여전히 "행정예고했다"는 표현을 쓰고 있습니다. 개정 전후로 자격 판정 실무가 달라질 수 있으니, 청약을 앞두고 있다면 국가법령정보센터에서 해당 지침의 최신 시행일을 직접 확인하시기 바랍니다.

같은 흐름에서 가점 쪽 요건도 손보는 방안이 거론됐습니다. 성인 자녀를 부양가족으로 인정하는 동일 주민등록 기간을 1년에서 3년으로 늘리고, 성인 자녀의 건강보험 자격득실확인서 제출을 의무화한다는 내용입니다. 이 역시 추진 단계로 보도된 내용이고, 현행 별표 1은 30세 이상 직계비속에 대해 1년 기준을 두고 있습니다. 부양가족 쪽 계산은 부양가족수 계산법에 따로 정리해 두었습니다.

이 유형에서만 부모님 집이 유주택으로 살아납니다

여기서부터는 적발이 아니라 자격 판정 자체의 이야기입니다. 청약에서 주택수를 셀 때는 「주택공급에 관한 규칙」 제53조의 예외 목록을 쓰는데, 그중 제6호가 60세 이상 직계존속이 소유한 주택은 주택수에 넣지 않는다는 조항입니다. 많은 사람이 "부모님 집은 청약에서 안 친다"고 알고 있는 근거가 이것입니다.

그런데 노부모 부양 특별공급에는 이 제6호를 적용하지 않습니다. 이유는 제도 설계상 당연합니다. 무주택인 노부모를 모시는 무주택 세대주에게 집을 주겠다는 유형인데, 부모님 집을 지워 버리면 제도의 전제가 무너집니다.

같은 집, 다른 결론	부모님(60세 이상) 소유 주택
일반공급·대부분의 특별공급	제6호로 주택수에서 빠짐
노부모 부양 특별공급	제6호 미적용, 유주택
공공임대주택 공급	제6호 미적용, 유주택
민영 가점제의 부양가족수 산정	제6호 미적용, 직계존속과 그 배우자 모두 부양가족에서 빠짐

마지막 줄이 특히 잔인합니다. 별표 1은 부양가족을 따질 때 제53조 제6호를 적용하지 않으면서, 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하면 두 사람 다 부양가족으로 보지 않는다고 적고 있습니다. 어머니 명의의 작은 집 한 채 때문에 아버지까지 부양가족에서 빠져 10점이 통째로 사라지는 구조입니다. 열두 개 예외 목록 전체는 청약 주택수 제외 12가지에 있습니다.

가점은 높게 시작하지만 배우자 통장을 보탤 수 없습니다

민영주택으로 공급되는 노부모 부양 특별공급은 경쟁이 붙으면 일반공급과 같은 순서를 씁니다. 제46조 제2항 제2호에 따라 가점제를 적용하고, 점수가 같으면 주택청약종합저축 가입기간이 긴 사람을 우선하며, 가입기간까지 같으면 추첨입니다. 국민주택으로 공급되는 경우에는 순차제를 씁니다.

부모님 두 분을 모시면 부양가족수가 올라가니 가점이 유리할 것 같지만, 이 유형에는 다른 데 없는 제약이 하나 더 있습니다. 별표 1 비고 2를 그대로 옮기면 이렇습니다.

입주자모집공고일 현재 주택공급신청자의 배우자가 주택청약종합저축에 가입하고 있는 경우에는 제46조에 따른 특별공급의 경우를 제외하고 그 배우자의 주택청약종합저축 가입기간의 50퍼센트에 해당하는 기간에 대해 산정한 점수(3점을 초과하는 경우에는 3점)를 주택공급신청자의 가입기간 가점에 합산할 수 있다.

제46조가 바로 노부모 부양자에 대한 특별공급입니다. 즉 배우자 통장 가입기간을 절반 쳐서 최대 3점 더해 주는 규정이 이 유형에서만 꺼져 있습니다. 일반공급에서는 본인 통장이 짧아도 배우자 통장으로 17점 상한을 채울 여지가 있지만, 노부모 특공에서는 본인 통장 기간만으로 승부해야 합니다. 동점 처리의 2차 기준도 결국 통장 가입기간이라, 같은 점수대에서는 통장을 일찍 만든 쪽이 두 번 유리해집니다. 자세한 순서는 청약 가점 동점자 처리에 정리해 두었습니다.

항목	일반공급 가점제	노부모 부양 특별공급(민영)
가점 산식	무주택기간 32 + 부양가족 35 + 통장 17	같음
배우자 통장 합산(최대 3점)	가능	적용 제외
부모님 집의 취급	60세 이상이면 주택수 제외	유주택
동점 1차	통장 가입기간	통장 가입기간
동점 2차	추첨	추첨

가점 항목별 배점은 청약 가점 계산법에, 1순위 자체의 조건은 1순위 조건에 있습니다.

적발되면 당첨만 잃는 게 아닙니다

위장전입으로 특별공급을 받는 행위는 「주택법」 제65조의 공급질서 교란에 걸립니다. 조문은 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 공급받은 사람에 대해 공급신청 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 공급계약을 취소해야 한다고 정하고 있습니다. 재량이 아니라 의무 형식입니다. 더해 국토교통부장관은 10년의 범위에서 입주자자격을 제한할 수 있습니다.

제재	내용
당첨·계약	당첨 무효, 계약 취소와 주택 환수
금전	계약금 몰수 사례가 보도됨(분양가의 10% 수준)
청약	최장 10년 입주자자격 제한
형사	3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금

중간에 전매로 넘긴 뒤에 적발돼도 끝이 아닙니다. 계약 취소와 환수는 공급계약 자체를 겨냥하기 때문에, 선의의 매수인이 끼면 분쟁이 길어집니다. 부적격·재당첨 제한이 이후 청약을 어디까지 막는지는 재당첨 제한과 부적격에 정리돼 있습니다.

한 가지 덧붙이면, 적발의 다수는 고의범이 아니라 요건을 잘못 읽은 사람일 수 있습니다. 국토교통부가 지침 개정 사유로 든 것도 "주민등록표 등재 요건만 충족했다는 사유로 청약 자격을 혼동해 부정청약이 발생하는 경우"였습니다. 다만 제재 조항은 고의 여부를 따로 구분해 주지 않으니, 애매하면 넣지 않는 쪽이 안전합니다.

청약 전에 맞춰 볼 여덟 가지

확인할 것	왜
공고일 기준 부모님 나이	65세는 공고일 현재로 판단합니다. 생일 하루 차이로 갈립니다
주민등록 등재가 끊긴 날이 있는지	3년은 합산이 아니라 계속입니다. 중간에 세대 분리가 한 번 있었으면 거기서 다시 셉니다
실제로 같이 살았는지	요양급여내역의 병원·약국 위치가 주소지와 맞물리는지 스스로 대조해 보세요
피부양자의 배우자 주택 소유	한 명이라도 집이 있으면 자격과 부양가족 양쪽이 동시에 깨집니다
신청자가 세대주인지	세대원은 신청 불가입니다. 세대주 변경은 공고일 전에 끝나 있어야 합니다
본인 통장 가입기간	배우자 통장을 보탤 수 없는 유형이라 본인 기간이 곧 점수입니다
해당 단지 노부모 배정 가구 수	민영 3퍼센트 기준이라 실물량이 한 자릿수인 단지가 많습니다
공고문의 제출서류 항목	요양급여내역 등 실거주 증빙 요구 범위가 공고마다 다릅니다

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 주민등록만 3년 올려 두면 자격이 되는 것 아닌가요?
조문이 요구하는 것은 "3년 이상 계속하여 부양"이고, 주민등록표 등재는 그 부양을 확인하는 조건으로 붙어 있습니다. 등재가 부양을 대체하지 않습니다. 실제로 2024~2025년 적발 133건 중 132건이 등재 요건은 맞추고 동거는 하지 않은 위장전입이었습니다.

Q. 장인·장모를 모셔도 되나요?
됩니다. 조문이 "직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)"으로 적고 있어 배우자 쪽 부모도 피부양자가 됩니다. 다만 그 피부양자의 배우자도 무주택이어야 한다는 조건이 똑같이 붙습니다.

Q. 부모님 집이 있으면 정말 안 되나요?
노부모 부양 특별공급에서는 제53조 제6호(60세 이상 직계존속 주택 제외)를 적용하지 않습니다. 다른 유형에서는 주택수에서 빠지던 부모님 집이 이 유형에서는 유주택으로 잡힙니다. 부모님 집을 둔 채 노리실 수 있는 유형인지부터 다시 보셔야 합니다.

Q. 부부가 둘 다 통장이 있으면 가점에 보탤 수 있나요?
이 유형에서는 안 됩니다. 별표 1 비고 2가 배우자 통장 가입기간 합산(최대 3점)을 적용하면서 "제46조에 따른 특별공급의 경우를 제외"한다고 명시하고 있고, 제46조가 노부모 부양자에 대한 특별공급입니다.

Q. 부모님이 요양병원에 장기 입원 중이면 어떻게 되나요?
이 상황을 어떻게 판정하는지는 조문에 일반 규정으로 적혀 있지 않습니다. 요양급여내역으로 실거주를 보는 방식과 충돌할 수 있는 구간이라, 단정하지 마시고 해당 단지 공고문의 안내와 청약 업무를 수행하는 기관의 상담으로 사전에 확인하시기 바랍니다.

Q. 운용지침 개정으로 자격이 더 까다로워졌나요?
2026년 5월에 부양을 "주민등록 등재와 실제 동거"로 명확히 하는 개정안이 행정예고된 것까지는 확인됩니다. 확정·시행 여부는 국가법령정보센터에서 해당 지침의 최신 시행일을 직접 확인하세요. 다만 실거주 확인은 지침 개정과 무관하게 이미 점검 실무로 이뤄지고 있습니다.

Q. 모르고 요건을 잘못 읽었어도 제재를 받나요?
주택법 제65조의 제재 조항은 고의 여부를 따로 나눠 적고 있지 않습니다. 계약 취소는 의무 형식으로 규정돼 있고 입주자자격 제한은 10년 범위에서 가능합니다. 판단이 서지 않으면 신청 전에 확인하는 편이 낫습니다.

Q. 경쟁률이 낮다는 말은 맞나요?
자격 모수가 작아 다른 특공보다 완만한 편으로 알려져 있지만, 민영 3퍼센트라 단지별 물량 자체가 매우 적습니다. 경쟁률은 단지·지역·시기에 따라 크게 흔들리니 과거 평균으로 기대치를 잡지 마시고 해당 단지의 공고와 결과 자료를 보세요.

한 줄 요약

• 노부모 부양 특별공급의 조문은 "3년 이상 계속 부양"이고, 주민등록표 등재는 그 부양을 확인하는 조건입니다. 등재만으로는 성립하지 않습니다.
• 2024~2025년 적발 133건 중 132건(99.2%)이 위장전입이었고, 5년치 152건의 87.5%가 최근 2년에 몰려 있습니다.
• 확인 수단은 건강보험 요양급여내역입니다. 병원·약국 위치를 주소지와 대조해 실거주를 가립니다.
• 이 유형에서만 제53조 제6호가 꺼져 부모님 집이 유주택이 되고, 별표 1 비고 2에 따라 배우자 통장 가점 합산도 적용되지 않습니다.
• 적발되면 계약 취소와 주택 환수, 최장 10년 입주자자격 제한, 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금이 따릅니다.

이 글은 2026년 10월 8일 기준으로 「주택공급에 관한 규칙」 제46조·제53조·별표 1, 청약Home 특별공급 안내, 국토교통부 발표와 정일영 의원실 공개 자료를 대조해 정리했습니다. 운용지침 개정안의 확정·시행 여부는 확인하지 못했습니다. 물량 비율, 제출서류, 소득·자산 기준은 주택 종류와 단지마다 다르게 적히므로 해당 입주자모집공고문이 최종 기준입니다. 자격 판단이 애매하면 신청 전에 청약 업무 수행기관에 확인하세요.